История на вписването

Начало на блога

Обратно към Статии на тема действие на вписването

.

Този материал е част от Становище на Висш адвокатски съвет, изпратено до ВКС през 2012 г. по тълкувателно дело № 7/2012, по което на следващата година излезе ТР № 7/25.04.2013 г. по тълк. дело № 7/2012 г. на ОСГТК на ВКС, в което по т. 6 се тълкува обхвата на проверката, извършвана от СдВп. Оригиналното подзаглавие на този материал е ЗА СЪЩНОСТТА НА ИНСТИТУТА „ВПИСВАНЕ НА АКТОВЕ ОТНОСНО НЕДВИЖИМИ ИМОТИ" Накрая съм добавила доста бележки в синьо по най-интересните моменти.
.

Дата на публикация в този блог: 17.12.2024. Актуализация: 23.12.2024
.

Резюме. Сега действащата персонална система на вписване има дълга история в българското законодателство. Концепцията е възприета основно в следните нормативни актове:

             Закона за ипотеките от 1885 г. (отм.),

             Закона за привилегиите и ипотеките от 1908 г. (отм.),

             Правилника за вписванията от 1927 г. (отм.),

             Правилника за вписванията от 1949 г. (отм.)   и

             Правилника за вписванията от 1951 г. (действащ).

Единното производство по вписване на актовете относно недвижимото имущество е разкъсвано два пъти - първия с появата на съдиите по вписванията през 1997 г., а втория - на Агенцията по вписванията през 2004 г. До 1997 нотариусите са издавали и вписвали актовете. От 1997 до 2004 нотариусите издават, а съдиите по вписванията вписват - вж ПВп в редакцията му от 1997. От 2004 насам нотариусите издават, съдиите по вписванията разпореждат на служителите на АВп, а последните вписват. Резултатът е плачевен - вместо изграждане на поимотен (реален) регистър, хаос и размита отговорност - вж Решение от 23.03.2022 по дело номер 619/2022 на Админ. съд - София град, потв. на 05.04.2023 от ВАС. 

             Концепцията за Имотен регистър, съставен от партиди на имоти, а не от партиди на лица, е от 1994 г. Имотните партиди се споменават още в ПрВп от 1997 - няколко години преди приемането на ЗКИР. При влизане в сила на ЗКИР на 01.01.2001 се е смятало, че за няколко години ще се създаде реален (поимотен) Имотен регистър, затова чл. 74 ЗКИР гласи „До обнародването на заповедта по чл. 73 вписванията се извършват по досегашния ред, като се изготвят партиди по чл. 65, ал. 3. В подлежащия на вписване акт се записва и номерът на партидата на недвижимия имот." В периода 2001-2003 в редица нормативни актове се въвежда терминът "имотен регистър" - вж Нормативни актове, в които се среща терминът "имотен регистър". Някъде около 2005 става ясно, че създаването на поимотния регистър ще отнеме повече от 4-5 години, затова е решено временно вписванията да се правят по двата начина - поименно и поимотно. Доколко е възможно да се водят паралелно, е отделен въпрос, според мен - не е възможно поради несъвместимост на двете системи. Временното положение продължава вече 20-25 години. И може да продължи още 100-150 - вж констатациите в Доклада за последваща оценка на въздействието на ЗКИР 2015-2020 (бел. блогър)

.

ЗА СЪЩНОСТТА НА ИНСТИТУТА „ВПИСВАНЕ НА АКТОВЕ ОТНОСНО НЕДВИЖИМИ ИМОТИ"

(непосредствено след този материал тук по-долу има извлечение на най-интересното с мои бележки в синьо)

І. Кратки исторически бележки.

Вписването на актовете относно недвижими имоти у нас е въведено за пръв път през 1910 г. с изменението на Закона за привилегиите и ипотеките (ЗПИ) от 1907 г., обн., ДВ, бр. 21 от 26.01.1908 г. и приет със закон от 5.02.1910 г., обн. в „Държавен вестник", бр. 189 от 31.08.1910 г., като новата редакция на чл. 1 от този закон гласи: „Всичките актове приживе, безвъзмездни или възмездни, с които се прехвърлят или признават вещни права върху недвижими имущества, освен привилегиите и ипотеките, се вписват, в извлечение, в предназначената за това книга, у нотариуса (в първоначална редакция „у пазителя на ипотечните книги") при окръжния съд или мировия съдия, в района на който се намира недвижимия имот."

Към този момент е въведено вписване изключително за ипотеките (чл. 36 от ЗПИ). С изменението на чл. 1 от ЗПИ от 1910 г. се разширява обхватът на актовете, подлежащи на вписване - всички актове, посочени по-горе, които са в нотариална форма или нотариално заверени, както и влезлите в сила решения, които заместват договорите или актовете за прехвърляне на вещни права (чл. 1, ал. 2 от ЗПИ), исковите молби за унищожение или установяване недействителността на подлежащите на вписване актове (л. 4 от ЗПИ) и т. н.

„Целта на вписването е чрез отбелязване у пазителя на ипотечните книги (нотариуса) към всеки от окръжните съдилища известни данни, определящи съществените условия - индивидуалните признаци на един договор за прехвърляне на вещно право над известно недвижими имущество, да се обезпечат, чрез публичността на тия книги, правата на заинтересуваните страни по договора спрямо трети лица, които не са участвали при сключването на последния."

За осъществяване на посочената цел е необходимо данните, определящи съществените условия - индивидуалните признаци на актовете да се събират, подреждат и предоставят за ползване се извършва вписването им, което се състои от следните фази:

1. Нанасяне на данните за всеки акт по реда на постъпването им за деня във входящия регистър по чл.106 от т. 1 от ЗПИ.

2. Подреждане на записките за вписване на актовете съобразно техния предмет: тези по чл.1 от ЗПИ, с което се съставя книгата по чл. 106, т. 2 от ЗПИ, записките за ипотеки, техните намаления или заличавания, с което се съставя книгата по чл. 106, т. 3 от ЗПИ, възбраните, с което се съставя книгата по чл.106, т. 4 от ЗПИ.

3. Попълване на данните за лицата, собственици на имотите, предмет на разпоредителни сделки, ипотеки или възбрани в азбучен регистър.

4. Попълване на т.нар. партидна книга по чл. 107 от ЗПИ, в която за всеки собственик и на определената за него страница (партида) се отбелязват накратко вписванията, заличаванията, които се отнасят за него, с отбелязване на книгата, в която всеки от актовете е внесен, и номерът, под който е вписан.

По този начин е заложено началото на водения в страната повече от 90 години персонален регистър на актовете относно недвижими имоти.

Реквизитите на всяка записка за вписване на акт, подлежащ на вписване, са посочени в чл. 38 от ЗПИ, като на основание на правилника за вписване в книгите по вписванията по чл. 118 от ЗПИ тези изисквания съответно се прилагат за всички актове, подлежащи на вписване. Съгласно чл. 38, т. 6 от ЗПИ във всяка записка се описва естеството и местонахождението на ипотекираните недвижими имущества със сведенията, които предписва чл. 34 от ЗПИ (индивидуализиране на имота с най-малко три граници).

В резултат в книгите по вписванията и по-специално в партидната книга по чл. 107 от ЗПИ се вписват данни, индивидуализиращи недвижимия имот, предмет на акт, подлежащ на вписване.

Едновременно с изменението на Закона за привилегиите и ипотеките от 31.08.1910 година е изменен и Законът за нотариусите и мировите съдии, които извършват нотариални дела (НМСИНД) (обн., ДВ, бр. 15 от 14.02.1885 г., в сила от 14.03.1885 г., изм., бр. 3 от 4.01.1903 г., изм. и доп., бр. 189 от 31.08.1910 г.), като в резултат именно нотариусът или мировият съдия, на който са възложени нотариални функции, е оторизираният орган - пазител на ипотечните книги - нарочен орган по водене на ипотечния регистър съгласно първоначалната редакция на Закона за привилегиите и ипотеките от 1908 година.

Този регистър е заложен да се създаде по френски образец, като заедно със Закона за привилегиите и ипотеките се създава и Законът за кадастъра от 1908 г., съгласно чл. 1 от който „Кадастърът има за цел физическото и юридическото определение на недвижимия имот. Той се извършва по начин да служи за правилното размятане на поземления данък, за въвеждане на поземлените книги и за работи, свързани с планиметрията и алтиметрията (картиране на релефа) на страната.

Така в България е направен първият опит за въвеждане на поземлените книги (имотен регистър), който е изоставен поради изключителни финансови и законодателни трудности само година след публикуването на посочените закони.
С изменението на ЗПИ с § 12 от ЗИД на ЗПИ, обн., ДВ, бр. 21 от 29.04.1927 г.) окончателно се изоставя понятието пазител на ипотечните книги, като оторизираният орган да извършва всички дейности по вписванията е нотариусът или мировият съдия, извършващ нотариални дела. От този момент се изоставя и понятието ипотечни книги, като се въвежда понятието книги за вписване.
Така дейността на нотариусите, които съгласно чл. 1 от ЗНМСИНД имат компетентността за „извършване и засвидетелствуване на всякакви актове за продажба, за наемане, за залагане, за дарене и пр," както и „Всякакви други сговори, актове, подписи, удостоверения, освенъ горепоказаните, могатъ да се извършватъ частно и да се представятъ за засвидетелствуване на нотариуса или на надлежния мирови съдия, ако страните желаятъ, както и издаване на преписи отъ първообразните актове, представени за засвидетелствуване на нотариуса или на мировия съдия" (чл. 36 от същия закон) се допълва с дейността по водене на книгите за вписване (ипотечните книги), с което се създава уникално за Европа съчетаване на удостоверителните функции на нотариуса с функциите по водене на регистъра на актовете - вписване.

.
Особен вид регистриране на актове съставлява т. нар. отбелязване.
На отбелязване подлежат исковите молби за унищожение или установяване недействителността на подлежащи на вписване актове (чл.4 от ЗПИ). Това отбелязване се извършва по реда на вписванията като технология, но освен това се състои в нарочна забележка върху подредената вече записка за вписване на акта по чл. 1 или ипотеката или възбраната. Поради това на отбелязване подлежат актове за новация, суброгиране на ипотечни вземания, актове за прехвърляне на ипотечни вземания, актове за разваляне на вписани договори и др.
       Всички „отбелязани актове" също са подреждат в нарочна книга - искови молби и решения, постановени по делата (чл.77 от Правилника за вписванията по ЗПИ), а актовете по отбелязване на актове за ипотеки - в книгата по чл. 106, т. 3 от ЗПИ.
       Видно от изложеното, ЗПИ съдържа цялостна уредба както на всички въпроси, свързани с ипотеките и привилегиите като институти на материалното право, така и процесуалните правила за създаване и водене на регистъра на актовете по ипотеките, чието приложение законодателят е разширил с изменението на закона, в сила от 1.09.1910 г., по отношение на актовете относно недвижими имоти и е положил началото на създаването и воденето на персоналния регистър на всички актове, свързани с недвижими имоти чрез института на вписването.

.
С изменението на Закона за нотариусите и мировите съдии, които извършват нотариална дейност (обн., ДВ, бр. 21 от 29.04.1927 г.), и по-специално с новата редакция на чл. 34, българският законодател въвежда задължителното вписване на всички актове относно вещни права с недвижими имоти, като обвързва съставянето и изповядването на актовете с представянето на проекти за записки за вписване на сделките и разпорежданията, както и задължение за вписване на актовете, подлежащи на вписване, представени на нотариуса за установяване на вещните права на отчуждителя по сделката преди извършването на новия акт.
           Вписването са извършва чрез подреждане на записките за всеки отделен вписан акт, който е отделен документ от договора или друг акт, подлежащ на вписване.
Така задължителното вписване е въведено във втора страна в Европа след Италия (където е въведено през 1916 г.) и значително преди Франция (1935 г.)

.
       С реформата на вписването от 1927 година окончателно се изоставя идеята за създаване на отделна административна структура по създаване, поддържане на регистъра на актовете за недвижими имоти (пазителя на ипотечните книги) и с тази дейност в България се натоварва нотариусът.

           С това се постига не само икономичност в администрацията, но и ефектът на незабавното вписване - в деня на извършване на акта, подлежащ на вписване, когато става дума за разпоредителна сделка във формата на нотариален акт. И тъй като за разлика от Германия, дори и от Италия, съгласно чл. 219 от ЗЗД (отм.) (Измененъ съ Зак. за привил. и ипотеките отъ 31 августъ 1910 г.) „договорите за прехвърляне право на собственость или на друго някое вещно право върху недвижими имоти трябва да ставатъ, подъ страхъ на недействителность, съ нотариаленъ актъ", т.е. нотариалната форма е форма за валидност на прехвърлителния акт, то в резултат считано от 1927 г. в България се поддържа регистър на всички актове за недвижимите имоти, включително и констативните, както и на тези, с които държавата и общината се разпореждат в полза на трети лица.

       Или - вписването, макар да съставлява регистърно производство, извършвано по процедурите в ЗПИ, поради обстоятелството, че се извършва от нотариуса, съставлява и особен отделен вид нотариално производство.

.
Този режим на вписването в България е в сила до влизане в сила на Закона за собствеността (ДВ, бр. 92 от 16.11.1951 г.), с който ЗПИ е отменен.
          Междувременно през 1948 година с публикуването на Закона за нотариата в ДВ, бр. 295 от 16.12.1948 г., е отменен Законът за нотариусите и мировите съдии, които извършват нотариални дела (НМСИНД) (обн., ДВ, бр. 15 от 14.02.1885 г.). В този закон обаче законодателят не излиза извън рамките на регламентацията по отменения закон и материята за дейността на нотариуса във връзка с вписването остава в ЗПИ (отм.).
           В Закона за собствеността се съдържа отделна глава ХІ - „Вписвания", съдържаща разпоредбите на чл. 112, аналогичен по предмет на чл. 1 от ЗПИ (отм.), чл. 113 от ЗС - аналогичен по предмета си на чл. 5 от ЗПИ (отм.), чл. 114, аналогичен на чл. 4 от ЗПИ, чл. 115 от ЗС, аналогичен по предмета си на чл. 4, ал. 2 от ЗПИ (отм.).
          Съгласно законовата делегация в чл. 116 от ЗС обаче всички правила за вписване - тези, аналогични на съдържащите се в чл. 106-107 от ЗПИ, както и тези, аналогични на чл. 38 от ЗПИ, се съдържат в подзаконовия акт - Правилника за вписванията (одобрен с ПМС № 1486 от 13.12.1951 г., обн., Изв., бр. 101 от 18.12.1951 г., в сила от 16.12.1951 г.).
           По този начин правната уредба на единното производство по вписванията на актовете относно недвижимите имоти е разкъсано, което до голяма степен създава и затруднения при прилагането на посочените разпоредби.
.
С влизане в сила влизане в сила на Гражданския процесуален кодекс (обн., Изв., бр. 12 от 8.02.1952 г.) е отменен Законът за нотариата от 1948 г. (с изключение на текстовете, в които е уредена алтернативната компетентност на районните съдии да извършват нотариални удостоверявания в районите, в които няма нотариус).

           В глава Петдесет и първа на ГПК (1952 г.) подробно са регламентирани процесуалните правила за извършване на всички видове нотариални удостоверявания, с изключение на нотариалното производство по вписванията, останало само като посочено като отделен вид нотариално производство - чл. 465, б. „в" от ГПК (отм).
.
ОСНОВНИ ХАРАКТЕРИСТИКИ НА ВПИСВАНЕТО И ПРИЛОЖИМИ РАЗПОРЕДБИ, УРЕЖДАЩИ ПРОЦЕДУРАТА ПО ВПИСВАНЕТО КЪМ НАСТОЯЩИЯ МОМЕНТ
.
А. ОСНОВНИ ХАРАКТЕРИСТИКИ НА ВПИСВАНЕТО:
.
1. Вписването на актове относно собствеността съставлява особено регистърно производство от рода на съдебните охранителни производства и по отношение на него се прилагат общите разпоредби на глава Четиридесет и девета от ГПК. То се извършва по разпореждане на съдия по вписванията - орган, натоварен с тази дейност след влизане в сила на ЗННД (1996 г.) и отделяне на част от нотариалните удостоверявания като предмет на дейност на нотариуса, а вписването и воденето на книгите за вписване като задължение на длъжностни лица, назначавани от министъра на правосъдието.
.
Цел на производството е да се обезпечи оповестителната функция на регистъра за посочените от закона актове, за да се породят прикрепените от закона правни последици на вписването (правопораждащ/конститутивен ефект за ипотеките или декларативен ефект за всички останали актове, както и последиците от оповестяването им - (чл. 113 от ЗС и чл.114, ал. 1, б. „б", изр.2 от ЗС).
.
2. Вписването на актовете съставлява проява на безспорна юрисдикция, при условията на обвързана компетентност на органа по вписванията, чиито актове пораждат частно-правни последици.
.
3. По отношение на вписването се прилагат и общите правила на нотариалните производства по глава - чл. 570, ал.1, изр. 2, чл. 571, чл. 572, изр.1, съответно прилагане на чл. 573, ал.1 и ал. 2, чл. 574, чл. 576, чл. 577 от ГПК.
.
4. Подлежат на вписване само актове, предвидени в закон (аргумент от изричната разпоредба на чл. 569, т. 5 от ГПК).
.
Налице е една съществена според нас разлика в редакцията на разпоредбите на чл. 465, б. „в" от ГПК (1952 г.), в която се сочи, че нотариално удостоверяване е всяко вписване, отбелязване и заличаване „в случаите, предвидени от закона", докато в чл. 569, т. 5 - „Нотариални са производствата, по реда на които се извършват „вписвания, отбелязвания и тяхното заличаване в случаите, предвидени в закон".

            а) Основна група актове, които подлежат на вписване, са посочени в чл. 112, б. „а" от ЗС, а това са всички актове, с които се прехвърля правото на собственост или се учредява, прехвърля, изменя или прекратява друго вещно право върху недвижими имоти, независимо от това дали тези актове съставляват договор, едностранно волеизявление или административен акт.

            Така извън обсега на вписването все още остават юридическите факти и действия, които имат за правни последици придобиване или изменение, учредяване или прекратяване на право на собственост или друго вещно право (например наследяването).

           Основната характеристика на тези актове се състои в това, че с извършването на акта - договор, едностранно волеизявление или административен акт, настъпва промяна в титуляра на вещни права върху недвижим имот, отразяването или нарочен акт, удостоверяващ съществуването вещно право върху недвижим имот.

      б) Втора група актове са тези, с които се признава право на собственост или друго вещно право - констативните нотариални актове, актовете за общинска собственост, актовете за държавна собственост.

      в) Трета група актове са влезлите в законна сила съдебни решения, които заместват актовете по б. „а", както и решенията, с които се констатира съществуването на подлежащи на вписване актове по предходните букви.

       г) Отделна група актове, подлежащи на вписване, са исковите молби, с които се иска разваляне, унищожаване, отменяване или признаване нищожността на актове, подлежащи на вписване по чл. 112. (Тук законодателят е възприел различно решение от ЗПИ (отм.), съгласно чл. 4 от който исковите молби подлежат на отбелязване към вписан вече акт).
.
        5. Производството по вписване съставлява съвкупност от процесуално-правни разпоредби, които се съдържат все още в подзаконов акт - Правилника за вписванията от 1951 г. Процедурата се състои от разпоредителна част - постановяване за вписване - в компетентността на съдията по вписване и фактически, технически действия по извършването му - извършвано от служители на изпълнителна Агенция вписване, като това води до естествено противопоставяне на разпоредителната част от процедурата на фактическото-техническо извършване на действията по вписването.

         6. Производството по вписването е едностранно и безспорно. То започва по писмена молба на лицата по чл. 8, ал.1 от Правилника за вписване. По това заявление съдията по вписвания се произнася незабавно, като издава разпореждане за вписване или отказ от вписване в деня на постъпване на заявлението.

         7. Страни в отделното производство по вписване са лицата с качество на молител - заявител. По правило страните в производството по вписване не са идентични на страните в нотариалното производство по съставяне на нотариален акт за сключване на договор в нотариална форма или на акта по налагане на възбрана. Повечето искания за вписвания се извършват от лица, които законът е натоварил със задължение за оповестяване на акт, подлежащ на вписване.

           На първо място това е нотариусът в случаите, когато е съставил акт, подлежащ на вписване (чл. 25, ал. 5 от ЗННД), такъв орган е и съдебният изпълнител при налагане на т.нар. служебна възбрана по чл. 449, ал. 2 от ГПК. Вписването може да се извърши и служебно от съдията по вписванията в случаите, когато той извършва сам нотариални актове (чл. 82 от ЗННД).

          8. В производството по вписване съдията по вписванията разпорежда вписване, след като извърши задължителна проверка дали са налице изискуемите от закона предпоставки: дали е компетентен да извърши вписването по правилата за местната подсъдност (чл. 570, ал. 1 от ГПК); дали представеният му акт подлежи на вписване (чл. 569, т. 5 от ГПК), дали е в изискуемата от закона форма на акт, подлежащ на вписване - например в нотариална форма за разпоредителна сделка с право на собственост между частно-правни субекти или е с нотариална заверка на подписите на страните при договор за доброволна делба на недвижим имот; дали представените му актове съдържат изискуемите реквизити, индивидуализиращи лицата - страни в акта, подлежащ на вписване, и недвижимия имот - предмет на акта; дали са изпълнени особените изисквания на закона и са приложени необходимите документи (чл. 264, ал. 1 и ал. 4 от ДОПК), скица - копие от кадастралната карта на недвижимия имот (чл. 6, ал. 3 от Пвп).

           Тази проверка е с формален характер. Тази проверка съдията по вписванията следва да извършва, като прилага изискванията за реквизити на акта, които са били в сила към момента на съставянето му (арг. от чл.178, ал. 1 от ГПК). Така съдията по вписванията не може да откаже да впише протокол за съдебна делба от 1978 г. поради това, че той не съдържа данни за ЕГН на страните. Към този момент системата на ЕСГРАОН не е въведена и съответно чл. 6 от Пвп (редакция 1951 г.) изисква подлежащите на вписване актове да съдържат: а) името, презимето, семейното име и занятието на страните, но не и ЕГН. Такова изискване - да се посочи ЕГН, съществува едва от 1997 г. с изменението на чл. 6 в ДВ, бр. 86 от 1997 г.

      9. Всички разпоредби, регламентиращи производството по вписване, като процесуалноправни разпоредби имат императивен характер и не могат да се тълкуват разширително, нито да се прилагат по аналогия.
.
Б. ПРИЛОЖИМИ РАЗПОРЕДБИ, УРЕЖДАЩИ ПРОЦЕДУРАТА ПО ВПИСВАНЕТО КЪМ НАСТОЯЩИЯ МОМЕНТ
.
Към настоящия момент материята по вписването е уредена в следните нормативни актове.
.
1. Граждански процесуален кодекс - общи разпоредби, разпоредби, определящи характера на производството.
.
2) Закон за собствеността - разпоредби, определящи обхвата на актовете, подлежащи на вписване и правните последици на вписването.
.
3) Правилник за вписванията от 1951 г. - съдържащ разпоредби, определящи изискванията към реквизитите на актовете, подлежащи на вписване, видовете книги, от които се състои регистъра, правилата за подреждане на данните от вписваните актове в регистъра, особени правила, приложими за някои видове вписвания, реда за справки и издаване на удостоверения, както и правилата за обезпечаване на публичност на регистъра.

       Въпреки че през 2008 г. влезе в сила нов Граждански процесуален кодекс, поредният пропуск на законодателя да посочи конкретни правила за създаване на един от главните регистри - този са собствеността в новия процесуален закон, е трудно обясним, като се имат предвид следните обстоятелства:

      а) През 2000 година в „Държавен вестник", бр. 34 от 25.04.2000 г. бе публикуван Законът за кадастъра и имотния регистър", който (чл. 1 ЗКИР) „урежда организацията, финансирането, създаването, воденето и ползването на кадастъра и имотния регистър".

         Принципите, залегнали в основата на този закон, предполагат да се създаде, от една страна, кадастър, като отделна система образуваща съвкупността от основни данни за местоположението, границите и размерите на недвижимите имоти на територията на Република България, набирани, представяни, поддържани в актуално състояние и съхранявани по установен от този закон ред, както и данни за правото на собственост върху недвижимите имоти данни за другите вещни права върху недвижимите имоти, а, от друга страна - самостоятелен имотен регистър, който се състои от партидите на недвижимите имоти, индивидуализирани чрез кадастъра. В партидите на всеки имот се вписват не само актовете, с които се признава или прехвърля правото на собственост или се учредява, прехвърля, изменя или прекратява друго вещно право върху недвижими имоти, възбраните и ипотеките върху тях, но и други действия, обстоятелства и юридически факти, за които закон предвижда вписване.

Създаването на имотния регистър като изцяло нов регистър, построен на различен принцип от досегашното вписване на персонален принцип, се извършва по процедурата на глава Девета от ЗКИР. Тази процедура завършва с издаване на административен акт по чл. 73 от закона, като „министърът на правосъдието след изготвянето на партидите на недвижимите имоти за целия съдебен район издава заповед, с която обявява въвеждането на имотния регистър за съответния съдебен район. Заповедта се обнародва в „Държавен вестник".

        Съгласно разпоредбата на чл. 74, ал. 1 от ЗКИР „до обнародването на заповедта по чл. 73, ал. 1 вписванията се извършват по досегашния ред, а изготвените партиди по чл. 71 се актуализират автоматично чрез нанасяне на съответните данни по софтуерен път. В подлежащия на вписване акт се записва и номерът на партидата на недвижимия имот.

            Започването на мащабна реформа за смяна на режима на регистриране на актовете, свързани с недвижими имоти, което предвижда в един дълъг период да се извършва тази регистрация по два отделни режима, изисква ясно разграничаване на приложимите във всеки момент, както и във всеки съдебен район правни разпоредби, свързани с вписванията. Мястото на тези разпоредби по отношение на вписването в книгите по вписванията е безспорно в Гражданския процесуален кодекс.
.
       б) През 2004 г. с изменението на ЗКИР в ДВ, бр. 36 от 2004 г., се извърши нова реформа по приложение на ЗКИР - създадена бе Агенция по вписванията като изпълнителна агенция към министъра на правосъдието със задача да организира работата по създаването и поддържането на имотния регистър и осигурява връзката между имотния регистър и други регистри (чл. 58а и чл. 58б от ЗКИР).

          Със създаването на тази административна структура се допусна разкъсване на дейностите, отговорностите и приложимите процедурни правила по отношение на единния процес на вписването, като част от действията по вписване са от компетентност на съдиите по вписванията - издаване на правните актове, свързани с регистрацията, а техническото изпълнение на дейностите по създаване и поддържане на книгите по вписванията бе възложено със закон на административна структура.
.
     Това разкъсване също постави за решаване трудни проблеми, част от които водят до необходимостта от тълкуване и по настоящото дело.
.
        Съществуването в правния мир едновременно, от една страна, на закон, който урежда създаването и поддържане на регистър актовете на недвижимите имоти, но не може да се прилага до настъпването на посочени в него предпоставки - процедура по въвеждане на регистъра - ЗКИР и поддържането на персоналния регистър на актовете относно собствеността основно прилагайки подзаконов акт - Правилника за вписванията, създават дилема при правоприлагането, която според нас налага законодателна намеса.
.
          Безспорно е обаче, че към настоящия момент въпреки непълната и разпокъсана уредба на вписването е недопустимо да се прилагат съответно или по аналогия под какъвто и да било повод разпоредбите на ЗКИР.

         Единственият случай, в който е налице основание за позоваване на разпоредбите на ЗКИР към настоящия момент е разпоредбата на чл. 6, ал. 3 от Правилника за вписванията, който препраща към чл. 60, т. 1-7 от ЗКИР,1 с цел да се създаде процедура на изработване на предварителните партиди по чл. 71 от ЗКИР, които обаче не съставляват имотен регистър.

(КРАЙ на материала от становището на ВАдвС)

 .

 

 Най-интересните моменти с мои бележки в синьо
         ... вписването, макар да съставлява регистърно производство, извършвано по процедурите в ЗПИ (Закон за привилегиите и ипотеките, някогашен, от 1899, утвърден 1908, отм. 1951), поради обстоятелството, че се извършва от нотариуса, съставлява и особен отделен вид нотариално производство. Този режим на вписването в България е в сила до влизане в сила на Закона за собствеността (ДВ, бр. 92 от 16.11.1951 г.), с който  ЗПИ е отменен.

            И до ден днешен в ГПК пише, че вписването е "нотариално производство - чл. 569, т. 5: "Нотариални са производствата, по реда на които се извършват вписвания, отбелязвания и тяхното заличаване в случаите, предвидени в закон", без да се уточнява кое вписване.

             Какво всъщност означава думата "вписване"? Нищо друго, освен регистрация - въвеждане на данни в регистър. Показва го и названието на Агенцията по вписванията на английски език - Registry Agency. Ето защо може би е по-правилно да се въведе официално терминът "регистърно производство", използван многократно в настоящето становище на ВАдвС, както и в редица съдебни актове - вж раздел Съдебна практика: съдии по вписванията и служители на Агенцията по вписванията.

        Терминът "регистърно производство" вече е въведен за вписванията по Закона за търговския регистър (тук глава втора е озаглавена Регистърно производство) и по Закона за особените залози (тук глава шеста също е озаглавена Регистърно производство). Защо да не бъде въведен и за вписванията на имоти? Както в търговския регистър се вписват актове за фирми, а в регистъра на особените залози - актове за особени залози, така и в имотния - актове за имоти. В крайна сметка навсякъде става дума за вписване в регистри. Без участието на нотариус!
.

В глава Петдесет и първа на ГПК (1952 г.) подробно са регламентирани процесуалните правила за извършване на всички видове нотариални удостоверявания, с изключение на нотариалното производство по вписванията, останало само като посочено  като отделен вид нотариално производство - чл. 465, б. „в" от ГПК (отм) ["Нотариални са производствата, по реда на които се извършват вписвания, отбелязвания и тяхното заличаване в случаите, предвидени от закона"- сега чл. 569, т.5 от ГПК с единствената разлика, че "предвидени от закона" е променено на "предвидени в закон"]

            Хм, щом в стария ГПК е било "предвидени от закона", а в новия - "предвидени в закон", не излиза ли, че всички производства по вписване, предвидени "в закон" - във всеки закон, който и да е  закон -  са "нотариални"?! Абсурд, нали? Няма логика всички вписвания в регистри да са продукт на нотариални производства. Нотариалните са си на нотариусите. Май нещо не е наред с тези нотариални производства по вписване в имотния регистър, особено след като ВКС оряза правомощията на съдиите по вписванията с ТР 7/12. т.6. Във всички други регистри длъжностните лица вписват, отбелязват, заличават, поправят, допълват и т.н., без да претендират, че провеждат нотариални производства и без да са част от съдебната власт.

              Ето един нагледен пример за вписване в още едни официални регистри -  регистрите на актовете за гражданско състояние и на населението по Закона за гражданската регистрация. Само един поглед върху чл. 25 от ЗГР от е достатъчен, за да се убеди човек, че вписването, поддържането и актуализирането на данните за населението съвсем не е проста работа, но в ЗГР не пише, че длъжностните лица по гражданската регистрация провеждат някакво нотариално производство, нито дори регистърно, а чисто и просто въвеждат данните в регистъра:
              "Чл. 25. ЗГР (Изм. - ДВ, бр. 39 от 2011 г., в сила от 20.05.2011 г.) Електронният личен регистрационен картон съдържа следните данни:
1. име, изписано на български език и на латиница;
2. псевдоним;
3. име в чужбина;
4. пол;
5. дата на раждане - ден, месец, година;
6. единен граждански номер;
7. гражданство и статут на пребиваване;
8. място на раждане - област, община, населено място, а за родените извън територията на Република България - държава;
9. акт за раждане - номер, дата и място на съставяне в Република България;
10. постоянен адрес;
11. настоящ адрес;
12. семейно положение;
13. акт за сключен брак - номер, дата, място на съставяне; дата и държава на сключване на брака, ако не е сключен в Република България;
14. съпруг/а - ЕГН или дата на раждане, име, пол, постоянен адрес, гражданство, а за починалите - номер, дата и място на съставяне на акта за смърт;
15. съдебно решение за прекратяване на брака - номер на делото, по което е постановено решението, датата, на която влиза в сила, и наименование на съда, който го е постановил;
16. деца - ЕГН или дата на раждане, име, пол, постоянен адрес, гражданство, а за починалите - номер, дата и място на съставяне на акта за смърт;
17. майка - ЕГН или дата на раждане, име, постоянен адрес, гражданство, а за починалите - номер, дата и място на съставяне на акта за смърт;
18. баща - ЕГН или дата на раждане, име, постоянен адрес, гражданство, а за починалите - номер, дата и място на съставяне на акта за смърт;
19. братя/сестри - ЕГН или дата на раждане, име, име на другия родител - ако е еднокръвен или едноутробен, пол, постоянен адрес, гражданство, а за починалите - номер, дата и място на съставяне на акта за смърт;
20. издаден документ за самоличност - вид, номер и дата на издаване;
21. правни ограничения (вид);
22. починал - дата и място на смъртта; акт за смърт - номер, дата и място на съставяне;
23. особени бележки." (край на цитата от ЗГР)

.
          
 Вписването на актове относно собствеността съставлява особено регистърно производство от рода на съдебните охранителни производства и по отношение на него се прилагат общите разпоредби на глава Четиридесет и девета от ГПК. То се извършва по разпореждане на съдия по вписванията - орган, натоварен с тази дейност след влизане в сила на ЗННД (1996 г.) и отделяне на част от нотариалните удостоверявания като предмет на дейност на нотариуса, а вписването и воденето на книгите за вписване  като задължение на длъжностни лица, назначавани от министъра на правосъдието.

              За вписванията в имотния регистър редовно се използва разнородна терминология  -  регистърно производство, особено производство, от рода на съдебно-охранителните, но не съвсем, специфично, охранително, нотариално и прочие.

            Ще цитирам върховните съдии от ТР 7/12:

            "Законодателят регламентира вписването като вид нотариално удостоверяване съгласно чл.569 т.5 ГПК, но това е направено само с оглед субсидиарното прилагане на правилата за охранителните и нотариалните производства и не заличава спецификите на вписването. На такова подлежат и нотариалните актове, с които се прехвърлят или които констатират вещни права, а при тяхното съставяне правилата за извършване на нотариални удостоверявания са адресирани към друго длъжностно лице - нотариуса, който е съставил акта." (край на цитата от ТР 7/12)

.

            От цитата по-горе се вижда, че върховните съдии са наясно с разликите между "нотариалното производство, провеждано от нотариуса" и "нотариалното производство по вписване", но вместо да предложат друг термин за второто, се задоволяват с обяснения, че е специфично, субсидиарно и тем под. Аз пък, като филолог и заклет преводач с английски език (заклет по нашенски - неуредици има и в областта на официалните преводи), съм наясно с основното правило при официалните документи и научните разработки и то е - строго придържане към унифицирана терминология (единна, еднозначна, недвусмислена). Същото правило важи и за преводите. Не може в официален или научен текст едно и също понятие да се нарича (и превежда) ту така, ту иначе. Мястото на разнообразния, многозначен изказ е в романите, а законът не е роман. В случая с вписванията в регистри, например, считам за подходящ еднозначният термин "регистърно производство" - регистърно в имотния, търговския, в регистъра на особените залози, в регистъра на населението, както и във всякакви други регистри.
 
 .

 
 По отношение на вписването се прилагат и общите правила на нотариалните производства по глава - чл. 570, ал.1, изр. 2,  чл. 571, чл. 572, изр.1, съответно прилагане на чл. 573, ал.1 и ал. 2, чл. 574, чл. 576, чл. 577 от ГПК.

.
 (разбивка на цитираните разпоредби)

   чл. 570, ал. 1, изр. 2 ГПК: "Вписванията, отбелязванията и заличаванията за имот се извършват по разпореждане на съдията по вписванията от службата по вписванията, в чийто район се намира имотът." (а какво прави СдВп, когато не може да установи в чий район се намира имотът поради тотална липса на описан имот в подлежащия на вписване акт? - вж статията Внимание! Вписване на актове, в които липсва описание на имот)
    чл. 571 ГПК: "Молбата се подава в писмена форма, когато се иска [...] вписване, отбелязване и заличаване на вписване." (да, това е валидно и за СдВп)
    чл. 572, изр.1 ГПК: "Страни в нотариалното производство са лицата, от чието име се иска извършване на нотариалното действие." (това е само за нотариусите)

.
    при съответно прилагане на:
    чл. 573, ал.1 ГПК:  "Нотариусът не може да извършва нотариални действия извън своя район." (да, това е валидно и за СдВп, но какво прави СдВп, когато не може да установи в чий район се намира имотът поради тотална липса на описан имот в подлежащия на вписване акт? - вж статията Внимание! Вписване на актове, в които липсва описание на имот)
    чл. 573, ал. 2 ГПК: "Подлежащи на вписване нотариални актове се издават само в канцеларията на нотариуса в работно време." (да, това е валидно и за СдВп; не е баш в канцеларията му, но това е дреболия)
    чл. 574 ГПК: "Не могат да се извършват нотариални действия относно противоречащи на закона или на добрите нрави сделки, документи или други действия.

             (а-а, откакто излезе ТР 7/12, вече може! В това ТР се казва, че съдиите по вписванията са длъжни да вписват нотариалните актове за сделки, дори да забележат, че са в нарушение на закона. "Недопустимо е - пише в т. 6 от ТР №7/2012, - да се отказва вписване на акт за сделка с недвижим имот по съображения, че той не отговаря на изискванията за самостоятелен обект  (невъзможен предмет), по съображения, че със сделката се цели постигане на забранен резултат (заобикаляне на закона); по съображения, извлечени от пар.6-8 ПР ЗУТ (нарушения на закона и невъзможен предмет)".

.
    чл. 576 ГПК: "Нотариалното действие е нищожно, когато нотариусът не е имал право да го извърши (чл. 569, чл. 570, ал. 1, чл. 573, ал. 1, чл. 574 и 575), както и когато при неговото извършване са били нарушени чл. 578, ал. 4 (относно личното явяване на участващите лица), чл. 579, чл. 580, т. 1, 3, 4 и 6, чл. 582, 583 и чл. 589, ал. 2."

           (хм, това е много дълго и не е ясно кое съответства на дейността по вписване. В ТР 7/12 е много по-ясно: "т.6 Проверката, която съдията по вписванията извършва съгласно чл.32а ал.1 от Правилника за вписванията относно това, дали представеният за вписване акт отговаря на изискванията на закона, се ограничава до това, дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в Правилника за вписванията съдържание. Не се проверяват материалноправните предпоставки на акта, освен ако това е изрично предвидено в закон. В никакъв аспект не може да се проверява редовността на акт, който изхожда от съда или чието вписване е наредено от съда."         

        Освен това, този чл. 576 ГПК е за нищожност на нотариалните действия, а аз лично не съм чувала за нищожно нотариално действие на съдия по вписванията. Според ВКС, вписването няма как да е нищожно, т.к. дори и "сключен договор за учредяване на ипотека върху недвижим имот, който не принадлежи към датата на учредяването й на ипотекарния длъжник, не води сам по себе си до нищожност на самото действие по вписване на ипотеката в имотния регистър." - цитатът е от Определение  oт 29.04.2011 по т.д. №29/11 на ВКС

       чл. 577 от ГПК."(1) Отказът да се извърши нотариално удостоверяване подлежи на обжалване с частна жалба пред окръжния съд. (2) За отказите да се извърши вписване, отбелязване или заличаване се водят отделни книги. (3) Когато съдът отмени отказа, вписването, отбелязването или заличаването се смята за извършено от момента на подаване на молбата за него." (тук според мен за СдВп трябва да се допълни примерно така: "При молба за вписване на акт, който не отговаря напълно на изискванията за вписване, СдВп постановява отказ под условие "постановен отказ до изпълнение на указанията", като дава указания на молителя и срок за изпълнението им. При  изпълнение на указанията, актът се смята за вписан от момента на подаване на молбата за него", а сегашната алинея (1) може леко да се промени така: "При неизпълнение на указанията, СдВп постановява безусловен отказ, който подлежи на обжалване ..." Същото трябва да се добави,разбира се, в чл. 32а ПВп, в ЗКИР (чл. 61-64, 83-84,90), както и в Наредба 2 от 2005 за воденето на имотния регистър (чл. 20-23, 43).     
.
5. Производството по вписване съставлява съвкупност от процесуално-правни разпоредби, които се съдържат все още в подзаконов акт - Правилника за вписванията от 1951 г. Процедурата се състои от разпоредителна част - постановяване за вписване - в компетентността на съдията по вписване и фактически, технически действия по извършването му - извършвано от служители на изпълнителна Агенция вписване, като това води до естествено противопоставяне на разпоредителната част от процедурата на фактическото-техническо извършване на действията по вписването.

          Да, налице е противопоставяне или поне липса на координация между действията на съдиите по вписванията и на служителите на АВп - вж констатациите в Одитния доклад и в Решение от 23.03.2022 по дело номер 619/2022 на Админ. съд - София град, потв. на 05.04.2023 от ВАС (тук пише, че "съществен проблем произтича от факта, че Службите повписванията са част от структурата на Агенцията, а съдиите по вписванията, които създават Имотния регистър, са на подчинение на председателя насъответния Районен съд. Тази дуалност на взаимоотношенията ... води до негативна практика ... създава висок риск от злоупотреби, измами и невъзможност да се потърси ефективна отговорност при нарушени права на собствениците.")


.
изготвените партиди по чл. 71 се актуализират автоматично чрез нанасяне на съответните данни по софтуерен път ...

          Но понякога софтуерът прави засечка - вж Разпореждане на Окръжен съд Плевен изх. № 2635/ 04.05.2023 - тук се описва толкова сериозен софтуерно-технически проблем с нашите имотни партиди, че и до ден днешен не е решен (отстранен) - вж Перипетии по заличаване възбраната на КПКОНПИ и на исковата им молба.

.
Започването на мащабна реформа за смяна на режима на регистриране на актовете, свързани с недвижими имоти, което предвижда в един дълъг период да се извършва тази регистрация по два отделни режима, изисква ясно разграничаване на приложимите във всеки момент, както и във всеки съдебен район правни разпоредби, свързани с вписванията. Мястото на тези разпоредби по отношение на вписването в книгите по вписванията е безспорно в Гражданския процесуален кодекс.   

           Не е толкова безспорно; може би е по-добре ГПК да се изчисти от разпоредби за вписванията, защото за тях има и ЗКИР , и Наредба 2/2005.
.
През 2004 г. с изменението на ЗКИР в ДВ, бр. 36 от 2004 г., се извърши нова реформа по приложение на ЗКИР - създадена бе Агенция по вписванията  ... Със създаването на тази административна структура се допусна разкъсване на дейностите, отговорностите и приложимите процедурни правила по отношение на единния процес на вписването, като част от действията по вписване са от компетентност на съдиите по вписванията - издаване на правните актове, свързани с регистрацията, а техническото изпълнение на дейностите по създаване и поддържане на книгите по вписванията бе възложено със закон на административна структура. Това разкъсване също постави за решаване  трудни проблеми, част от които водят до необходимостта от тълкуване и по настоящото дело.

        Проблемите няма да се решат с тълкувателни решения, още по-малко с такива, като 7/12 и 6/13  - вж
Как би трябвало да бъде устроена работата в Имотния регистър 
    
.

Съществуването в правния мир едновременно, от една страна, на закон, който урежда създаването и поддържане на регистър актовете на недвижимите имоти, но не може да се прилага до настъпването на посочени в него предпоставки - процедура по въвеждане на регистъра - ЗКИР, и поддържането на персоналния регистър на актовете относно собствеността основно прилагайки подзаконов акт - Правилника за вписванията, създават дилема при правоприлагането, която според нас налага законодателна намеса."

          Предпоставките за прилагане на ЗКИР още не са настъпили - вж Заповед по чл. 70 ЗКИР: неясноти и въпроси (тук става дума за прословутата заповед по чл. 70 ЗКИР, с която се полага началото на създаването на имотен регистър. Прословута, защото се очаква от 2001 г., а досега е издадена само за 7 от общо 113 съдебни района.)

        Дилемата при правоприлагането е много сериозен проблем - вж  Бъркотията с разясненията на съдилищата за законовата регулация на вписванията - съдебна практика (тук са публикувани съдебни актове, в които се разяснява законовата регулация на вписванията по най-различен начин, често противоречив)
          Поради хаоса в уредбата на вписванията и разкъсването на отговорностите, от 2004 г. насам съдиите по вписванията и служителите на АВп си прехвърлят отговорността за допуснатите грешки, вместо заедно да ги отстраняват - вж  Перипетии по заличаване възбраната на КПКОНПИ и на исковата им молба

.

Начало на блога

Обратно към Статии на тема действие на вписването