Вписването по персоналната система е несъвместимо с вписването по реалната

Би могло да бъде напълно съвместимо, но не е, заради нашенската действителност (бел. блогър)

 .

Начало на блога

Обратно към раздел Правила и пропуски в производствата по вписване, заличаване и издаване на справки

 

.

Публикувано в този блог на 03.07.2024

.

Несъвместимо е, защото по персоналната система съдиите по вписванията трябва да си затварят очите и да разпореждат безотказно вписване на всички актове, дори да са в явно нарушение за закона - така смята ВКС - вж ТР 7/12 от 25.04.2013.
.

По реалната система от друга страна, СдВп трябва да извършва множество проверки, като спазва не само ЗКИР и Наредба № 2 от 2005, но и ГПК, тъй като  "нормата на чл. 87 от ЗКИР препраща към приложение на разпоредбите на глава четиридесет и девета "Общи правила" от Гражданския процесуален кодекс, която урежда охранителните производства. За тези производства според чл.540 от ГПК освен общите правила на ГПК се прилагат и правилата на исковото производство, с изключение на чл. 207 - 266 и чл. 303 - 388" (цитатът е от Определение № 194 от 10.05.2010 г. по ч. гр.д. № 95/2010 на ВКС.     

.

    Несъвместимостта на двете системи довежда да редица противоречия, отлично изложени и подробно разяснени в Доклада за последваща оценка на въздействието на ЗКИР 2015-2020:

.

стр. 24-25

.

"1. Новата ал. 4 на чл. 59 ЗКИР има противоречиви въздействия. Агенцията по вписванията предоставя административни услуги 3101 „Издаване на удостоверение за имот за определен период от Имотния регистър" и 3093 „Издаване на удостоверение за имот от Имотния регистър", в описанието на които изрично е посочено, че в удостоверението, което се издава за определен имот, се означават вписванията, отбелязванията и заличаванията за тежести и права или пък се удостоверява, че такива няма. За двете услуги е посочено, че те се извършват на основание чл. 93 от ЗКИР и съответно б. „в" и б. „б" на чл. 45 от Правилника за вписванията.

           1.1. Първото противоречие идва от факта, че имотен регистър по смисъла на ЗКИР все още не съществува в нито един съдебен район и от тази гледна точка наименованията на административните услуги, предлагани от Агенцията по вписванията, биха могли да водят до подвеждане на потребителите.

           1.2. Второто противоречие е свързано с едновременното позоваване на разпоредба на ЗКИР и на Правилника за вписванията, които олицетворяват две коренно различни системи за вписвания. Правилникът за вписванията е изцяло основан на персоналната система, действала в последните над 100 години в България и до днес. ЗКИР изгражда своята уредба на поимотната система, която е в процес на създаване и въвеждане в последните 20 години. Той няма как да бъде прилаган на практика в частта си, посветена на функционирането на имотния регистър, преди такъв да съществува. Ако пък ЗКИР бъде прилаган, то релевантният подзаконов нормативен акт би следвало да бъде Наредба 2 от 2005 за воденето и съхраняването на имотния регистър, а не Правилникът за вписванията, който е приет на основание чл. 116 от Закона за собствеността.

            1.3. Третото и най-значимо противоречие е свързано с правния характер на издаваните удостоверения. Ако те са издадени на основание ЗКИР, на база съществуваща партида за недвижим имот, то съгласно чл. 59, ал. 4 ЗКИР те имат единствено оповестително действие и нямат доказателствена стойност (бел. под линия: Виж в този смисъл Решение № 8384 от 12.12.2017 г. на СГС по в. гр. д. № 14928/2017 г., където съдът отказва да приема справката за имот, извлечена от регистрите на службата по вписванията като писмено доказателствено средство), което създава несигурност за гражданския оборот, например ако едно такова удостоверение, посочващо липсата или наличието на тежести върху даден имот, стане причина за сключването или отказа от нотариална сделка с недвижим имот. Ако пък са издадени на основание Правилника за вписванията, то не става въпрос за административни услуги, предоставяни от Агенцията по вписванията, а за нотариални производства по смисъла на чл. 569, т. 6 и 7 от Гражданския процесуален кодекс, в които компетентен да се произнесе е съдията по вписванията.

            Нотариалните удостоверявания, като издадени от нарочни органи в рамките на предоставената им от закона компетентност, в законоустановените форма и ред, представляват официални свидетелстващи документи по смисъла на чл. 179 ГПК с всички произтичащи от това последици. До доказване на противното съдът е длъжен да приеме, че информацията, която се съдържа в документа относно фактите, отразена в нотариалното удостоверение, е достоверна и отговаря на действителното фактическо положение."

.

(край на цитата от Доклада за последваща оценка на въздействието на ЗКИР 2015-2020)

.

 

Следват 4 нагледни примера за несъвместимостта на двете системи:

      1. Разпореждането за вписване

      По персоналната не е дефинирано, какво представлява разпореждането. Резултатът е описан в Одитния доклад на Сметната палата 2017-2019 :  "честа практика е съдиите по вписванията да разпореждат вписване единствено с полагане на подпис или текстове: „да", „да се впише", „да се заличи", „да се заличи частично" и други, които не дават яснота какво и къде трябва да бъде вписано".

         По реалната е дефинирано като определение, без което вписването е недействително (няма вписване!) - вж Чл. 85 ЗКИР: "Вписването е недействително, когато липсва определение на съдията по вписванията, както и когато то не е удостоверено по реда на чл. 84, ал. 1"

      .

        2. Представянето на скици

      По персоналната в множество случаи не се изисква представяне на скици - изредени са в чл. 6, ал. 4 ПВп: "Алинея 3 (тя е за представянето на скица, б.м.) не се прилага при вписвания, отбелязвания и заличавания по чл. 11, 17, 18, 19, 22, чл. 22а, ал. 1 и 3, чл. 23, 24, 25, 26 и 31"       По реалната няма освобождаване от скици. Нещо повече, съдията по вписванията е длъжен лично да провери имота в кадастъра - вж чл. 82, ал. 5 ЗКИР (Нова - ДВ, бр. 8 от 2023 г., в сила от 30.01.2025 г.) "При извършване на проверката по ал. 1 съдията по вписванията извършва служебно справки по чл. 55, ал. 4, в т.ч. за кадастрални карти и схеми."

.

    3. Водените книги и регистри

    Тук направо ще цитирам стр. 42-43 от Одитния доклад на Сметната палата:  

    "2.3.1. Водени книги и регистри

При регламентиране воденето и съхраняването на имотния регистър не е създаден ред, по който следва да се водят регистрите и книгите за времето на паралелно прилагане на двете системи за вписване - поименната система за вписване и системата с имотни партиди до въвеждането на имотен регистър.

Съществува нормативна празнота относно реда за воденето и съхраняването на книги и регистри при преминаване от поименната система към имотен регистър, което допълнително затруднява и възпрепятства процеса по създаване на имотен регистър.

Нормативните разпоредби, отнасящи се до съхраняването и използването на документите са различни, като за поименната система за вписване се съдържат в Правилника за вписванията, а за поимотната система - в Наредба № 2 от 21.04.2005 г. за воденето и съхраняването на имотния регистър.

При вписване на актове по поименната система разпоредбите за подреждането на документите се съдържат в Правилника по вписванията. В раздел IV „Книги. Нотариални и канцеларски дела", чл. 33 и чл. 33а са определени книгите, регистрите, указателите, които трябва да водят службите по вписванията.

Таблица № 4

Книги, които следва да водят службите по вписванията при поименна система на вписване

(таблицата не мога да я публикувам в блога, можете да я видите на стр. 43 в доклада) 

По всяка молба, с която се иска вписване на подлежащ на вписване акт, се образува нотариално дело или особено канцеларско дело. Останалите молби се прилагат към канцеларски дела (чл. 41а от ПВ). В делата се съхраняват молбата за извършване на вписването, екземпляр от подписания акт, документите, удостоверяващи особените изисквания на закона, и счетоводните документи за внесена такса за вписване (чл. 41б от ПВ).

При вписване по поимотната система правилата за подреждане на документите са регламентирани в Наредба № 2 от 21.04.2005 г. Наредбата предвижда службите по вписванията да водят партидите на недвижимите имоти, входящ регистър, книга, която се образува от подреждането на нотариалните актове и книга, която се образува от подреждането на останалите актове за вписване, както и азбучен указател (чл. 7, ал. 3 от Наредба № 2 от 21.04.2005 г.). Към всяка партида се създава партидно дело (чл. 24 от Наредба № 2 от 21.04.2005 г.), което носи номера на партидата. В него се съхраняват книжата, послужили за вписване в партидата. Книжата следва да се групират в преписки, съответстващи на отделно вписване в партидата.

Преминаването от единия начин на подреждане на документите към другия не е регламентирано, предвид различията в действащите норми и необходимостта за дълъг период от време, да се прилагат и двете системи на вписване. Анализ на процеса и детайлизирани разпоредби за изпълнението не са изготвени, което препятства осигуряване на еднаква практика във всички служби по вписванията."

.

     4. Проверката, дали актът, с който се легитимира продавачът, е вписан

      Съгл. чл. 80 ЗКИР: "Актът се вписва, ако праводателят е вписан в имотния регистър като носител на правото освен при придобиване на право по давност." Такова изискване в ПВп няма, а то е важно за правната сигурност, т.к. осигурява непрекъснатост на вписванията.

.

          Вече близо 25 години сме в преходен период от персоналната към реалната система, но вместо да се затегнат изискванията за вписване по персоналната система, за да потръгне реалната, се прави точно обратното и преходът боксува ли, боксува. На всичко отгоре съдиите по вписванията са оставили правно-неграмотните служители на АВп на самотек,  сами да изготвят имотните партиди без никакво разпореждане и без никакъв контрол. Резултатът е плачевен - милиони имотни партиди, създадени едно към гьотере. Действително, те са само помощни и засега нямат никакво значение, но утре, образно казано, ще сформират същинския имотен регистър без преобразуване, т.к. от през 2014 от ЗКИР е премахнат хубавият чл. 72 ЗКИР за преобразуването на предварителните в реални имотни партиди.

-------------
СПРАВКА ЗКИР

Сега: Чл. 72. (Отм. - ДВ, бр. 49 от 2014 г.)

Преди - от 2001 до 2014:

Чл. 72. (1) Съдията по вписванията преобразува предварителните партиди в партиди на недвижимите имоти по този закон след предаване на одобрените по чл. 49 кадастрална карта и кадастрален регистър на недвижимите имоти. (2) Съдията по вписванията не преобразува предварителната партида за недвижим имот, за който има постъпила жалба по чл. 49, ал. 2, както и когато носителят на вещното право не е установен по реда на чл. 41. В този случай в предварителната партида се отбелязва съответното обстоятелство и се нанася идентификаторът на имота. (3) При отпадане на обстоятелството по ал. 2 съответната предварителна партида се преобразува в партида на недвижимия имот.

------------------

.

       Ние конкретно два пъти вече си патим от липсата на имотен регистър или по-точно - от хлабавите разпоредби на ПВп:

      - през 2023, при заличаване възбраната на КПКОНПИ - заради липсата на изискване за представяне на скица при заличаване на възбрана (чл. 6, ал. 4 ПВп) - вж перипетиите.

        - през 2013, при осъществяване на имотната измама, от която пострада майка ни, поч. 15.03.2017 - заради липсата в ПВп на изискване продавачът по сделката да се легитимира с вписан акт за собственост (чл. 80 ЗКИР).       

       Тогава, през 2013, измамниците не успяват да се доберат до вписания нотариален акт на майка ми, издаден през 1999 въз основа на решение на поземлена комисия от 1994, затова отиват в земеделската служба в Д. Митрополия, вземат оттам препис от невписаното решение на поземлената комисия (т.нар. "препис" нито е препис, нито е заверен за вярност, т.к. в земеделската служба не разполагат с оригинала, затова е и без подписи на издателите, т.е. преписът е пълна пародия, но това е отделна тема)

 

             Така, с незаверения псевдо-препис измамниците отиват при плевенския нотариус Иван Иванов 007 за сделка. Той, горкият, нищичко не успял да забележи - нито липсата на подписи, нито липсата на заверка за вярност. На всичко отгоре не си бил научил и урока за чл. 586, ал. 4 ГПК. И хоп - 007 издава нотариален акт въз основа на невписан документ за собственост, който дори не е документ за собственост, както потвърди и председателят на Нотариалната камара в предаването на Валя Ахчиева за нашия случай.

             В СлВп-Плевен го вписват безпроблемно, без да обърнат внимание, че е издаден въз основа на невписан документ - не били длъжни, понеже нямало имотен регистър, това било задължение на нотариуса и т.н.  С две думи - калпава работа. Калпава по цялата верига - от земеделската служба през нотариуса до службата по вписванията. Десет години по-късно положението не е мръднало на йота - вж нашите перипетии, започнали 2023.

.

 

Начало на блога

Обратно към раздел Правила и пропуски в производствата по вписване, заличаване и издаване на справки