Договор ли е нотариалният акт?

Начало на блога

Тази статия е част от Нотариално производство - правила и пропуски

Автор: Ренета Стоянова (аз, бел. блогър)

Публикувана на 24.01.2017 г., дата на посл. актуализация: 12.01.2021

-

Предишна версия на същата статия

-

Юристите често наричат нотариалния акт за покупко-продажба "договор", "договор, материализиран в  нотариален акт", "договор в нотариална форма", "окончателен договор за покупко-продажба", "договор по чл. 18 от ЗЗД" ...

                 ЗЗД, чл. 18: Договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване на други вещни права върху недвижими имоти трябва да бъдат извършени с нотариален акт.

Адвокатите дават съвети как се разваля договор за дарение или покупко-продажба. Съдиите прогласяват "нищожност на договор за прехвърляне на недвижим имот". Теоретиците дискутират по въпроса дали при нищожен договор е нищожно и нотариалното му удостоверяване или при нищожно нотариално удостоверяване е нищожен и договорът. Студентите си разменят лекции, в които пише, че договорът е двустранна сделка и че отношението между понятията "сделка" и "договор" е като между род и вид. И т.н.

Ето например една  дефиниция за нот. акт от юрист, която гласи: "нотариалният акт е договор във формата на нотариален акт". Хи-хи! Все едно математик да дефинира правоъгълника като геометрична фигура във формата на правоъгълник!

                                                                                ***

Тук ще се опитам да докажа, че нотариалният акт за покупко-продажба на имот е продукт на нотариалното производство, описано в 54-та глава на ГПК, а не договор по ЗЗД.

                   Забележка. Тук не става дума за сключването на договор с нотариална заверка на подписите, а за издаване на нотариален акт за покупко-продажба.

-

Да видим първо какво казва ЗЗД за договора.

                Чл. 9 от ЗЗД: "Страните могат свободно да определят съдържанието на договора, доколкото то не противоречи на повелителните норми на закона и на добрите нрави."

-

Първи въпрос. Страните ли определят съдържанието на нот. акт?

Отговор. Не, съдържанието на нотариалния се определя от ГПК - вж чл. 580.

                 ГПК, чл. 580: Нотариалният акт съдържа: 1. годината, месеца, деня, а когато е необходимо - и часа и мястото на издаването му; 2. името на нотариуса, който го издава;3. (изм. и доп. - ДВ, бр. 50 от 2008 г., в сила от 30.05.2008 г.) пълното име, единния граждански номер на лицата, които участват в производството, както и номера, датата, мястото и органа на издаване на техния документ за самоличност; 4. съдържанието на акта; 5. кратко обозначение на документите, удостоверяващи наличността на изискванията по чл. 586, ал. 1; 6. подпис и изписано пълно име на страните или техни представители и подпис на нотариуса.

                 Забелязахте ли, че нот. акт се издава? Договорите не се издават, те се сключват! Евентуално подписите на договарящите могат и да се заверят, но това невинаги е задължително (напр. договор за наем, за ремонт, за дължима сума по т.нар. "запис на заповед"  или предварителен договор за покупко-продажба - в последните да случая липсата на нотариална заверка е много опасно).  

-

Втори въпрос. Страните ли изпълняват разпоредбата на чл. 574 от ГПК?

Отговор.  Не, изпълнението на тази разпоредба е задължение на нотариуса. Той е длъжен да провери дали нещо в договора между страните не противоречи на закона и добрите нрави, както и дали представените от тях документи са изрядни.

                 ГПК, чл. 574: Не могат да се извършват нотариални действия относно противоречащи на закона или на добрите нрави сделки, документи или други действия.

-

Трети въпрос. Страните ли отговарят, ако съдържанието на нот. акт не е вярно?

Отговор. Не, вж чл. 311, ал. 1 от  НК.

               НК, чл. 311. (1) Длъжностно лице, което в кръга на службата си състави официален документ, в който удостовери неверни обстоятелства или изявления, с цел да бъде използуван тоя документ като доказателство за тия обстоятелства или изявления, се наказва с лишаване от свобода до пет години, като съдът може да постанови и лишаване от право по чл. 37, ал. 1, точка 6.

             В интерес на истината, не мога да цитирам съдебно решение за наказателна отговорност на нотариус по нотариален акт за покупко-продажба с невярно съдържание в частта, където е удостоверил, че се е уверил в изпълнението на особените изисквания на закона - вж съдебната практика,която съм събрала в блога. Единственото изключение е присъдата срещу нотариус 076 през 2013 г., но нея са я осъдили за това, че не била прочела нотар. акт на пострадалата, сякаш това е единственото особено изискване на закона. Любопитна подробност е, че във всички други  случаи, щом нотариусът даде показания, че е прочел/а нотар. акт, съдиите веднага го оправдават. Нещо повече, дори да се установи, че нотариусът безспорно е извършил/а лъжливо документиране, съдиите пак го/я оправдават с думите "В съзнанието на нотариуса по никакъв начин не се установи ...". Колегиалното чувство е едно от възможните обяснения за съдийската благосклонност към нотариусите. Другото, че съдиите също смятат нот. акт за покупко-продажба за договор, следователно няма как да бъде с невярно съдържание.  Изглежда никой не обръща внимание на изявлението на нотариуса "След като се уверих, че продавачът е собственик  и че са изпълнени особените изисквания на закона, съставих този акт" Дали е вярно това изявление? Никой не пита!

Четвърти въпрос. Може ли въобще да се говори за договор с вярно или невярно съдържание?

Отговор. Не може, вж. видове документи - диспозитивни и удостоверителни; договорът е диспозитивен, нот. акт - удостоверителен; само удостоверителните могат да бъдат с вярно или невярно съдържание - вж т. 7 от ППВС 3/82)

          Забележка. Факт е, че юристите  единодушно приемат, че нотар. акт може да бъде с невярно съдържание, без да правят разлика, дали е акт за покупко-продажба, или констативен такъв. 

За какъв договор говорим тогава?

Договор ще е, ако две страни се разберат за продажба на стока или извършване на услуга. Сядат, договарят условията помежду си и подписват договора. Евентуално могат да заверят подписите си при нотариус - за по-сигурно.  

Но ако се разберат за продажба на имот, двете страни отиват при нотариус и пред него казват какво искат (правят волеизявление). Нотариусът им отговаря, добре, но трябва да ми представите такива и такива документи, за да се уверя, че продавачът е собственик и че са изпълнени особените изисквания на закона, защото ако се окаже, че не са, нося имуществена и наказателна отговорност (вж "Защо при покупко-продажба на имот се ходи на нотариус?")

Договорът е обещание за извършване на някакви действия (продажба на стока, извършване на услуги). С акта на подписването му не се извършва нито продажбата, нито услугата.

Нот. акт, за разлика от договора, не е само обещание за прехвърляне на собствеността. Със самия акт на подписването му прехвърлянето на собствеността става факт. За довършване на процедурата, следва вписване, но това не е проблем, откакто ВКС излезе с ТР №7/2012 на ВКС от 25 април 2013 г.

               ТР №7/2012 на ВКС от 25 април 2013 г., т. 6: " Недопустимо е да се отказва вписване на акт за сделка с недвижим имот по съображения, че е [в] нарушение на закона" (вж. десетия пример в списъка с примери за ширещата се правна неграмотност в средите на правосъдната ни система)    

Неслучайно чл. 18 от ЗЗД гласи: "Договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване на други вещни права върху недвижими имоти трябва да бъдат извършени с нотариален акт."
 
Какво означава да се "извърши" договорът за прехвърляне на собствеността? Да се изпълни, разбира се, да се осъществи продажбата. Същият смисъл има популярният израз "да се изповяда сделката".

Изповядването на сделката става по правилата на нотариалното производство, подробно описано в глава 54 от ГПК, чл. 569 - чл. 594. Нотариалният акт е крайният продукт на нотариалното производство. Той е официален удостоверителен документ, титул за собственост, който служи за доказателство, че еди-кой си притежава еди-какъв си имот.

Затова при имотни спорове, първият въпрос трябва да бъде - валиден ли е този титул за собственост?

Ако е издаден в нарушение на закона (при нарушаване правилата на нотариалното производство), не е валиден, естествено.

Примери за нарушение на закона (от нашия случай): нотариусът не е изпълнил задълженията си по проверка на представителната власт и правото на собственост - приел е нередовно от външна страна пълномощно, непълен комплект документи,  неподписани  "документи" за собственост на праводателя, които не са били вписани в Службата по вписванията, а на всичко отгоре не са били и последните (актуалните) документи, с които праводателят се легитимира като собственик. Приел е безкритично и представените проекти на нотариални актове за покупко-продажба, които пък са пълни с грешки, някои - технически, други - класически пример за лъжливо документиране по см. на ППВС 3/82.

Следващият въпрос - изрядни ли са действията на нотариуса?

Ако е допуснал грешки и пропуски, не са изрядни, естествено.

Примери за грешки и пропуски в действията на нотариуса (пак от нашия случай): не е изискал валидно пълномощно, не е изискал пълен комплект документи, не е изискал валидни документи за собственост, не е вписал в Службата по вписванията невписаните документи за собственост, не е поправил множеството грешки в проекто-нот. актове за покупко-продажба и др.

Това е достатъчно, за да се обяви за невалиден издаденият от нотариуса титул за собственост.

За мен, като гражданин, няма значение какъв термин ще използват съдиите: нищожност, унищожаемост, отмяна и т.н.

Мнението ми не означава, че напълно изключвам ЗЗД от имотните спорове. Напротив, ЗЗД има своето място, но само след като се докаже, че нотариусът е провел нотариалното производство точно по правилата на 54-та глава от ГПК и не е имал никаква възможност да установи, че документите, които служат като доказателство за изпълнение изискванията на закона, са били неизрядни. Тогава вече, според мен, може да се пристъпи към обсъждане твърденията и възраженията на страните.

Пример за нещо, което нотариусът няма как да установи по време на нотариалното производство, е фалшифициран подпис. Или пък фалшиво у-ние за наследници, в което не са изброени всички наследници.

Но да приеме фрапантно нередовно пълномощно, като кметското в нашия случай, "преписи" от документи за собственост, подписани единствено от лицето, което ги е заверило, да не знае, че всеки документ трябва да съдържа три основни реквизита: дата, подпис и печат, иначе е проекто-документ, който все още не съществува в правния мир, както е станало в нашия случай, и от тези проекто-документи да се "увери", че майка ми е собственик на над 50 дка арендувани ниви, да не обърне внимание, че тези "документи" не са вписани в СлВп-Плевен, да не знае, че трябва да бъдат вписани ПРЕДИ издаване на нот. акт за покупко-продажба (вж. чл. 586, ал. 4 от ГПК) ...

                 ГПК, чл. 586, ал. 4: Когато документът за собственост на праводателя не е вписан, нотариалният акт не се издава, докато този документ не бъде вписан.

... и да не разбере, че майка ми има нотариални актове, вписани в СлВп-Плевен (линк към оповестителната функция на вписването), а като му казах за тях, да твърди, че и едното, и другото е титул за собственост и че "няма значение с кое от двете ще извършим сделката" (линк към "007 в националния ефир"), да не коригира нито една от  множеството грешки в представените му проекто-нот. актове (линк към документите, с които е извършена измамата) - това не е по ЗЗД. И по ГПК не е. Направо е по НК.

Не знам защо нотариус Иванов №007 е постъпил толкова некомпетентно в нашия случай. Иначе е опитен, видът му - авторитетен, кантората му - просторна и обзаведена с вкус. Може би не го е направил нарочно, просто е бързал или е бил разсеян. Опитвам се да го разбера, но ми е трудно (линк към "Опитвам се да разбера 007").

Автор: Ренета Стоянова, дъщеря на пострадала от имотна измама, която нотариусът е можел да предотврати
гр. Варна
24.05.2016
last update 24.01.2017

P.S. Според мен, нотариалният акт за покупко-продажба е официален документ, удостоверяващ прехвърляне правото на собственост, съставен от нотариус под формата на протокол за действията, извършени пред нотариуса и от нотариуса (волеизявленията са пред нотариуса, а от него - проверките). Нотариусът проверява самоличността, евентуално - и представителната власт на участниците. За дееспособността им не е компетентен, затова би било добре при разпореждане с имот да се въведе изискване - упълномощителят и/или участниците в сделката да представят медицинско удостоверение, че са психически здрави / не са поставени под запрещение. При проверката за изпълнение на особените изисквания на закона най-важното според мен е нотариусът да провери правото на собственост: дали представените в кантората документи за собственост са последните, с които се легитимира продавачът, дали са вписани, дали има вещни тежести върху имота и др. под. 

-

Още по въпроса  "Договор ли е нотариалният акт?", вж  "Прекратяване или разваляне на договор" (автор: адв. Т. Петкова)  и същата статия от адв. Т. Петкова в PDF с кратък коментар от мен, Р.С.

-

Разговор с адвокат за нотариалния акт и нотариусите по повод статията "Договор ли е нотариалният акт?"

(проведен във фейсбук; адвокатът започва)

- Естествено че е договор. Нотариален акт е формата.
- Договорът е диспозитивен документ, а нотариалната му форма - удостоверителен, така ли?
- Не, договорът е диспозитивен документ, а формата е извън съдържанието му, тя е просто форма на валидност. И когато договорът е формален, тя завършва фактическия състав на транслативния ефект. Защото форма "нотариален акт" е изискуема само при прехвърляне на вещни права- върху недвижими имоти и кораби. Изключвам ипотеките.
- Добре, а кой носи наказателна отговорност за изявлението на нотариуса "След като се уверих, че продавачът е собственик и че са изпълнени особените изисквания на закона, съставих този нот. акт"? Искам да кажа, ако изявлението на нотариуса не отговаря на истината?
- Нотариуса, разбира се, но той е длъжен да има застраховка "професионална отговорност" с висок лимит на застрахователното обезщетение т.е. застрахователят е гарант по занятие и евентуално може да си търси обратно парите, което ще ви плати от нотариуса, ако докаже, че той е бил недобросъвестен. Същото впрочем важи и за адвокатите.
- Да, но професионалната отговорност на нотариуса е ограничена само до материалния интерес. Връща ми данъчната оценка от около 5000 лв, а аз губя над 50 дка арендувани ниви и около 3 дка гора. Майка ми, губи, по-точно, защото тя е пострадалата от действията на един нотариус, който е можел да предотврати имотната измама със земите й, ако си беше изпълнил задълженията.
- Нотариусът е само един регистратор, в доста държави той даже не е един юрист. В калифорния например сделките се правят пред общински служител, като удостоверяването на браковете.
- Българският нотариус не е само един регистратор. Нашият нотариат е от т.нар. Латински. В САЩ, Англия и другаде е различно - те не са страни от Латинския нотариат.
- Но там такива проблеми няма.
- Сигурно и там има някакви проблеми, но не чак толкова сериозни.
- Имам предвид в държавите извън т . нар. "латински нотариат".
- Да де, в тях.  (вж "Какво? Латински нотариат ли?")
- Там системата е такава, че имотните измами са изключени по дефиниция.

-

Начало на блога

Този материал е част от Нотариално производство - правила и пропуски