Какво означава изразът "съответните документи" в чл. 586, ал. 2 от ГПК?

Начало на блога

Тази статия е част от материалите в раздела "Правила и пропуски в нотариалното производство"

Публ. на 27.09.2017

Р. Стоянова

-

Бърз отговор - съответните документи са всички документи по цялата история на имота - от първия до последния. Или минимум - последният, като той задължително трябва да е вписан (чл. 586, ал. 4 от ГПК). 

-

Това не е мое лично мнение, а информация от официалния сайт на Агенцията по вписванията http://property-in-bulgaria.bg, създаден на три езика през 2012 по Европейски проект след поредица от скандали с имотни измами на чужди граждани в България.

"Необходими документи

1. Документ за собственост върху имота - последният документ за собственост на недвижимия имот, с който се легитимира продавача, както и предходни нотариални актове."

(следва изреждане на необходимите документи в още 15 точки)

-

На практика, обаче, под "съответните документи" се разбира "представените в кантората на нотариуса документи" - каквито и да са те. Дали са актуални или не, дали са вписани в Имотния регистър или не, дали са за свой имот или за чужд - няма значение. Каквото донесеш, с него ще се изповяда сделката. Същото твърди и Вергиния Мичева-Русева, бивш зам.-министър на правосъдието, в интервю от юли 2016: "И това е така, защото нотариусите при изповядване на сделка следва да проверят собствеността само по представените документи."

-

Според мен, това схващане е не само погрешно, но и опасно. Погрешно - защото в чл. 586, ал. 2 не пише "представените в кантората документи". Опасно - защото улеснява имотните измами. И наистина, къде е логиката нотариусът да проверява личната карта в базата данни на МВР, а в същото време да приема на юнашко доверие представените документи за собственост? 

-

Ще се опитам да обясня по-подробно.

Първо да видим чл. 586 от ГПК и конкретно ал. 2 в него.

ГПК - Проверка на собствеността 

Чл. 586. (1) При издаването на нотариален акт, с който се прехвърля право на собственост или се учредява, прехвърля, изменя или прекратява друго вещно право върху недвижим имот, нотариусът проверява дали праводателят е собственик на имота и дали са налице особените изисквания за извършване на сделката.

(2) Правото на собственост се удостоверява със съответните документи. Когато праводателят не разполага с такива документи, правото на собственост се проверява по реда на чл. 587, ал. 2 (с трима свидетели, бел. моя, Р.С.)

(3) Нотариусът удостоверява в акта и извършването на проверката по ал. 1, като посочва документите, удостоверяващи правото на собственост, и другите изисквания.

(4) Когато документът за собственост на праводателя не е вписан, нотариалният акт не се издава, докато този документ не бъде вписан.

-

А сега да видим какво гласи чл. 578, ал. 5 от ГПК:

-

ГПК, чл. 578 (5) Самоличността на непознатите на нотариуса лица се установява с документ за самоличност. По същия начин нотариусът установява дали явилите се пред него лица са навършили пълнолетие. При липса на документ за самоличност лицето удостоверява самоличността си с двама свидетели с установена самоличност.

-

Приликата между двете разпоредби веднага се забелязва -  и в чл. 586, ал. 2, както и в чл. 578, ал. 5 проверката се извършва или по документи, или със свидетели.

-

Има обаче една съществена разлика. Представените документите за собственост се приемат на юнашко доверие, без проверка в Имотния регистър, а личните карти се проверяват в базата данни на МВР за личните документи.

-

Достъпът на нотариусите до базата данни на МВР е извоюван след трудни дебати години наред - вж раздел Предложения на юристи за борба с имотните измами. В резултат, в ЗННД са добавени две нови разпоредби - ал. 2 към чл. 19 и ал. 3 към чл. 25, и двете в сила от 01.01.2010.

-

ЗННД, чл. 19 (2) (Нова - ДВ, бр. 82 от 2009 г., в сила от 01.01.2010 г., изм. - ДВ, бр. 66 от 2013 г., в сила от 26.07.2013 г., изм. - ДВ, бр. 98 от 2014 г., в сила от 28.11.2014 г.) Нотариусът има право на достъп до Националната база данни "Население", поддържана от Министерството на регионалното развитие и благоустройството, както и до Националния автоматизиран информационен фонд за българските лични документи - "Национален регистър на българските лични документи", при условия и по ред, определени с акт на Министерския съвет.

-

ЗННД, чл. 25 (3) (Нова - ДВ, бр. 82 от 2009 г., в сила от 01.01.2010 г.) При всички нотариални удостоверявания във връзка с учредяване, промяна или прекратяване на права върху имот нотариусът е длъжен да направи справка в базата данни и фондовете по чл. 19, ал. 2.

-

Достъпът на нотариусите до Имотния регистър е свободен. Няма нужда от дебати и борби. Направо може да се използва. Такова задължение, обаче, по ЗННД нотариусите нямат.

-

Действително, председателят на Нотар. камара Димитър Танев категорично заявява: "Не е вярно това, което се коментира, че нотариусът не бил длъжен да прави справка в Имотния регистър." - вж цялото му интервю:  23.06.2011 Възпирането на имотните измами ще се усети осезателно към края на 2011

-

Добре би било все пак, според мен, категоричното изявление на председателя на Нот. камара да се подкрепи и с добавяне на изрично задължение в ЗННД за проверка в Имотния регистър. И даже в по-старите регистри - срещу съответното заплащане, разбира се, за разкарването и ровенете из прашасалите папки.

-

От друга страна, обаче, доколкото разбирам, въпросът с проверката в Имотния регистър, принципно е уреден в чл. 25, ал. 1 от ЗННД, макар и неизрично. Може би затова не го уреждат с изрично задължение в отделна алинея?

-

Ето как е уредено сега задължението за сериозна проверка на собствеността:

ЗННД Опазване правата и интересите на страните

Чл. 25. (1) Нотариусът е длъжен да опазва правата и интересите на страните, да ги упътва, да изяснява тяхната воля и фактическото положение, да ги запознае ясно и недвусмислено с правните последици и да не допуска пропуски или бавност в работата, които биха довели до накърняване на техните права.

 -

Задължението на нотариуса да изяснява не само волята на страните, но и фактическото положение,  произтича от функцията му на "орган на съдебно охранително производство", по думите на председателя на Нотар. камара: "Актовете, които издава нотариусът от заверката на препис до удостоверяване на сделка, са съдебни нотариални удостоверявания. Нотариусът е орган на съдебно охранително производство. Нотариусът дава на клиента този охранителен интерес, който му спестява по-нататъшни проблеми и съдебни спорове. Нотариусът извършва едно предварително правораздаване и за съда остават само най-тежките дела, спестяват се време и нерви и се помага на икономическия живот. Една френска поговорка казва: "Който е минал през нотариус, той не стига до съд." - вж цялото интервю.

-

 

Д-р Петър Раймундов, бивш прокурор от ВКП и признат експерт по имотните измами, автор на книгата "Документни имотни измами", Сиела, 2013, изтъква ролята на нотариуса за законосъобразното извършване на сделки: "Със Закона за нотариусите и нотариалната дейност (ЗННД) (ДВ, бр. 123, 1997 г.), държавата е отстъпила своята удостоверителна функция върху истинността на удостоверените факти и контрола върху законосъобразността на изповяданите сделки на нотариусите. [...] При надлежно упражняване на тези функции е невъзможно издаването на НА, който да не отразява действителното положение и да не е съобразен с изискванията на закона" - вж "Ролята на нотариуса за законосъобразното извършване на сделки с недвижими имоти" (стр. 145 от книгата "Документни имотни измами").

-

Проф. Живко Сталев, бивш конституционен съдия и признат експерт в областта на нотариалното производство, автор на книгата „Нотариалният акт", С., 2004, изд. „Фенея", подчертава, че  "нотариалните документи обективират изявление за знание, информационно изявление, а не волеизявления", както и, че "Нотариалните удостоверявания [...] правят ненужен исковия процес, тъй като служат като превенция за възникването и развитието на правен спор"

-

Аз лично се интересувам от въпроса за "съответните документи", с които се удостоверява правото на собственост най-вече заради имотната измама със земите на майка ми. За нашия случай на имотна измама се води  досъдебно производство в Плевен, но разследването боксува вече пета година, тъй като нотариусът е дал показания, че всички документи са били изрядни.  Вж  Документите, с които е извършена имотната измама (няма нито един изряден) Update, 28.04.2024 В нашия случай досъдебното от 2013 г. приключи на 11.04.2024 (след повече от 10 години размотаване) с обвинителен акт срещу трима души. Нотариус 007 обаче не е сред тях, въпреки че е приел нередовно от външна страна пълномощно и нередовни от външна страна псевдо-документи за собственост на майка ми (копие и бележки).

--

За нашия случай имаше и предаване по БНТ "Как възрастна варненка стана жертва на имотна измама" - Открито с Валя Ахчиева, 21.07.2016. Накратко, измамата се състои в две продажби с невписани стари решения на ПК, които нотариусът е сметнал за "съответните документи" на "възрастната варненка" (майка ми, починала няколко месеца след предаването). Измамникът не е успял да се добере до нотариалните актове на майка ми, издадени въз основа на решенията на ПК, затова е представил преписи от решенията, а нотариусът не е проверил в Имотния регистър. В това предаване нотариусът каза, че няма никакво значение, ако вписаният нот. акт не се представи при изповядване на сделката: "Така или иначе е имало вписан нотариален акт. И решението, и нотариалният акт са титул за собственост. Със кое от двете ще извършим сделка, няма значение." А председателят на Нотар. камара добави: "Решението на поземлената комисия е годен документ за собственост. Това е категорично в Закона за собствеността и ползването на земеделските земи."

-

И двете изказвания са неправилни, за съжаление. Именно в ЗСПЗЗ изрично е записано, че от 30.07.1999 г. всички решения на ПК, придружени със скица, имат силата на констативен нотариален акт, с изключение на тези, въз основа на които е издаден КНА. Уточнението, че решенията, въз основа на които е издаден КНА, губят силата си на КНА, се намира в края на закона, в преходните и заключителни разпоредби, параграф 23  (ЗСПЗЗ, ПЗР, § 23), затова много малко юристи го знаят (благодаря, адв. Исаев!) - вж статията "Вярно ли е, че решението на ПК има силата на КНА? Бърз отговор - вярно е, но само за тези решения на ПК, въз основа на които не е издаден КНА.

В края на 2016 г. Валя Ахчиева направи още едно интересно предаване 22.12.2016 БНТ, Открито с Валя Ахчиева, Гледайте филма „Да впишеш имот във Франция - от Наполеон до сега"  В него показа, как става вписването на имот във Франция - след проверка на безброй документи. Френският нотариален акт представлява цяло досие на имота с цялата му история. Отговорността за изрядността на документацията и законосъобразността на сделката се носи изцяло от нотариуса.

-

Мечтая си един ден и у нас да се въведе правилото нотариусите да подготвят нотариалния акт като досие на имота с всички документи в него - от първия до последния. Само така може да се гарантира непрекъснатост на вписванията и правна сигурност - вж статията на председателя на Нот. камара "Непрекъснатостта на вписванията и правната сигурност" (много е интересна)

-

Вж също: Имотни измами - продавач продава два пъти един и същ имот

-

Автор: Ренета Стоянова, дъщеря на пострадала от имотна измама

Образование: полувисше (медицина, 1978) и висше (англ. филология, 2004)

Автор на книгата "Хроника на едно предизвестено напускане", 2003

Ел. поща: rennie@softisbg.com

Блогът ми, посветен на преводаческите неуредици: http://rennie.blog.bg/ - вж Постиженията в борбата срещу незаконното регулиране на преводаческата дейност от МВнР

-

Update, 16.01.2021. Успяхме да си върнем отнетите с измама земи - вж гражданското ни дело

-

Начало на блога

Тази статия е част от материалите в раздела "Правила и пропуски в нотариалното производство"

 

No TrackBacks

TrackBack URL: http://softisbg.com/MTOS-4.32-en/MT-5.2.10/mt-tb.cgi/1337

Leave a comment

About this Archive

Find recent content on the main index or look in the archives to find all content.