11.01.2016 Инспекторат на МП: Контролните функции на съдиите по вписванията да се завишат

Начало на блога

Обратно към Официални становища и предложения на тема имотен регистър

.

Много разумно становище на инсп. Лиляна Кузманова, напълно различно от правно-неграмотните отговори, които съм получавала от нейно име, писани най-вероятно от подчинените ѝ - вж "Правни бисери на мъдростта в писмата на Л. Кузманова от 10.03.2015 и 05.06.2016" в отговор на мое писмо от 26.11.2014 до Нотариалната камара с копие до МП, и уж неин отговор от 28.09.2023 по жалбата ми от 30.05.2023, който получих  в недобър вид, както и 2-3 неформални имейла, които разменихме с главния специалист по повод вида на изпратения отговор.

.

Инспекторат на министъра на правосъдието по Закона за съдебната власт

(анализи от извършени проверки на нотариуси и съдии по вписванията, утвърдени от министъра на правосъдието)

-

Източник: Клуб на съдиите по вписванията, 11.01.2016 г. http://inscribe.free.bg/cgi-php/phpbb3/viewtopic.php?f=23&t=4563
.

Нотариусът (в България, б.м.) няма задължение да проверява собствеността върху недвижимите имоти служебно по отношение на предходни праводатели за 10г. назад, с оглед на действащата нормативната уредба, т.е. нотариусът няма задължение и не проявява необходимата грижа за опазване максимално интересите на купувача за придобиване на недвижим имот, свободен от вещни тежести.

            По-надолу г-жа Кузманова обяснява, че това не е вярно: "Бездействието на нотариуса може да се квалифицира като небрежност при изпълнение на вменени задълженията да опазва правата и интересите на страните по чл.25 ал.1, ал.2 и 3 ЗННД" Аз също смятам, че за нотариус от Латинския нотариат е недопустимо да "няма задължение да  проверява собствеността върху недвижимите имоти служебно по отношение на предходни праводатели за 10г. назад." - вж "Оправданията на нотариусите с чл. 22 ЗННД (б.м.)

.

В повечето случаи, дори знаейки за извършените от продавачите сделки по прехвърляния и учредяване на ипотеки, нотариусът прехвърля собствеността по нотариален ред, като купувачите не са информирани за съществуващите върху имота вещни тежести. Дори в случаите, когато всички сделки по прехвърляне на собствеността за определен недвижим имот са изповядани от един и същи нотариус, като между прехвърлянията на собственността има сделки с учредени ипотеки върху имота, това не е пречка за прехвърляне на собствеността. Нотариусите дори нямат задължение да извършват справка в собствения си служебен архив. /решение на ВКС № 239/14.01.15г. по гр.д. № 4762/14г., 3 гр.о./.

      Аха-а, ето кой пази нотариусите - самият ВКС! Вж цитираното от г-жа инспектор Кузманова  Решение от 14.01.2015 по гр.д.№ 4762/2014 на ВКС

.

Бездействието на нотариуса лишава гражданите от информация и право на избор дали да сключат договора или не, дори до въвеждане в заблуждение, че придобиват имот без тежести. Бездействието на нотариуса може да се квалифицира дори като небрежност при изпълнение на вменени задълженията да опазва правата и интересите на страните по чл.25 ал.1, ал.2 и 3 ЗННД при извършено нотариално удостоверяване по чл.569 и сл. от ГПК, за което същият събира нотариална такса за изповядване на сделката. С оглед на активните действия на взискателите в изпълнителното производство и правата им да искат продажба на ипотекирания в тяхна полза имот, като се удовлетворят от цената, може да се направи логичен извод за наличие на реална опасност имотът придобит от трето лице, без знание за наличието на ипотека или друг вид тежест върху придобития от него имот, да бъде продаден.
Съгласно разпоредбата на чл.25, ал.1 ЗННД, нотариусът е длъжен да опазва правата и интересите на страните, да ги упътва, да изяснява тяхната воля и фактическото положение, да ги запознае ясно и недвусмислено с правните последици и да не допуска пропуски или бавност в работата, които биха довели до накърняване на техните права няма задължение да проверява собствеността. За нотариуса е задължително да приложи чл. 25, ал. 1 ЗННД и чл. 8 и сл. от Етичния кодекс на нотариусите в Република България - да упъти и да разясни правните последици, да консултира относно прилагането и интерпретирането на законовите разпоредби в защита на интересите и правата на клиентите.
С цел препятсване и ограничаване на възможността за злоупотреби, за което следва да се предвиди по съответния ред законодателни изменения в ЗННД, в следния смисъл: Да се вмени задължение на нотариуса да извършва проверка за вещни тежести върху имота, предмет на сделката не само по отношение на задължения към държавата, а за всички участващи в нотариалното производство страни за период не по-малко от десет години назад, като наличните тежести задължително да се вписват в нотариалния акт. В нотариалния акт следва да се изписва изричното съгласие на купувача да придобие имот с тежести.
При договор за продажба на търговско предприятие законодателят не е предвидил задължение за нотариуса да извършва проверка по отношение на собствеността върху недвижими имоти, включени в активите на търговските дружества. Нотариусът само удостоверява подписа на явилите се пред него лица по представен от страните договор за продажба на търговско предприятие.
Необходимостта от законодателна промяна е налице, за което следва да се предвиди по съответния ред промяна на Търговския закон по отношение на формата на Договора за продажба на търговско предприятие, като се регламентират задължителните му реквизити, и се въведе по тежка форма за действителността му чрез удостоверяване на подпис и съдържание, а когато предмета на същия са недвижими имоти, да отговаря на изискванията на чл. 6 ПВ или извършването му да се извършва в нотариална форма.
Възможен е втори вариант при който контролните функции на съдиите по вписванията да се завишат, като им се разширят значително правомощията при вписване/заличаване в имотния регистър, като се възприеме европейския опит и система на вписванията във Франция, в която също действа консенсуалната система т.е. правото на собственост възниква при подписване на договора, към която система е ориентирано нашето законодателство.
Всяка съвременна европейска уредба на вписванията съдържа унифицирано обособено описание на имота. Този индивидуализиращ имота информационен масив, какъвто представлява имотната партида е характерен елемент на всеки нормативен акт, регулиращ вписването. Дори Белгия, която е с поименна система има имотни партиди. Не може да се говори относно „поименно" или „поимотно" вписване при наличие на съвременните информационни технологии. Справките за имот във всяка европейска държава могат да се правят не само по име или по имот, но и по ред други многобройни показатели. С вписването се дава гласност на подлежащите на вписване актове и прави придобивния акт противопоставим на трети лица.(по-рано вписаният акт е противопоставим на трети лица, с изключение на случаите, когато по съдебен ред се установи, че вписаният акт не е произвел вещно-прехвърлително действие, какъвто е например нашият - уважен ревандикационен иск за  собственост по наследство от майка ни, пострадала от имотна измама - вж нашите перипетии по заличаване възбраната на КПКОНПИ и на исковата им молба, бел.блогър).

.

.
Всеки нотариус във Франция преди изготвянето на нотариалния акт е длъжен да получи справка от имотния регистър (ДЛЪЖЕН!, б.м.), като службата по вписвания към съответния районен съд предоставя извлечение от имотния регистър в което се предоставя пълна информация относно имота, носителя на правото на собственост, посочва се произходът на правото на собственост, както и данни относно учредяването и прехвърлянето на други вещни права и юридическите факти и обстоятелства, подлежащи на вписване, ипотеки, възбрани и т.н.
Всяка служба по вписванията води поземлена книга, която се състои от томове, а те - от персонални партиди по имената на собствениците. Те са аналогични с водените в България книги, но съдържат значително по-голям обем информация както за лицата, така и за имотите. Партидата се състои от няколко части:
       Първа част съдържа данни за собственика (физическо или лице), както и данните за съсобствениците, а при сключен брак и данните за съпрузите, номера на партидата;
       Втора част съдържа пълна информация относно имота, която се черпи от кадастралната служба, номера на партидата на прехвърлителя;
       Трета част съдържа подробно описание на учредените ограничени вещни права и сервитути върху имота;
       Четвъртата част съдържа ипотеки, възбрани и други тежести, отнасящи се до съответен недвижим имот.
На името на един собственик може да има повече от една  партида [за имотна партида става дума, бел.блогър].Така например при съсобственост се открива една [имотна, б.м.] партида на името на всички съсобственици.  (примерът показва, че макар името на един собственик да може да фигурира в първата част на няколко имотни партиди според броя на притежаваните от него имоти, то за един имот не може да има повече от една имотна партида, затова при съсобственост в първата част се вписва имената на всички съсобственици, бел. блогър)

     При наследяване, след представяве на удостоверението за наследници от нотариуса, данните за наследниците се записват в съответната част на партидата, а на наследодателя - се подчертават с червено. Въпреки че преди въвеждането на електронен носител, азбучниците са се водили на ръка, достъпът до информацията изключително се улеснява поради факта, че партидите, както на лицата, така и на имотите, са във вид на картотека, по азбучен ред. Вписването в имотния регистър се извършва по молба от заинтересованото лице или от негов представител (по молба от нотариус в предвидените от закона случаи). Молбите за вписване се завеждат във входящ регистър който определя реда на постъпването им - посочва се деня, часа и минутата на постъпването, както в България. По реда на постъпване на молбите се извършват вписванията, което определя момента на настъпване на правните последици от вписването. Нотариусът е длъжен да представи документи на вписване в срок до 6 месеца (считано от кога?, б.м.). В противен случай сделката може да бъде обявена за недействителна.
Вписването (заличаването) в имотния регистър се извършва по разпореждане на съдията по вписванията от службата по вписванията.

         Законът предоставя на съдията по вписванията значително по-широки правомощия в сравнение с тези на съдиите по вписванията в България:
- съдията [по вписванията, б.м.] проверява дали правото подлежи на вписване съгласно действащото законодателство;
- дали актът има предвидената от закона форма (нотариалната форма е задължителна не само с оглед вписването, но и за валидност на сделката);
- съдията [по вписванията, б.м.] проверява произхода на правото, както и факта на вписването му на името на предишния собственик;
- дееспособността и представителната власт на лицата - участващи в сделката и др.
- дали правото, чието вписване се иска съществува и дали то не противоречи на закона и на обществения ред.
Съдията [по вписванията, б.м.] в определени от закона случаи може с временна заповед да поиска допълнителна информация или представяне на други документи, преди да разпореди вписване.

            Точно така трябва да проверяват и нашите съдии по вписванията, като френските си колеги, но за съжаление ВКС строго им забранява - вж т.6 от ТР 7/12 за обхвата на проверката, извършвана от СдВп

.

Съдията [по вписванията, б.м.] се произнася с определение за отказ в случая, че правото не подлежи на вписване или представеният за вписване акт не отговаря на изискванията на закона. Отказът подлежи на обжалване пред Апелативния съд. При подаване на жалба съдията има право да отмени или потвърди определението си за отказ. В последния случай той изпраща постъпилата жалба в апелативния съд. В случай, че апелативният СЪД потвърди отказа на съдията по вписванията, заинтересовано лице може да подаде касационна жалба срещу решението. Жалбата пази ред, т.е., ако жалбата бъде уважена вписването се счита извършено от датата на завеждането й.
Действие на вписванията: според френския закон се презумира, че вписаното в поземлената книга право на собственост съществува и тя е доказателство за това т. е. освобождава носителят на правото да го доказва, а нотариусите от задължението да описват произхода на правото, но не ги освобождава от задължението да извършат проверка в имотния регистър (поземлената книга). Вписването определя реда на придобиванията на вещни права, прави ги противопоставими на третите лица и дава информация за правното състояние на недвижимия имот към настоящия момент. Следователно, вписването има наред със самостоятелна доказателствена сила, също информационна и защитна функция, както по отношение на носителите на вещни права, така и на третите лица.

Инспектор по ЗСВ Лиляна Кузманова

.

Начало на блога

Обратно към Официални становища и предложения на тема имотен регистър