Решение №91/15.09.2020 по дело №4040/2019 на ВКС

Начало на блога

Този материал е част от разделите Гражданско производство, Наказателно производство  и Нотариално производство - правила и пропуски

-

Публ. в блога на 05.10.2020

Р. Стоянова

-

Резюме. ВКС забелязва, че един предв. договор не е валиден, т.к. е сключен за имот в СИО, а е подписан само от единия съпруг, и отказва да го обяви за окончателен, въпреки възражението на касаторите, че увредената страна разполага с отменителен иск. Браво на ВКС, чудесно решение!

Става дума за иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

-

Цялото решение: http://www.vks.bg/pregled-akt?type=ot-delo&id=A2B6F22114605EB6C22585E40028D532

-

Решение №91/15.09.2020 по дело №4040/2019 на ВКС е ценно с това, че дава пример за внимателно разглеждане на документ (в случая - на предварителен договор).

              Внимателното разглеждане на документите е не по-малко важно и в нотариалната практика. Даже е задължително, понеже нотариатът ни е член на т.нар. Латински нотариат. За съжаление в България е обичайна практика нотариалните сделки да се изповядват същия ден или само ден-два, след като страните представят един куп документи в кантората. Нотариусът просто няма време да ги разгледа внимателно. Затова в съдебните зали е пълно със спорове, породени от прибързано изповядване на нотариални сделки - било поради разпореждане със СИО само от страна на единия съпруг, както в горното решение, или поради повторна продажба на същия имот от същия собственик (вече бивш), или - както е станало в случая с имотната измама, от която пострада майка ми - поради сериозни пропуски на нотариус 007 да забележи  нередовното от външна страна пълномощно и нередовните от външна страна документи за собственост (вж Коментарът на председателя на Нотариалната камара пред Валя Ахчиева и  Нотариус Иванов 007 в националния ефир, бел. блогър)

-

Решение №91/15.09.2020 по дело №4040/2019 на ВКС е ценно и за наказателната практика (чл. 212 НК) с това, че дава ясен отговор на въпроса, кога правото на собственост върху имота преминава от патримониума на продавача в патримониума на купувача. Разбира се, че не при сключване на предварителния договор,  а чак при влизане в сила на съдебното решение и то само ако Съдът уважи иска, цитирам:

-

"Предварителният договор не е акт на разпореждане с право на собственост.Правото на собственост върху имота преминава от патримониума на продавача в патримониума на купувача едва при сключването на окончателния договор, респ.от момента на влизане в сила на решението, с което предварителният договор бива обявен за окончателен.В този момент настъпва транслативния ефект на разпоредителната сделка, т.е. осъществява се разпореждането [...] Въззивният съд е приел, че е налице валиден писмен предварителен договор, с който страните са постигнали съгласие за сключване на договор за покупко-продажба на недвижим имот"

-

                   При разпоредителна сделка пред нотариус принципът е същият - при упълномощаването не става разпореждане с имота (няма преминаване на собственост от упълномощителя към пълномощника), а собствеността се сменя чак при издаването и вписването на нот. акт и то само ако Нотариусът уважи молбата на страните за изповядване на сделката.

                    Правилното разбиране на момента, в който децът по чл. 212, ал. 1 НК встъпва в правата на собственика и как точно встъпва (получава  имуществото по см. на чл. 212, ал. 1 НК), започва с разглеждане на инкриминирания документ - най-често това е пълномощно. По правило пълномощното - инкриминирано или не - се използва не само за явяване пред нотариус за изповядване на сделката, но и за снабдяване с всички  документи, необходими за разпоредителната сделка. Следователно, то се използва първо пред редица длъжностни лице, които издават съответните удостоверения за наследници, скици и характеристики на имот, данъчни оценки и т.н.

               От гл. т. на наказателното право, още на този етап (снабдяването с документи за сделката) деецът ясно показва, че целта му е да получи имуществото с намерение да го присвои (чл. 212, ал. 1 НК). Но той не го получава нито при съставяне на инкриминираното пълномощното като частен документ, нито при  нотариалното му удостоверяване като официален, нито при получаването на необходимите за сделката документи, а чак когато нотариусът одобри молбата на дееца за изповядване на сделката и пристъпи към подготовката ѝ (назначи час за изповядването ѝ), т.е. чак когато нотариусът, заблуден от инкриминираното пълномощно и представените документи, погрешно приеме, че деецът е упълномощен да действа от името на собственика. Именно в този момент деецът встъпва в правото на собственост върху предмета на имотната измама (присвоявайки си правото да се разпорежда с имота, както намери за добре, под одобрителния поглед на заблудения нотариус), а не когато го дари или продаде, още по-малко пък - когато получи парите от продажбата. Ако приемем обратното, би означавало да съдим крадеца не за това, че е откраднал чуждата вещ, а за това, че я е продал или заложил (примерът с крадеца е от книгата на д-р Раймундов "Документни имотни измами", 2013).  Съвсем ясно е, че ако Нотариусът не приеме пълномощното, няма встъпване в право на собственост, няма разпореждане с чуждия имот като със свой, няма имотна измама - има само недовършен опит за такава. Така че за дееца е от изключителна важност да успее да заблуди нотариуса с редовно от външна страна пълномощно, за да получи имота по см. на чл. 212, ал. 1 НК. А издаденият и вписан нотариален акт само обективира разпореждането с вече получения имот - без значение дали нот. акт е за покупко-продажба или е за дарение, нито на кого е продаден имотът (пак цитирам свободно д-р Раймундов). За съжаление, прокурорите и съдиите като че ли не са чели книгата на д-р Петър Раймундов "Документни имотни измами" и редовно пишат, че деянието по чл. 212, ал. 1 НК се състои в това, че деецът бил получил пари от продажбата с намерение да ги присвои от пострадалия купувач, като пропускат да забележат, че този  "пострадал" купувач е получил имота, т.е. и двамата са се облажили, докато измаменият собственик е останал и без имот, и без пари. Затова д-р Раймундов пише в книгата си, че единственият, същински и действителен пострадал от престъплението по чл. 212 НК е собственикът, чийто имот е отнет с измама!

-

Начало на блога

Този материал е част от разделите Гражданско производство, Наказателно производство  и Нотариално производство - правила и пропуски