Как да се предпазим от имотна измама

Начало на блога

Блогът съдържа 4 части: Документи, Кореспонденция, Информативни материали и Примери за ширещата се правна неграмотност в средите на правосъдната ни система

 

-

Обратно към всички статии и предавания за имотни измами

-

 Как да се предпазим от имотна измама

Няколко стъпки и действия, които да държат престъпниците настрана

 17.02.2017 в. "Капитал"

 

Страхът от имотна измама малко или много преследва всеки собственик на недвижим имот. Той придобива съвсем реални очертания, когато се случи нотариалният акт да изчезне - да бъде изгубен или откраднат, или пък когато се налага да се представи негово копие пред държавна служба. Тогава изниква съвсем реалният въпрос какви предпазни мерки може да вземе собственикът, за да си осигури спокойствие.

Само по себе си това, че някой има копие от нечий чужд нотариален акт или пък даже оригинала, не би трябвало да е проблем, освен ако този друг човек не извърши някакво престъпление - актът да бъде подправен или по друг начин манипулиран, да бъде използван, за да се извърши разпоредителна сделка с имота без знанието и съгласието на собственика, като преди това извършителят се снабди с пълномощно, или да сключи предварителен договор от името на собственика. Част от проблема идва оттам, че в публичното пространство непрекъснато циркулира всякаква лична информация - както лични данни, така и данни за имоти. Дори общинските власти изискват копие от нотариалните актове на собствениците за процедури като архитектурно заснемане и възстановяване на изгубена документация, при положение че такава справка администрацията може да направи по официален път от Агенцията по вписванията (АВ).

Престъпниците винаги са една крачка напред, гласи популярен фолклор. Има обаче някои съвсем прости действия, които един собственик може да предприеме, за да защити правата си.

1. Пазете личните си данни и документи. Документите трябва да се съхраняват на сигурно място, да не се предоставят с лека ръка лични данни и копия на личната карта. Да не се предоставя оригиналът на нотариалния акт за имота или копие от него, без това да е необходимо. Да не се подписва какъвто и да е документ, без внимателно да е прочетен и, ако е необходимо - да се потърси съвет. Да не се слага подпис на бял лист, защото не всяка измама се извършва пред нотариус - един предварителен договор например е валиден и без да е сключен пред нотариус или с нотариална заверка, но с него може да се поеме задължение за прехвърляне на имота.

2. Абонирайте се за услугата SMS оповестяване. Един от най-лесните начини за подсигуряване е абонирането за услугата "SMS оповестяване" на Агенцията по вписванията. Тя е безплатна за собствениците и може да се ползва както за лични, така и за фирмени имоти. Тя гарантира, че собственикът практически незабавно ще получи съобщение от Имотния регистър на мобилния си телефон всеки път, когато има промени по партидата на имота. Известявания се пращат за всяко вписване, отбелязване и заличаване в книгите за вписване, за отказите и постановените по тях определения на окръжния съд, за издаването на заверен препис и за всяка корекция на запис в информационната система - номер на съответното вписване или отказ, датата на регистриране, район на службата по вписванията.

Процедурата по абонирането е публикувана на сайта на Агенцията по вписванията. Услугата се заявява лично или чрез пълномощник с нотариално заверено пълномощно, със заявление по образец, на хартиен носител. Собственикът заявява ЕГН (съответно ЕИК на фирмата собственик или ЛНЧ на чужденец), защото информацията, която съдържа известяването, е за промени, в които фигурират съответните ЕГН, ЕИК или ЛНЧ. Посочва се мобилният телефонен номер, на който да се получава съобщението. Известеният собственик не може да иска директно отмяна на вписването, но има възможност да реагира веднага, което е много важно - да заведе граждански иск за собственост, като впише исковата молба в АВ и по този начин се застрахова срещу следващо препродаване, както и да сезира прокуратурата.

3. Нотариуси съветват, ако имате опасения, че някой може да злоупотреби с имот, да предупредите данъчната служба да не издава данъчна оценка за имота. Тя се изисква при всяка разпоредителна сделка - продажба, замяна, дарение и т.н. Без данъчна оценка такава сделка не може да се извърши, а представянето й се изисква обикновено от собственика. Издаването й става само лично на собственика или на упълномощено от него лице. Всеки собственик на имот има възможност да направи заявление до данъчната служба, че не желае да се издава данъчна оценка на друго лице, дори когато то представи пълномощно, а само на него лично. Друг е въпросът доколко данъчната служба е задължена да се съобрази с това искане, което означава да се извършва по-продължително проследяване във времето.

Нотариуси споделят, че много често получават известия от граждани, легитимиращи се като собственици, с искане да не изповядват сделки с конкретен недвижим имот. Такива съобщения се изпращат до различни адресати - по мейлите на нотариусите в страната, до Нотариалната камара. Същевременно подобни заявления от името на някого, който твърди, че е собственик на имот, не създават задължение за нотариуса - нотариусът не може да прави разследвания, а е напълно възможно едно такова съобщение да е злонамерено и да цели просто да се провали дадена сделка.

4. Издаване на нов нотариален акт. Това може да стане и просто като се прехвърли малка идеална част от имота (например 1/10) на близък доверен човек - родител, дете. Възрастните хора често са жертви на измами, достатъчно показателен пример в тази насока са телефонните измами; един от начините да бъдат защитени те е да се прехвърли част от имота на доверен близък. За последваща разпоредителна сделка трябва участието на всички собственици, което значително затруднява измамата. При сключването на сделка с имот обикновено купувачът проверява (възлага на нотариуса да провери) легитимацията на собственика и дали има последваща сделка с този имот. Всеки може да поиска от нотариуса да направи справка за даден имот, както и сам да направи справка в АВ.

5. Документите трябва да се приведат в ред - както човек има документ за самоличност, така трябва да има и документ за имота. Много хора, получили наследство, доказват правото си на собственост с един наръч стари документи - нотариален акт на прадядото, и куп удостоверения за наследници, смъртни актове и др. По правило в такива случаи част от документите липсват. Тези хора също може да станат лесна плячка на имотната мафия, защото те не фигурират в Имотния регистър като собственици, а техният прадядо например. С едно фалшифицирано удостоверение за наследници съвсем друг човек може да си извади нотариален акт. Ако не го направите вие, ще трябва да го правят вашите деца и ще им е по-трудно, съветват нотариуси.

6. Ипотека. Ако имате ипотека - тя също е някакъв вид гаранция, тежест върху имота, който купувачът проверява. Разбира се, в никакъв случай не става дума да се ипотекира жилището, но е добре да се има предвид, че ипотекиран имот по-трудно се продава, трябва да се заличи ипотеката, а това означава да се доизплати кредитът, което всеки собственик следи ежемесечно.

-

Мой коментар

19.02.2017

Доста е писано на тема "как да се предпазим от имотна измама".

Време е да се напише нещо и на тема "как се разследва имотна измама" от прокуратурата. Тук има сериозен проблем. Прокурорите не са подготвени за такова разследване. Не знаят елементарни неща - как се заверява пълномощно за продажба на имот, как се издава препис от документ за собственост, какво означава документ за собственост и т. н. Говоря от личен опит. Майка ми (84-г.) пострада от имотна измама, която се разследва вече 4-та година в Плевен. Положението е плачевно - такава юридическа некомпетентност, че направо не е за вярване! Вж "Защо ще си загубим имотите", "Пропуски и грешки при разследване на нашата имотна измама" ,"Мълчанието на прокурорите" и др.

Проблем има и с контрола върху дейността на нотариусите, по-точно с липсата на контрол. Вж кореспонденцията ми с Нот. камара  и с Министерство на правосъдието.

Добре би било да се пише и за принципа на поредност и непрекъснатост на вписванията. За този принцип самият председател на Нот. камара наскоро каза в интервю за "Де Факто":

„Непрекъснатостта на вписванията е принцип без спазването на който се наистина се компроментира правната сигурност. За съжаление сега той не се дискутира, въобще."

И накрая, проблем има с кметските пълномощни. Добре би било да се пише за т. нар. "нотариален туризъм", както и за нуждата от обучение на кметовете.

-----

С риск да ме изтрият от форума на вестника, публикувах и част от писмото на майка ми до админ. р-л на ОП-Плевен с линк към цялото (не ме изтриха):

21 фев 2017 07:43

Току-що майка ми изпрати писмо до админ. р-л на ОП-Плевен: "Кандидат-обвиняеми в моя случай на имотна измама има предостатъчно - лъже-пълномощник, кмет, н-к зем. служба и най-вече нотариус. Изобличаващите доказателства също са предостатъчно и то писмени, черно на бяло, железни доказателства. Няма нужда от разпити, очни ставки и т.н. Само обвинител, кой знае защо, още няма. Възможно ли е прокурорите в РП-Плевен да са под натиск и да не смеят да действат?

От края на 2014 г. аз и близките ми напразно се молим на РП-Плевен да обърнат внимание поне на това, че лъже-пълномощникът ми не е успял да се добере до нотариалните ми актове, и по-конкретно, че:

- нотариус Иванов 007 е приложил НЕВПИСАНИ документи за правото ми на собственост (в ГПК съществува забрана за сделки с невписани документи; нотариусът не е "забелязал", че са невписани);
- невписаните документи за собственост НЕ СА документите, с които се легитимирам (аз имам нот. актове на мое име, вписани в СлВп-Плевен; нотариусът не е разбрал за тях);
- невписаните документи, които не са документите, с които се легитимирам, са били представени в кантората на Иванов под формата на зле заверени преписи (без дата на заверката, без надпис "Вярно с оригинала", с грешка в площта на най-голямата ми нива, с променени имена на издателите и без нито един техен подпис; той не е "забелязал" нито изричната забележка, че имената са променени, нито липсата на подписи - голям "гарант на правната сигурност", няма що!)
и т.н. http://softisbg.com/dannies_blog/21022017----.html

--

Към полунощ срещу 23.02.2017 статията  "Капитал" вече имаше почти 30 хил. прочитания. Окуражена, пуснах още един коментар - съвсем умерен, без линкове:

-

22 фев 2017 23:33

Друга важна тема е "Какво да направим, ако узнаем, че сме жертва на имотна измама" . Ние, например, научихме случайно от анонимно телефонно обаждане. Първата ми реакция беше "Глупости! Това сигурно е някаква тел. измама!" На другия ден отидохме на нотариус и проверихме в Имотния регистър. Оказа се вярно. Оттам - на адвокат. После на друг и т.н. Някъде към десетия консулт ни казаха, че първо трябва да поискаме копия от документацията от архива на нотариуса. Има една Наредба №32 за архивите на нотариусите. Много малко хора знаят за нея. Даже и адвокатите не я знаят. Един викаше, че само по съдебен ред можем да изискаме копия от цялата документация по сделките (две в нашия случай). Друг - че архивът е неприкосновен. Самият архив наистина е неприкосновен, но копия може да получи всяка страна по сделката или неин пълномощник. Като получихме копията и ги показахме на адвоката, той се хвана за главата - нямаше нито един редовен документ. Свързахме се с издателите на документите. Оказа се, че всичко е автентично (няма подправени или манипулирани документи). Просто самите длъжностни лица са допускали маса грешки, в т.ч. и нотариусът. Така се случи, че последно се сдобихме с копие от пълномощното, съхранявано в архива на кметството и с копие от регистъра за заверки в кметството. Преди това бяхме научили, че за сделка с пълномощник трябват 2 бр. пълномощни - едното се прилага към нот. дело в архива на нотариуса, който изповядва сделката, а другото остава в архива на нотариуса, който е заверил двата бр. пълномощно с по два щемпела - за подпис и съдържание (кмета, в нашия случай). Заверките се извеждат в регистъра с поредни номера. Оттам излезе и последният щрих на картинката. Ние отдавна сме се обърнали към прокуратурата, още през 2013 г. Предоставили сме всички документи - и оригиналните, до които измамникът не е успял да се добере, и тези, с които е извършена измамата. На всеки документ е отбелязано къде какво не е наред. Образувано е досъдебно производство в прокуратурата. Съдът вече се произнесе, че "събраните доказателства са достатъчни за търсене на наказателна отговорност на повече от едно лице." Това беше преди повече от година. Оттогава очакваме да повдигнат обвинение. Но нещо се бавят. В момента се подготвяме и за гражданско дело.

 

-

 

No TrackBacks

TrackBack URL: http://softisbg.com/MTOS-4.32-en/MT-5.2.10/mt-tb.cgi/1066

Leave a comment

About this Archive

Find recent content on the main index or look in the archives to find all content.