17.07.2017 Разговор с приятели адвокати във фейсбук

Начало на блога

Този материал е част от Лирически отклонения

-

Публ. в този блог на 18.07.2017

Р. Стоянова

-

Мизерен резултат от поредната консултация с адвокат. Имах само два въпроса. Първият: откога тече 5-годишният давностен срок за добросъвестно владеене при неколкократна препродажба на имот - дали от датата на първата сделка, или на последната, защото едни адвокати казват едно, други - друго? Отговор: ами така е, не може да се каже, най-добре е да се целим към датата на първата. Аз: Съгласна съм, така е по-сигурно (наум: защо ли този важен въпрос не е уреден законово?). Вторият въпрос: мога ли да оспоря нотариалния акт, с който е продаден имота, или съдът ще пита само "Ти имала ли си воля да продаваш или не си имала?" Отговор: всичко можем да оспорваме. Аз: Добре (наум: чела съм множество съдебни решения, според които нот. акт за покупко-продажба не може да се оспорва - не само от продавача не може, но не може дори и от купувача, има даже и ТР на ВКС, че гражданите могат да оспорват само само констативните нот. актове, защото само те нямат силата на пресъдено нещо, докато нот. актове за покупко-продажба са "бетон", защото представляват официален документ, удостоверяващ две съвпадащи волеизявления, следователно, ако продавачът иска да оспорва нещо по нот. акт за покупко-продажба, може да оспорва единствено липсата си на воля за сделката). Консултацията струваше 120 лв. за 1 час. Не ми беше позволено да оставя документите, които носех. "Донесете 300 лв. - каза адвокатът, - за разглеждане на документите." Това, че вече са разглеждани от над 20 нотариуса плюс няколко нотариуса, не го интересуваше. Не искаше и да чуе какво е установено досега от многократното им и дългогодишно разглеждане. Накрая реши да ме осветли и по въпроса за вида на иска, въпреки че бях наясно - ревандикационен по чл. 108 ЗС. Можело било вместо РИ да поискам обезщетение в пари. Да не си искам земите!?! Категорично отказах. А пък като разбра, че купувачът е била майката на (лъже)пълномощника, рече "Това са свързани лица." Аз нищо не рекох, но после проверих в интернет - оказа се, че за свързани лица се говори най-вече при сделки между фирми, а нашият случай не е такъв.

-

Публикувах горния текст във фейсбук и се получи следната приятелска дискусия:

-

Приятел адвокат 1: Въпросът не е толкова сложен и е уреден. Придобивната давност започва да тече от придобиване на владението. Ако си добросъвестен владелец- 5 години непрекъснато владение е достатъчно. Ако твоя прехвърлител е бил добросъвестен владелец- присъединяваш към периода на своето владение и неговото, и ако се получат общо 5 години добросъвестно владение-придобиваш на оригинерно правно основание. Ако той не е бил добросъвестен владелец- важи общата десетгодишна давност за придобиване.

-

Аз: "Ако твоя прехвърлител е бил добросъвестен владелец- присъединяваш към периода на своето владение и неговото" Къде го пише това? "и ако се получат общо 5 години добросъвестно владение-придобиваш на оригинерно правно основание." Оригинерно означава, че никой не е владял преди теб, нали?

-

Приятел адвокат 1: Не. Значи че не черпиш правата си от праводател.

-
Аз: Но това е за снабдяване с КНА по чл. 587, ал. 2 ГПК, нали? Нашият случай не е такъв. При нас става дума за покупко-продажба.
ГПК - Чл. 587. (1) Когато собственикът на имот няма документ за правото си, той може да се снабди с такъв, след като установи с надлежни писмени доказателства пред нотариуса своето право.
(2) Ако собственикът не разполага с такива доказателства или ако те не са достатъчни, нотариусът извършва обстоятелствена проверка за придобиване на собствеността по давност чрез разпит на трима свидетели, посочени от кмета на общината, района или кметството или от определено от него длъжностно лице, в чийто район се намира недвижимият имот. Свидетелите се посочват по указание на собственика и трябва по възможност да бъдат съседи на имота.

-

Приятел адвокат 1: И за това също. Но основната хипотеза е при прехвърлителна сделка, когато тя се окаже дефектна по някаква причина и купувачът няма как да стане собственик. Ако си добросъвестен купувач например /не знаеш за въпросния дефект/, то тогава можеш да придобиеш чрез 5-годишно непрекъснато и неоспорено владение. Ако продавачът е бил добросъвестен, можеш да ползваш и неговото владение за да допълниш петгодишната давност.

-

Аз:  Добре, въпросът за давността се изясни - със сигурност давността тече от датата на пър ата сделка. Всички купувачи и прекупвачи се считат добросъвестни, докато не е вписана искова молба за съдебен спор по даден имот.

-

Приятел адвокат 1: Правният институт на придобивната давност е следствие на възприетия от нас постулат от римското частно право, че никой не може да прехвърли повече права, от колкото сам притежава. И понеже правото не толерира вечно висящите правни състояния още от римско време е въведена придобивната давност. Т.е. ако ти "придобиваш" от несобственик, но не си наясно с дефекта на неговия титул на собственик, си добросъвестен и се ползваш от кратката давност.

-

Аз: "никой не може да прехвърли повече права, от колкото сам притежава." Естествено. Въпросът е, как доказваш, че си собственик? Имаш, примерно, нотариален акт за апартамент в центъра на града на името на покойните си родители, въз основа на който си вадиш констативен акт на свое име. Измамник продава апартамента ти, като представя в нотариалната кантора заверено копие от нот. акт на родителите ти + у-ние за наследници. Правата са си твои, несъмнено. Единственият проблем е, че документът за собственост не е последният. В нито един закон не откривам ясна разпоредба, че документът, с който се легитимира собственикът, е последният (най-новият). Само на сайта на АВ, създаден през 2012 г. на три езика след поредица скандални измами с имоти на чужди граждани, изрично е написано: последният документ за собственост - вж т.1.

-

Приятел адвокат 1: Ако обаче не си добросъвестен в този смисъл- даже не е важно дали имаш деривативно правно основание за придобиване /например продажба, дарение, замяна и т. н./ или например си завладял имота /в римскота право- occupatio/, то тогава 10 години се приемат за правно приемливи, предвид незаинтересоваността на действителния собственик. А деривативно правно основание е, когато черпиш правата си от съществуващи права на своя праводател.

            Съвсем друга е темата за спиране и прекъсване на давността- прилагат се правилата на ЗЗД за погасителната давност в общи линии.

-

Приятел адвокат 2: Придобивната давност (започване,спиране,прекратяване) тече за претендента .Преведено на разбираем = от момента, в който е започнала окупацията +намерението „за себе си" .

-

Аз: Под "окупацията +намерението „за себе си" разбира ли се и "въз основа на нотариален акт за покупко-продажба" или се отнася само за случаите, когато някой завежда 3-ма свидетели пред нотариус, които казват, че той владее имота от 10 г. и въз основа на показанията им нотариусът му издава констативен нот. акт по давностно владение?

-

Приятел адвокат 2: "окупацията +намерението „за себе си" СЕ ДОКАЗВАТ . Или при съдебен спор или при обстоятелствена проверка

-

Аз: "СЕ ДОКАЗВАТ" как? Със свидетели?

-

Приятел адвокат 2: Гласни(свидетели) и ПИСМЕНИ(документи) доказателства

-

Аз: Но ако е станал собственик с нотариален акт за покупко-продажба, нот. акт е достатъчно д-ство, нали? Няма нужда от свидетели? Или?

-

Приятел адвокат 2: Вие доказвате ВАШИТЕ=СОБСТВЕНИ=ПРИТЕЖАВАНИ права върху нещо(имот), а който оспорва е ответник в съдебен процес.

-

Аз: Това се прави при спор между собственик и някой, който се е снабдил с констативен нот. акт по обстоятелствена проверка с 3-ма свидетели. Нашият случай е друг - покупко-продажба. На гражданите е забранено да оспорват нот. актове за покупко-продажба и да искат отмяната им по чл. 537, ал. 2 ГПК - вж Пример № 12. Оставено им е само правото да оспорват констативки. Там вече всеки доказва правото си на собственост и съдът се произнася чий е имотът.
          При покупко-продажби е съвсем друго. Купувачите имат право да се оплачат, че продавачът ги е излъгал, като им е продал чужд имот. Но, за съжаление, в нашия случай не е така - имотите са били собственост на майка ми, само че като доказателство за правото на собственост са били представени "преписи" от неподписани и невписани решения на ПК + у-ние за наследници, вместо нот. й актове, издадени на нейно име въз основа на оригиналните, влезли в сила решения + същото у-ние за наследници, и вписани в СВ. Защо ли в законите никъде не пише, че собственикът се легитимира с последния си документ за собственост?

-

Приятел адвокат 2: Щом знаете кое-как се прави... действайте без да питате

-

Аз: Не знам, затова питам, но получавам най-различни отговори. Единственото, за което всички адвокати са единодушни, е, че съдиите си решават по свое вътрешно убеждение, което не винаги е съобразено със закона, така че и най-добрият адвокат може да загуби и най-сигурното дело.

               Нашият случай е толкова елементарен! Не знам защо всички юристи силно се затрудняват с решаването му. Ето го: Измамник нотариус е изповядал покупко-продажба на поземлени имоти, като се е "уверил", че продавачът (майка ми) е собственик от представените в кантората му неподписани "преписи" от невписани решения на поземлена комисия, вместо от нотариалните й актове.

-

Приятел адвокат 2: Считам, че това са "общи приказки", а правото го интересуват КОНКРЕТНИ факти/обстоятелства : докажете че са представени неподписани "преписи" , докажете че конкретното решение е ПОДЛЕЖАЛО на вписване , и чак тогава докажете че нотариусът Е ЗНАЕЛ това и поради което УМИШЛЕНО Ви бил причинил вреди / или лично Вас е въвел в заблуждение, и когато бъде осъден едва тогава ще можете спокойно да кажете ,че бил измамник, а до тогава рискувате да понесета наказателна и пражданска(пари) санкция заради Ваше противоправно поведение.

-

Аз: А-а, забравила съм да изтрия думата "измамник" пред нотариус! Бях започнала да пише "измамник представил в кантората на нотариус", после реших да го съкратя, но не съм забелязала, че е останала една думичка. Не считам, че нотариусът е измамник, просто е действал като профан в нашия случай. Най-смешното е, че той твърди: "Така и така е имало вписани нотариални актове ...", какво пък толкова е станало? Все едно някой да му пробута стара лична карта, той да не забележи, а после да рече: "Така и така е имало нова, актуална л.к., голяма работа, че съм изповядал сделката със старата!" Горе-долу това е неговото "компетентно становище", изложено и по телевизията - вж Нотариус Иванов 007 в националния ефир

-

                 Нямам никакъв проблем да докажа, че "преписите" са направени от неподписани решения на поземлена комисия. Разполагам със заверени копия от всички документи в двете нотариални дела на нотариуса. Н-к зем. служба, която е "заверила" криво-ляво "преписите" (без щемпел "Вярно с оригинал" и без дата на "заверката") е дала показания пред разследващите (вж показанията), че не съхраняват в оригинал нито едно решение, издадено преди 2000 година, не знаят дори имената на членовете на комисията, която е заседавала през 90-те години и е взела решението за възстановяване на земите, затова пишат имената на настоящите служители, като поставят забележка, че през еди-коя си година съставът на комисията е бил друг (в нашия случай забележката гласи: „Забележка: Към 30.11.1994 г.състава на ОСЗ/ПК е бил друг."). Ние съхраняваме оригиналите под формата на нотариално заверени копия. Заверката е извършена на 20.12.1999 - деня, в който е издаден констативен нотариален акт за собственост на името на майка ми въз основа на представените оригинални, влезли в сила решения на ПК и у-ние за наследници. Ето единият от "преписите", който е бил приет от нотариуса като валиден документ за собственост (!) - първа страница и втора страница.

-

         Ето това е оригиналното решение, което съхраняваме под формата на нотар. заверено копие. Заверката е извършена на 20.12.1999 в деня на издаване на констативен нотариален акт за собственост на името на майка ми - единствен наследник. Това е първата страница.

            А това е втората страница (гърба) - с всичките пет подписа на поземлената комисия, с печат "Влязло в сила" и с нотар. заверка за верността на преписа от оригинала.

          И накрая, ето и нотариалният акт на майка ми, издаден през 1999 г. на основание оригинални, влезли в сила решения на поземлена комисия, и вписан в СВ-Плевен служебно при вписване на поредния договор за аренда.

         Измамникът, представял се за пълномощник на майка ми през 2013 г., не е успял да се добере до този нот. акт и въпреки това измамата е осъществена - благодарение на загубения нотариус Иванов 007 от Плевен, който се е подписал на цели два нот. акта за покупко-продажба така, както майка ми върху един брой пълномощно - и двамата без да четат какво подписват. Нотариус Иванов 007 дори не разбрал, че продавачката (майка ми) има вписани нотариални актове!

                Сега, за всички, които смятат, че нотариусите не са длъжни да проверяват в имотния регистър, ето линк към една статия от 2011 г., в която предс. на Нот. камара казва: "Не е вярно това, което се коментира, че нотариусът не бил длъжен да прави справка в Имотния регистър."

-

Начало на блога

Този материал е част от Лирически отклонения