Проверката за 10 години назад би намалила рисковете
-
- Г-жо Кац, какво бе направено досега и какво още трябва да се направи, за да се намалят до минимум рисковете от имотни измами?
- Имотната измама е обществено явление подобно на корупцията и в почти всички случаи не е дело на нотариуса. Тя е създаване на определени неистински и неверни официални документи от хора с престъпно съзнание, които ги ползват пред нотариуса. В повечето случаи те имат толкова автентичен вид, че дори и нотариусът не би могъл да ги разпознае като фалшиви.В изминалите години по инициатива на Нотариалната камара се направиха решителни стъпки, за да се намалят рисковете от такива измами. Те бяха свързани преди всичко с повишаване на нивото на технологично оборудване на нотариалните кантори. Предоставен е достъп на нотариусите до справките, свързани с гражданското състояние на гражданите, и до масивите на МВР за проверка на истинността на личните карти. Регламентиран е и достъп до Агенцията по картография и кадастър и възможност за снабдяване със скици от нотариалната кантора, както и достъп до регистъра на имуществените отношения на съпрузите. Естествено, това не може да гарантира пълна успеваемост в борбата с имотните измами.Проблемът е, че гражданите не винаги са наясно, че накърнените им права могат да бъдат защитени в граждански процес, който е състезателен и отчита различните правни мнения. Дейността на нотариуса по прилагане на материалния закон е близка до тази на съдията и както грешката на съдията се изправя от по-горната инстанция, така и грешката на нотариуса се изправя от съда. Обикновено при имотната измама дори и нотариусът е подведен.
-
Забележка. Според съдиите от ВКС, обаче, нотариусът не може да бъде подведен. Аргументите им са, че "както и съдията, който се произнася по искане в охранителното гражданско производство, или по гражданскоправен спор, нотариусът, при осъществяването на нотариални действия, дефинитивно не може да бъде адресат на измама. Обратното би довело до приемане на абсурдната теза, допускаща дори и само теоретично възможността съдията да бъде въведен в заблуждение, че например искът, предявен от ищеца е основателен, с аргумент, че претенцията му е подкрепена с неистински, преправени, или документи с невярно съдържание, представени по делото." Съдиите от ВКС грешат - вж пример №22 от списъка. И Кац също греши. При имотните измами ролята на нотариуса е решаваща. При това е и много лесна - от него се иска само да се прави на разсеян. Нищо повече. А ако случайно му се обадят от прокуратурата или съда, да казва с категоричен и авторитетен тон, че всички документи са били изрядни от външна страна. Вж Документите, с които е извършена имотната измама.
-
- Каква е ролята на държавата за справяне с имотните измами? Какви законови промени са необходими?
- В тази насока законите, които регулират отношенията, свързани със собствеността, трябва да са гъвкави и непрекъснато да отразяват нововъзникнали възможности за защита. Най вече е важно да продължим да развиваме технологиите за различните видове проверки. Предстои свързване на кметствата с програмите, които дават възможност за проверка на всички документи, които кметовете удостоверяват. Това досега не беше постигнато, тъй като се изискваха доста средства, които кметствата не можеха да си позволят. Вече сме пред проект за по-облекчена програма, по която ще се извършва проверката, и кметствата ще се включват в съответните масиви.Друга празнина, която трябва да се запълни, са проверките на удостоверяванията, извършвани в консулските служби, защото все повече български граждани със собственост в България живеят в чужбина. Със съдействието на Агенцията по вписване вървим все по-уверено към усъвършенстване на системата за вписване, като тези промени ще касаят и отразяването на лицата, които са извършили сделката във входящите регистри. Това ще направи възможно удостоверенията за вещни тежести да бъдат издавани до съответния ден на сделката, а не, както е сега, да се отразява състоянието на имота от два до три, че и повече дни преди нея.
- Какво бихте посъветвали всеки продавач или купувач на имот или притежател на недвижимост, за да може да се предпази от имотна измама?
- Естествено, съветът ми няма да ги предпази 100% от риска. Една предварителна дискусия с нотариус, както и проверката на имота чрез писмени удостоверения за вещни тежести за един по-дълъг период от време, например 10 години, би могло да сведе риска до минимум. Искам да подчертая дебело, че нотариусът снабдява клиента с писмени удостоверения за вещни тежести само и единствено по негово искане. Той не може да прояви инициатива, тъй като едно от неговите задължения е да бъде безпристрастен. Двете страни трябва да изискват да бъдат представени всички необходими и посочени от нотариуса документи, без да се прави компромис относно уникалността на всеки един документ, т.е. да се заменя с друг. Спазването на тези изисквания би могло да затрудни извършването на измамите.
-
Забележка. Това за уникалността на всеки един документ звучи като отзвук от изцепките на Плевенския нотариус Иванов 007 пред Валя Ахчиева и по-конкретно изказването му за двата документа за собственост на майка ми - старото невписано решение на ПК и актуалния нотариален акт.
-
Валя: Ето, Вие сте изповядали сделка по това решение за възстановяване собствеността в Долна Митрополия, обаче не сте проверили в Агенцията по вписвания - това не е вписано като документ. В Агенцията, ние идваме оттам, този нотариален акт всъщност легитимира Йорданка. Не сте проверили и сте изповядали сделка по нещо, което не е вписано в Агенцията.
Иванов 007: Така или иначе е имало вписан нотариален акт. И решението, и нотариалният акт са титул за собственост. Със кое от двете ще извършим сделка, няма значение.
-
Коментар: Тук има две интересни изказвания. Първото е: "Така или иначе е имало вписан нотариален акт". Нотариус Иванов явно смята, че наличието на вписан акт за собственост е достатъчно условие за изпълнението на чл. 586, ал. 4 от ГПК. Действително, в ГПК не пише: "ако представеният пред нотариуса документ за собственост не е вписан, нотариалният акт не се издава, докато документът не бъде вписан", а пише просто, че "Когато документът за собственост на праводателя не е вписан, нотариалният акт не се издава, докато този документ не бъде вписан." Затова няма да се учудя, ако утре, образно казано, съдиите повторят опасните глупости на Иванчо. Пиша - опасни глупости, защото ако приемем за вярно, че чл. 586, ал. 4 от ГПК не се отнася за конкретно представения пред нотариуса документ за собственост, а изобщо за документа за собственост на праводателя, ще трябва да приемем за вярно и че единствената функция на вписването е да оповести на измамниците кой какви имоти притежава. Оттам насетне - пей сърце! - всеки измамник, сдобил се с пълномощно по какъвто и да е начин - било с цветно ксерокопиране на подписа на собственика или с фалшифицирането му и т.н., може напълно законно да продаде всичките имоти на нищо неподозиращия собственик, който си съхранява оригинала на вписания нотариален акт и си мисли, че има собственост. Измамникът може да представи пред нотариуса какъвто си поиска документ за собственост - било препис от невписан документ за собственост или фалшифициран такъв, или някакъв стар, отдавна невалиден и т.н. Може даже да не представи никакъв документ за собственост! Нали "така и така е имало вписан нотариален акт"! Във всички случаи нотариусът безотказно ще си изповядва измамническите сделки - с чиста съвест, понеже измаменият наистина е собственик. Ужас!
-
- Каква е най-често използваната схема от измамниците? Сделките с пълномощни ли са най-рискови?
- Работата на нотариуса е изключително фина и детайлна. Всеки документ трябва да бъде тълкуван така, че да осигури безпрепятственото преминаване на собствеността. Смятам обаче, че не е лоялно спрямо обществото и гражданите да се разказва надълго и широко какви схеми използват измамниците, защото това би се превърнало в опасен съвет за всеки, който е склонен да извърши такова деяние. В този смисъл мога да кажа, че сделките с пълномощни са доста рискови, но не само тези документи се фалшифицират.
-
- Какъв е опитът на другите страни от ЕС и в света за решаване на този проблем?- В Европа господстваща е системата на така наречените
латински нотариати, където нотариусът е основна фигура и
гарант за сигурността в сферата на собствеността. При англо-саксонската система се извършва само регистрация на сделките при определени други условия, свързани със съставянето им и отговорностите, като най-голяма отговорност носи брокерът на недвижимия имот. Статистиката показва, че европейската система е по-сигурна, тъй като само 4% от сделките се оспорват в съда, за разлика от англо-саксонската, и по-специално в Америка, където този дял е около 40% (
данните, които дава Кац, са ужасяващи, но за щастие едва ли са верни, по-вероятно е да са съчинени, защото дори 4% е твърде много, камо ли 40, бел. моя, Р.С., 21.03.2017). ЕС налага като практики и принципи свободно и бързо движение на стоки, услуги и хора. Тенденцията е запазването на традициите на европейската система да върви ръка за ръка с по-ефективното им прилагане и спазване.
- Къде другаде са най-големите проблеми, свързани с покупко-продажбата на недвижимите имоти?
- Не може да има по-големи и по-малки проблеми, когато става дума за правото на собственост. Обикновено празнините в законодателството и невъзможността в някои случаи по аналогия да се приложи определена законова разпоредба водят до дестабилизиране на това право. Наболял е проблемът с паркоместата, както и този за по-голяма яснота при допускането на определени доказателни средства в нотариалната дейност. Такива са също тромавата процедура при вписване на сделките, разнородната съдебна практика и др.
- В малките селища на страната няма нотариуси. Как се решава проблемът с обслужването на хората там?
- Законодателната система в България е установила принципа, че правораздаването е районирано, и в населените места, в които има съд, е предвидена и дейност на нотариус. В съдебни райони, където няма нотариус, тази дейност се осъществява от съответния съдия по вписванията (за сделките), а за обикновени удостоверявания законът е натоварил кметовете. Така че проблем с обслужване на населението няма.
-
Забележка. Няма никакъв проблем с обслужването на населението. Благодарение на добре развития нотариален туризъм, кметовете обслужват дори жителите на големите градове, така че проблем с обслужването наистина няма.
-
- Направените преди време промени в Търговския закон доведоха ли до намаляване на рисковете от кражби на фирми?
- Определено да. Те предвиждат удостоверяване на повечето документи, чрез които се извършват различните вписвания в Търговския регистър. Това до минимум сведе възможността нечия фирма да бъде продадена без знанието и против волята на собственика. Но това не означава, че не остана възможността за съставяне на фалшиви документи. Няма правна система в света, която да е изкоренила този вид престъпления изцяло.Друг е въпросът, че за някои документи, изходящи от дружествата, каквито са протоколите на общо събрание на съдружниците за разпореждане с недвижими имоти, собственост на дружеството, се предвиди алтернативна уредба, при която съдружниците могат да изберат, но и да не изберат да удостоверят подписите си върху протокола. Това обаче не доведе до край идеята за защита на интересите на съдружниците, тъй като удостоверяването по никакъв начин не може да промени трайната съдебна практика, че сделките на дружествата, подписани от управителя, без съгласието на съдружниците, имат действие по отношение на третите добросъвестни лица. Би следвало при уредбата на тази материя да се направи още една крачка и удостоверяването на протоколите да бъде не алтернатива, а задължение, и представянето им пред нотариуса да стане част от изискванията по нотариалното производство. Би било добре държавата да изисква участието и на нотариус в съответните комисии, които изготвят проектите за закони, включващи разпоредби, насочени към гарантиране на сигурността на правата на собственост както на гражданите, така и на фирмите, като се стреми към по-прецизен режим на регулация. Дори някои изисквания да изглеждат прекалено ограничаващи в очите на участниците в гражданския оборот, и по-специално на бизнеса, аз съм убедена, че впоследствие самите те ще оценят достойнствата на един такъв режим.
Визитка
Адела Кац е нотариус с район на действие района на Районен съд - Пловдив. Завършила е английска езикова гимназия в Пловдив и Юридическия факултет на СУ „Св. Климент Охридски". От 1987 до 1998 г. е адвокат в Адвокатска колегия - Пловдив. От 1998 г. до момента е нотариус. В периода 2007 - 2010 г. е представител на Нотариалната камара на Република България в Съвета на нотариатите при ЕС. От 2016 г. до момента отново е заместник-председател на камарата. Автор е на различни публикации по проблемите на нотариалната дейност.
През 2008 става жертва на имотна измама заедно със сегашния главен прокурор и съпругата му Миглена Цацарова. Из статията :"Как пробутаха чужда нива на топсъдия", в. "24 часа", 08.12.2009 г.: "Минават шеcт меcеца, в които Адела Кац и Миглена Цацаpова доpи и не подозиpат в какъв капан cа паднали. В един cлънчев cептемвpийcки ден Кац намиpа на вpатата на кантората си бележка: "Свъpжете cе c наc". Вместо подпис, отдолу пишело: "Oт иcтинcките собственици на имота". Така, като гръм от ясно небе, двете дами наyчават, че от Мария Стоева всъщност са купили имот, чиито cобственици са Атанас Трифонов, Бeжана Панайотова, Бpанимиpа Трифонова и Грациела Миндалова."
-
-
Leave a comment