Апартаментната мафия

15.04.2000 г. във в. "Сега"

Разследване

Апартаментната мафия

Появиха се бандити, които отдават под наем жилища с фалшиви документи и междувременно обират старите квартири на наемателите. Лъснаха и нови форми на измама при продажба на недвижими имоти

ЕМИЛ РАЙКОВ

Семейство търси апартамент под наем в София. Вижда обява на агенция за недвижими имоти в авторитетен специализиран вестник. Обажда се на посочения телефон. Казва своите условия. Отговарят им, че в момента не разполагат с такъв апартамент, но започват да търсят. Оставят телефона си. След няколко дни брокер от агенцията телефонира, че са открили идеално двустайно жилище в чисто нова кооперация в столичния квартал "Лозенец" за 100 долара. Следва среща със собственика и с двама брокери във въпросния апартамент. Собственикът отключва. Апартаментът наистина е хубав и чисто нов. Прави се оглед. Семейството се съгласява с условията. Собственикът показва нотариален акт и паспорт. На пръв поглед напълно редовни. После си ги прибира. Брокерите не му вземат дори копия от документите. Подписва се типов договор за наем за една година. Семейството и собственикът си разменят координати. Хората му дават телефона си, посочват в договора и стария си адрес, защото там е адресната им регистрация.

Плащат му един наем като гаранция, още един като предплата и половин наем на брокерите. Още половин наем дава на брокерите и собственикът. Разделят се и собственикът предава ключовете. Семейството си събира багажа, за да се мести. След няколко дена решават да отидат до новото си жилище. Пъхат ключовете в ключалката, но с изненада разбират, че те не стават. "Чудесата" обаче не свършват дотук. Когато се прибират в стария си апартамент, той е ограбен. Взето им е всичко най-ценно. Идва оперативна група от полицията. Снема обяснения и отпечатъци.

След проверка се оказва, че посоченият в наемния договор нотариален акт не съществува в службата по вписвания. От "собственика" вече няма и следа. Най-вероятно той е действал с фалшива самоличност. От агенцията за недвижими имоти отказват да поемат каквато и да е отговорност. Казват, че брокерката по сделката ще бъде уволнена.

От районното полицейско управление, на чиято територия е старото жилище, отказват да правят връзка между измамата с наемния договор и кражбата. Пращат семейството да се жалва за измамата в районното полицейско управление, на чиято територия е апартаментът под наем. Оттам ги изпращат в прокуратурата. Магистрат им обяснява, че сигурно нищо няма да излезе. Все пак поставя "да" на преписката. След това в РПУ-ото се заемат със случая.

Цялата гореописана история е съвсем истинска

Тя се случи само преди няколко дни. И поставя няколко въпроса. Има ли в България нормален пазар? Вярно ли е, че за 50 марки можеш да фалшифицираш нотариален акт? Защо брокерите и агенцията не проверяват дали в службата по вписвания е регистриран такъв нотариален акт? Щом не го правят, защо прибират комисиона от един цял наем? Вярно ли е, че такава е практиката на всички агенции за недвижими имоти, защото ставало дума "само за договори за наеми"? Не е ли достатъчно дори и най-малкото съмнение, че между кражбата и измамата има някаква връзка, за да се образува поне предварителна проверка? Вярно ли е, че гореописаният случай въобще не е единичен в последно време?

Полицията и прокуратурата са залети от жалби на граждани

за измами и далавери около покупко-продажба и отдаване под наем на жилища. И те нарастват лавинообразно. Стотици българи - основно самотни, възрастни, беззащитни и доверчиви хора, са измамени през последните 2-3 години. Апартаментната мафия в България в момента изглежда по-организирана от наркомафията, от автомафията, от сутеньорската мафия. По всичко личи, че в нея вероятно са впрегнати и държавни чиновници, и представители на нотариата, и на магистратурата, и на полицията, и на агенциите за недвижими имоти. По друг начин не може да се обясни безсилието на държавната машина срещу жилищната мафия.

-

Забележка. 16 години по-късно, през 2016, картината е същата - безсилие. Всички заедно работят за измамите, вместо против тях. Затова и нашето ДП се размотава вече четвърта година, въпреки че съдът още на 01.02.2016 написа, че са събрани достатъчно доказателства за търсене на наказателна отговорност на повече от едно лице. (бел. моя, Р.С., 23.01.2017)

-

Да не говорим, че последната често обявява измамите за най-обикновени гражданскоправни отношения и отказва да се занимава с тях.

-

Забележка. 16 години по-късно, през 2016, измамите продължават да се третират като гражданскоправни отношения. Юристите схоластично бистрят въпроса коя измама е наказателноправна и кое гражданскотакава и понеже се затрудняват да ги различат, предпочитат да обявяват всичките за гражданскоправни. Вж книгата на проф. Петър Раймундов "Документните имотни измами", §8. Разграничаване на наказателната от гражданската измама, стр. 50-51

-

Кои са основните форми на измами с имоти

И сега най-често срещаната измама си остава продажбата на имоти, които не са собственост на продавача. Независимо от очакванията, че след въвеждането на частния нотариат те ще престанат или поне ще намалеят, отново се забелязва тенденция за повишаване на този род измами. Възможността за препродаването по няколко пъти на един имот продължава да съществува заради пълния хаос в имотните регистри по места и заради продължаващото забавяне на вписването на сделките. Нещо, което беше признато и в пленарна зала по време на второто четене на Закона за кадастъра и имотния регистър.

-


Забележка. 16 години по-късно, през 2016, в имотните регистри продължава да цари хаос, затова е напълно възможно един собственик да продаде имота си два или повече пъти, а ЗКИР е в сила само за около 20% от територията на страната. Вж "Дългото създаване на имотен регистър

-


Да не говорим, че до момента така и не е създадена една обща информационна система, в която да бъдат записани всичките около 15 млн. имота, които съществуват в България, с техните данни, тежести, собственици и т. н. Този факт също дава възможност за масови измами.

-

Забележка. 16 години по-късно, през 2016, все още не е създадена обща информационна система.

-


Често измамниците работят с на пръв поглед абсолютно редовни нотариални актове, които обаче след проверка в службата за вписвания се оказват фалшиви. Говори се, че изработването на такъв акт струва около 50 марки. Много често се работи и с фалшиви или откраднати печати на нотариуси.

Другата схема на измама при покупко-продажбите на недвижимите имоти е вариантът, при който купувачът крие например факта, че жилището е ипотекирано заради теглен кредит или пък, че върху него има възбрана. Затова е задължително дори и да купувате апартамент през агенция за недвижими имоти, която да ви обещава и да ви уверява, че всичко е чисто, задължително да отидете в службата за вписвания и сам да поискате справка дали върху него няма тежести. За съжаление и тук заради липсата на елементарна система не можете да сте напълно сигурен, защото продавачът може да ви дебне и веднага след вашето отиване в службата да ипотекира имота например. Още повече че информацията, която ви се дава, винаги е от предния ден.

Продължават и случаите, в които закъсали за пари българи ипотекират имотите си срещу получени от физически лица заеми и след време установяват, че жилището им е продадено на някой друг. Сигурно малцина вече си спомнят за случая във Велико Търново в края на миналата година, когато прокуратурата пусна проверка срещу собственичка на недвижими имоти. Според твърденията на измамено семейство тя им отпуснала заем от 2500 лева и ги накарала да ипотекират апартамента си в нейна полза. Те дори подписали нотариален акт на нейно име - в случай че не върнат сумата.

След като семейството изплатило парите, изведнъж се оказало, че жилището вече е продадено на други хора, които се сдобили дори с изпълнителен лист и нотариална покана за изваждането им имота. Няколко подобни случая на брокери и посредници-измамници бяха регистрирани и през последната година.

Новите методи на измами

Интересно е да се отбележи, че зачестяват измамите с отдаването под наеми на жилища, особено в големите градове. Един от основните методи вече бе описан в началото. Измамниците наблюдават новопостроени сгради и набелязват необитаваните апартаменти. Правят си ключове за тях, като вземат проби от ключалките. После си вадят фалшиви нотариални актове, снабдяват се и с фалшив паспорт и накрая обявяват апартамента за отдаване под наем в някоя агенция за недвижими имоти. Те се възползват от практиката на брокерите само да се запознават с нотариалния акт и да не проверяват дали е вписан в службите по вписвания. След това прибират поне два наема, а често вземат например и половината от наемите за едногодишен договор като предплата. Дават фалшиви ключове и изчезват с парите.

Другият по-рядко използван вариант е, когато някой роднина или познат на собственика, на когото са оставени ключовете, се възползва от неговото отсъствие от дома. Той предлага под наем жилището, прибира парите и после изчезва. А собственикът се връща и обяснява, че той не е давал апартамента си под наем и не може да носи отговорност.

Покрай наемите има и още един далавера, при която обаче гърмят собствениците. Те примерно отдават жилището си под наем за три години, вземат си парите, но не ги декларират пред данъчните. След изтичането на договорите наемателите отказват да напуснат жилището и твърдят, че през цялото време всъщност са изплащали апартамента и той вече е техен. Тогава собственикът е принуден чрез съд да доказва, че не е продавал имота, а само го е отдавал под наем и попада под санкцията на данъчните закони. Има вече доста такива преметнати собственици.

Полицията предупреждава и за още една тенденция. Вече са отбелязани няколко случая, при които продавачи се прощават с платените за апартамента си пари. Така например дадено лице продава жилището си за 20 000 долара и прехвърля собствеността на купувача с нотариален акт. Метри и минути след като е получил сумата, неизвестни бандити го нападат и му прибират парите. Така той остава и без доларите, и без жилището си, а полицията трудно може да установи връзка между купувача и насилниците.

СЪВЕТИ
В никакъв случай не се хвърляйте на имоти, чиято цена видимо е много ниска. Прехвърляйте парите - и при покупка, и при продажба - по банков път. При сключването на договор за наем, особено когато става дума за по-дълъг срок, задължително проверявайте дали показваният ви нотариален акт е истински и дали това наистина е собственикът. И при най-малкото съмнение в агенцията за недвижими имоти, брокерите или нотариуса просто се откажете от тази сделка. Ползвайте агенции, през които ваши приятели и въобще ваши доверени хора вече са минали и са останали доволни. Ако имате възможност, при такива сделки винаги водете приятели юристи. Никога не давайте документи за собственост и не прехвърляйте имоти на случайни хора, колкото и на пръв поглед да вдъхват доверие.

-

Забележка. 16 години по-късно, през 2016, майка ми стана жертва на имотна измама, без да е дала документите си за собственост. Нотариусът ме пита в писмо, защо не ги била дала, след като е имала воля да продава, а аз му обяснявам, че не ги е дала, именно защото не е имала воля да продава - вж кореспонденцията ми с нотариус Иванов 007 

-


Искайте от нотариуса документ за застраховката му. Те са длъжни да се застраховат за сумата от 10 000 до 400 000 долара. Ако бъдете измамен, можете да насочите иск срещу него и застрахователя му. Искайте гаранции и от агенцията за недвижими имоти за тяхната отговорност, ако се окажете измамен, особено когато ви предлагат и специализирана юридическа помощ и други подобни екстри.

Ако искате да бъдете сигурен, можете сам да отидете в т. нар. служби по вписвания, които се помещават в досегашните държавни нотариати. Там можете да проверите дали върху имота, който купувате, няма някакви тежести. За целта трябва да разполагате с трите имена на продавача и неговия единен граждански номер. За всяко проверявано име плащате малка такса, срещу което получавате квитанция. На гърба й трябва да напишете трите имена и ЕГН-то на проверяваното лице. С квитанцията отивате при съответния служител, който извършва проверката и трябва да ви даде компютърна разпечатка дали върху интересуващия ви имот има учредена ипотека, дали има възбрана, дали има постъпили искови молби от трети лица и т. н.

Може да има учредена ипотека за заем от ДСК или пък да има възбрана върху имота, защото продавачът е следствен. Възможно е да се окаже, че има вписана подадена искова молба от трето лице в съда, с което продавачът е сключил предишен - например предварителен - договор. Тогава просто е по-добре да се откажете от сделката, освен ако не искате да поемете изплащането на ипотеката или риска да изгубите апартамента заради възбраната или заради възможността съдът да издаде решение, с което да обяви за окончателен договора с третото лице. Ако купувате имот, който е собственост на семейство или на няколко лица, е добре да проверите и двамата съпрузи или всеки от съсобствениците по име.

-

Обратно към всички статии и предавания за имотни измами

-

No TrackBacks

TrackBack URL: http://softisbg.com/MTOS-4.32-en/MT-5.2.10/mt-tb.cgi/1016

Leave a comment

About this Archive

Find recent content on the main index or look in the archives to find all content.