Вписване в регистър, противопоставимост и правна сигурност

Начало на блога

Този материал е част от Статии и интервюта на тема Имотен регистър и от Нотариално производство - правила и пропуски

-

Проф. Поля Голева, Вписване в регистър, противопоставимост и правна сигурност

Източник: Грамада, 08.05.2019

Цялата статия е интересна, но тук цитирам само малка част от нея във връзка с нашия случай на имотна измама.

"Нека илюстрираме написаното с няколко примера.
            Първо, вписан е нищожен на някое от основанията по чл. 26 ЗЗД нотариален акт на името на „А". „А" продава на „Б", който се доверява на вписването и вписва втория нотариален акт. „А" не е собственик, защото е сключил нищожен договор. „Б" е сключил действителен договор обаче с продавач -несобственик. Въпреки това „Б" се смята за собственик, защото се е доверил на вписването. Един несъществуващ факт се счита за съществуващ (не се смята за собственик, а за владелец, докато не изминат 5 години от датата на сделката - чл. 79 ЗС "Ако владението е добросъвестно, правото на собственост се придобива с непрекъснато владение в продължение на 5 години"; затова несъществуващият факт се счита за съществуващ чак след 5 години; по принцип, никой не може да е сигурен в собствеността си, докато не изминат 5 години от сделката, бел. блогър). Договорът с „А" се обявява по съдебен ред за нищожен, но ако исковата молба е вписана след нотариалния акт на „Б" (и ако исковата молба е по ЗЗД, бел. блогър), съдебното решение, с което е обявен договорът с „А" за нищожен, не може да се противопостави на придобивния акт на „Б". „Б" е собственикът, макар правната действителност да е друга. (така е при исковете по ЗЗД, но не е така при иск по чл. 108 ЗС, какъвто предявихме ние преди изтичане на 5-годишния срок по чл. 79 ЗД и си върнахме отнетото владение, като съдът се произнесе, че с брат ми сме собственици по наследство от майка ни, поч. 2017, а ответниците никога не са били собственици на наследствените ни земи; владението ни беше предадено безпроблемно и сега сме пълноправни собственици и владелци, бел. блогър)  Вписването е противопоставимо, което означава, че вписаното се приема за съществуващо. " (да, така става, ако действителният собственик изпусне 5-годишния срок по чл. 79 ЗС или заведе дело по ЗЗД, бел. блогър)

В статията си проф. Голева цитира сп. Studia iuris, бр. 2 от 2016

Из Studia iuris, бр. 2 от 2016, стр.113:

"IV. Теории за вписването като елемент от фактическия състав на придобивния способ

Някои  автори  в  правната  доктрина  разглеждат  вписването  като  част  от  сложен фактически  състав,  който  има  значение  за  прехвърлянето  или  учредяването  на  вещното право  върху  недвижим  имот.  Могат  да  бъдат  посочени  две  становища.  Те  отразяват нюансите в разбиранията, че вписването е част от деривативен или оригинерен способза придобиване на вещни прававърху недвижими имоти.Първото  становище  е  на  Л.  Диков.  Според  него  правоприемникът,  който  първи впише своят  акт,  се  смята за собственик на имота. По силата на легална фикция другите правоприемници се смятат за несобственици спрямо него. Авторът приема, че вписването има конститутивно действие за правоприемника, който първи впише своя акт. Аргументира се като посочва, че единствено вписаният акт може да осигури на едно лице пълна, абсолютна и истинска собственост. Л. Диков посочва, че след вписването се създава едно относително правно състояние. Правоприемникът с първи по времесключен придобивен акт е собственик спрямо всички, но спрямо другия правоприемник с по-късно сключен придобивен акт, но вписан първи по време, той не е собственик.  Предвид това, той свързва осъществяването на пълноправоприемство с факта на вписването, който е част от деривативния способ за придобиване на вещни права върху недвижими имоти.Съгласие  с  тезата  на  Л.  Диков  за  създадено  относително  правно състояние  между правоприемниците изразява и Ал. Джеров.
    Тази теория е предложена при действието на чл. 1 ЗПИ. Тя предлага тълкуване на същността на противопоставимостта, която като правна последица е заложена и в чл. 113 ЗС.   Историческото развитие   за   същността   на   противопоставимостта   обаче   налага господстващото и до днес разбиране в правната доктрина и съдебна практика, че вписването в  книгите  за  вписванията  по  ПВ  не  е  елемент от фактическия  състав  на способа за придобиване  на  вещни  права  върху  недвижими  имоти.  То  не  поражда  конститутивно действие. Към това разбиране се присъединявам и аз. Трябва  да  се  добави,  също  така,  че  вписването  не  създава  относително  правно състояние. Както  вече  посочих, правоприемникът,  вписал  своя  акт първи,  се  смята  за носител на вещното право не само спрямо правоприемниците с по-късно вписани актове, но и  спрямо  всички  трети  лица.  Поради  тази  причина  той  може  да  извършва  валидно последващи прехвърляния на вещното право или да учредява ограничени вещни права, ако придобитото от него право е на собственост върху недвижимия имот. Второто  становище  е  на Ст.  Ставру.  Според  него чл.  113  ЗС  урежда  специфичен способ  за  придобиване  на  вещни  права  върху недвижимимот. Посочва,  че  неговият фактически   състав   включва   два   елемента. Първият   е   сключването   на   валиден прехвърлителен  договор  с  лице,  което  е  било  собственик  на  вещта,  но  е  прехвърлило собствеността  в  полза  на  трето  лице.  Вторият  е  вписването  на  сключения договор  преди вписването  на  акта  за първото  прехвърляне. Авторът  изтъква,  че  този  способ  може  да  се квалифицира по два начина. Той  може  да  е  първичен  (оригинерен),  ако  под  първично  придобиване  се  разбира липсата на правоприемство. Може да се квалифицира и като вторичен (деривативен), ако се разбира  придобиване,  което  зависи  от  притежаването  на  някакво  право  от  страна  на прехвърлителя, тъй като чл. 113 ЗС изисква праводателят да е бил собственик преди първото прехвърляне  на  вещното  право.  Ст.  Ставру  дава  предочитание  на  първата  хипотеза,  като според него придобиването е без правоприемство. Това разбиране е отречено от М. Марков като неправилно. Според него в хипотезата на чл. 113 ЗС е налице правоприемство. Позовавайки се на П. Венедиков, той обосновава тезата, че ако изискването за придобиване е притежание на право от праводателя, тогава е налице правоприемство. Присъединявам се към това становище, като бих искал да добавя, че то трябва да се допълни с оглед на хипотезите на конкуренция между ограничени вещни права. Върху  един  имот  е  допустимо  да  бъдат  учредявани  повече  от  едно  вещно  право - например  право на  ползване  или  суперфиция.  И  при  двете  сделки  ще  е  налице правоприемство.  И  двамата  правоприемника  ще  са  придобили  ограничено  вещно  право върху недвижимия имот  въз основа на осъществената правоучредителна сукцесия. Който впише  пръв  своя  акт, ще  може  да  го  противопоставина  другия,  но  това  не  означава,  че неговото  придобивно  основание  от  деривативно  ще  се  трансформира  автоматично  в оригинерно по силата на чл. 113 ЗС.Изложената аргументация може да се допълни и с още един аргумент. Ако се приеме, че чл. 113 ЗС урежда хипотеза на оригинерно придобиване на вещни права, тогава имотът би бил придобит без всякакви вещнитежести - напр. възбрани, ипотеки, право на задържане и т. нат. Това  би  стимулирало сключването и  вписването на прехвърлителни сделки  от длъжниците, собственици на имоти, с цел лишаване на кредиторите от тяхните обезпечения. Това би довело до ощетяването на последните. Това  би  позволило  и  възпрепятстването  или  затрудняването  на принудителното изпълнение относно недвижимия имот."

  Из Studia iuris, бр. 2 от 2016, стр.121
  "Трябва  да  се  приеме,  че противопоставимостта по чл. 113 ЗС се отнася и спрямо хипотезите на конкуренция между вписан и невписан акт. В този смисъл са и становищата на П. Венедиков и Г. Боянов, които правят извод, че, per argumentum a fortiori (по аргумент за по-силното основание), вписаният акт е противопоставим и на невписания."
-

          Извод за нашия случай на имотна измама. Вписаните нотариални актове на майка ми са противопоставими на невписаните решения на ПК, въз основа на които са издадени. Следователно, дори при сделките да бяха използвани самите оригинални решения на ПК, а не компютърните разпечатки без подписите на членовете на Комисията - вж материала Извадка от съдебни решения за нищожни преписи от решения на поземлени комисии, нотариалните действия на 007 пак щяха да бъдат нищожни и пак нямаше да има никакво прехвърляне на собствеността. Или, както каза г-н Димитър Танев през 2016 г. в предаването за нашия случай:

           "Налице е, в случая се касае просто за липсата на документ, удостоверяващ правото на собственост.... самото удостоверяване е нищожно при липсата на документ, удостоверяващ права". 

-

Начало на блога

Този материал е част от Статии и интервюта на тема Имотен регистър и от Нотариално производство - правила и пропуски

-