Решение от 28.03.2014 по в.гр.д. № 41/2014 на Апел. съд - Бургас

Начало на блога

Обратно към (Без)Отговорността на Нотариуса - съдебна практика

.

Иск срещу нотариус за вреди от над 100 хил. лв. Съдът отлично описва задълженията на нотариуса по чл. 25, ал. 1 ЗННД и стига до извода, че включват и проверка за тежести. За съжаление отхвърлят иска, само защото плащането е извършено преди издаването на нотариалния акт. С предварителното плащане съдиите редовно оправдават нотариусите. Смятат, че липсва пряка причинна връзка между небрежните им действия и настъпилите вреди. ВКС не допуска касация - Определение от 27.11.2014 по гр.дело № 4968/2014 на ВКС

.

Из решението
Няма спор и за това, че преди описаните нотариални продажби е учредена договорна ипотека върху поземления имот и построените в него в „груб строеж" самостоятелни обекти в жилищна сграда, включително и закупените от въззивницата два апартамента. Понастоящем банката е образувала изп. д. №706/2012г. на ЧСИ с рег. №8**, като на 14.12.2012г. П. Т. е уведомена за насрочена на 22.02.2013г. публична продан на собствените й имоти. В последствие с постановление от 14.02.2013г. изпълнителното производство по отношение на процесните два имота е спряно.
       Съгласно чл.73 ЗЗД, нотариусът носи имуществена отговорност за вредите, причинени от виновно неизпълнение на неговите задължения, съгласно ЗЗД, но не повече от удостоверения материален интерес.
       В случая се твърди неизпълнение на задълженията по чл.25, ал.1 ЗННД, тъй като нотариусът не е уведомил купувача за наличието на ипотека върху процесните имоти, не е изяснил волята на въззивницата да закупи необременен с тежести имот, което е накърнило правата и интересите й. Претендира се наличие на елементите на непозволеното увреждане по чл.45 ЗЗД - деяние на нотариуса, изразяващо се в бездействие за изясняване волята на купувача, като не е запознал същия с негативните последици от сключването на сделки с ипотекирани имоти; противоправност на деянието, поради неспазване на чл.25, ал.1 ЗННД; вина, при условията на „груба небрежност" и претърпени в следствие на деянието вреди, изразяващи се в обявена и бъдеща предстояща продан, след която ищцата-въззивник ще остане без процесните недвижими имоти.
        Според чл.25, ал.1 ЗННД, нотариусът е длъжен да опазва правата и интересите на страните, да ги упътва, да изяснява тяхната воля и фактическото положение, да ги запознае ясно и недвусмислено с правните последици и да не допуска пропуски или бавност (както и прибързаност, б.м.) в работата, които биха довели до накърняване на техните права. В случая, въззиваемата К. Т. (нотариусът, б.м.), в отговора си на исковата молба, не е оспорила обстоятелството, че при извършване на процесните нотариални продажби не е запознала с последиците и не е упътила въззивницата да изясни статута на закупуваните имоти откъм наличието на вещни тежести.

           Счита, че това не влиза в задълженията на нотариуса, включени в обхвата на чл.25, ал.1 ЗННД, а е отговорност на купувача да се грижи за своите интереси с извършването на справка в публичния имотен регистър на съответната служба по вписванията.

          Нашенските нотариуси искат страните сами да си извършват всички проверки, а уж членуват в т.нар. Латински нотариат - вж фейлетона Какво? Латински нотариат ли?)

.
       Настоящата инстанция намира, че въззиваемата ответница К. Т., в качеството й на нотариус, не е положила достатъчно грижи за опазване правата и интересите на купувача по процесните сделки, като при подготовката и изповядването на нотариалните продажби не е упътила П. Т. за възможността да извърши проверка за наличието на тежести върху закупуваните имоти, не е запознала въззивницата ясно и недвусмислено с правните последици от това обстоятелство. По този начин нотариусът не е изпълнил задълженията си, предвидени в чл.25, ал.1 ЗННД, допуснал е пропуски в работата си, които биха довели да накърняване на правата и интересите на участвалата в сделките въззивница.

               Точно така! Браво на съда!

        Неположената от К. Т. необходима и изискуема по закон грижа за опазване интересите на купувача, сочи на виновно неизпълнение по смисъла на чл.73, ал.1 ЗННД при проявена „груба небрежност", тъй като същата е знаела за наличието на евентуални тежести върху закупуваните имоти. Това е така, защото договорната ипотека, учредена от „Р" ООД в полза на банката-кредитор, е оформена с нотариален акт, издаден също от нотариус К. Т. , месеци преди първата процесна сделка.

              Още веднъж браво на съда!

.
    Вярно е, че нотариусът не е задължен да извършва проверка за наличието на тежести върху имота, предмет на нотариалната сделка. Такова задължение може да му бъде вменено само по желание на клиента с изрично възлагане по реда на чл.22 ЗННД. (вж Оправданията на нотариусите с чл. 22 от ЗННД)

.

По силата на чл.25, ал.1 ЗННД, обаче, той е длъжен да запознава, да изяснява, да упътва страните така, че да опази техните права и интереси и да не допуска пропуски, водещи до накърняване на правата им. Възможността един имот да е обременен с вещни тежести несъмнено представлява обстоятелство, което засяга правата и интересите на придобиващия собственост купувач при нотариална продажба. Затова, надлежното уведомяване, изясняване и упътване на страните за необходимостта от извършване на справка за тежести върху имота, следва да се приеме за задължение на нотариуса, попадащо в обхвата на фактическия състав по чл.25, ал.1 ЗННД.

            Ето това е пример за отличен правен извод! 

.

Разпоредбата цели максимално ангажиране професионалната компетентност на нотариуса и във връзка с отговорността по чл.73, ал.1 ЗННД се явява гаранция за защита интересите на страните от пропуски и недобросъвестност в нотариалната дейност. В тази насока правната теория и нотариалната практика приема, че нотариусът дължи на страните разяснение за последиците от тежести върху имота и указание за възможността да извършат справка за наличието на такива. Едва след надлежен отказ от тяхна страна да направят проверка в съответната служба по вписванията или при изрично писмено изявление, че въпреки наличието на тежести, желаят сделката да бъде извършена, нотариусът не носи отговорност пред страните, ако се окаже, че върху съответния имот има вещни тежести.

         Именно! Едва след надлежен отказ от тяхна страна, нотариусът не носи отговорност! Аз съм виждала нотариален акт, в който пише, че купувачът не желае проверка за тежести.

.
     !!! При горните съображения, настоящата инстанция счета, че за въззиваемата е налице виновно неизпълнение на задълженията й като нотариус. !!!

    ОБАЧЕ - цената за процесните имоти е била заплатена още преди сключването на окончателните договори за продажба чрез изповядване на процесните нотариални сделки. ЗАТОВА нямало било причинна връзка между действията на нотариуса и вредата.

.

Цялото решение
.

Р  Е Ш  Е  Н  И  Е №25

 

гр.Бургас ...28.03.2014 г.

 

В  И М Е Т О  Н А  Н А Р О Д А :

 

 

БУРГАСКИ  АПЕЛАТИВЕН  СЪД, гражданско отделение,  в 

публично заседание на ...дванадесети февруари.. ........................................

през две хиляди и четиринадесета година в състав :

 

                                                                        Председател:  Златина Иванова

                                                                                Членове:  Лучия Дерелиева

                                                                                                   Румяна Манкова

 

при секретаря ...Христина Атанасова  ...................................и в присъствието на

прокурора  ....................................................... , като разгледа докладваното от

съдията...............................Р.Манкова...................в.гр.д. №  41........... по описа

за  2014 год. и за да се произнесе, взе пред вид следното :

 

Производството е по чл.258 и сл. ГПК.

Образувано е по въззивна жалба на П. Ж. Т. от гр. С., чрез процесуалния й представител, против решение №71 от 18.09.2013г., постановено по гр.д. №132/2013г. на Ямболския окръжен съд, при участието на трето лице-помагач З. „А", гр. С., с което е отхвърлен искът й против нотариус К. С. Т. с рег. №1** на НК, с район на действие Сливенски районен съд, предявен на основание чл.45 ЗЗД, във връзка с чл.73, вр. чл.25, ал.1 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност, за поправяне на виновно причинените й вреди, като заплати сумата от 104 621 лв., представляваща удостоверения материален интерес при изповядване на нотариален акт №25, т.VІ, рег. №57*, д. №585 от 2009г. и нотариален акт №17, т.ІІІ, рег. №3048, д. №311 от 2010г., в едно със законната лихва.

В жалбата се твърди, че решението е неправилно, поради незаконосъобразност. Оспорва се изводът на първоинстанционния съд за липса на вменено на нотариусите задължение по чл.25 ЗННД за извършване на проверка за вещни тежести върху закупуван имот. Посочено е, че въззиваемата е действала умишлено и при груба небрежност, в нарушение на задълженията си по чл.25, ал.1 ЗННД да изясни фактическото положение и да не допуска пропуски, които да доведат до накърняване правата на страна по нотариалните сделки. Изложени са доводи за настъпили вреди за въззивницата, изразяващи се в наложена възбрана върху процесните недвижими имоти и обявяването им за публична продан от съдебен изпълнител. Дори и да не е приключила, проданта е достатъчно сигурно събитие, от което ще настъпят вреди за въззивницата. В този смисъл е цитирана съдебна практика. Направено е искане за отмяна на решението и постановяване на ново, с което искът да бъде уважен изцяло, в едно с лихви и разноски.

Постъпил е писмен отговор от пълномощника на въззиваемата страна К. С. Т., с който жалбата се оспорва като неоснователна. Изложени са доводи в подкрепа на постановеното първоинстанционно решение. По отношение на цитираната във въззивната жалба съдебна практика е посочено, че същата е несъотносима към настоящия спор. Претендира се потвърждаване на обжалваното решение.

Отговор на въззивната жалба е депозиран и от З. „А", гр. С.. Третото лице-помагач е заявило становище за обоснованост и законосъобразност на постановеното от окръжния съд решение, което счита, че следва да бъде оставено в сила.

Жалбата е подадена в срок от надлежно легитимирана страна против подлежащ на обжалване съдебен акт, което сочи на допустимост.

По съществото на спора, след преценка на възраженията и доводите на страните, събраните по делото доказателства и с оглед предвиденото в закона, съдът намира следното:

Обжалваното решение, преценено съобразно изискванията на чл.169 ГПК, настоящата инстанция намира за валидно и допустимо. Съдебният акт е постановен по допустим иск от надлежен състав на компетентния съд в изискуемата от закона форма и отговаря на изискванията на чл.236 ГПК.

Искът е за обезщетение за имуществени вреди, причинени от виновно неизпълнение на законови задължения на нотариус и има правното си основание в чл.73, ал.1 от ЗННД, вр. чл.45 ЗЗД.

По делото е безспорно установено, че с два договора за строителство от 24.09.2008г. и от 23.02.2010г., имащи значение на предварителни договори за продажба по смисъла на чл.19 ЗЗД, П. Т. при втория договор и Ж. М. , нейна дъщеря, при първия, са възложили на „Р" ООД, гр. С. строителството на два апартамента, първият - на площ от 136,84 кв.м. срещу заплащане на сумата от 66 454 евро, платими на седем вноски в срок до 29.02.2009г. и вторият - 123,72 кв.м. за сумата от 54 960 евро., дължима на две вноски до 30.05.2010г. Видно от съдържащото се по делото заявление на Т. до Управителния съвет на „Р" АД от 09.07.2012г. /л.49 от делото/ и приложените към него копия от квитанции към приходни касови ордери, цената на двата имота по предварителните договори е изплатена напълно преди сключване на окончателните сделки. С нот. акт №25 от 28.12.2009г. и нот. акт №17 от 07.10.2010г. на нотариус К. Т. с рег. №1* на НК и района на действие Сливенския районен съд П. Т. е закупила от „Р" ООД, гр. С. и съответно „Р" ЕООД, гр. С. възложените за строеж по горецитираните договори два имота, а именно: 35,43 ид.ч. от поземлен имот с идентификатор 6733** по кадастралната карта на гр. С., целия с площ от 1 240 кв.м., находящ се в гр. С., ж.к. „Д", урбанизирана територия, предвидена за застрояване, в едно с намиращия се в имота самостоятелен обект в сграда с идентификатор 673** в гр. С. ж.к. „Д", сграда №1, ет.1, ап.10, построена на степен „груб строеж", с предназначение - жилище, апартамент с площ от 136,84 кв.м., в едно с прилежащо избено помещение №10 с полезна площ 7,29 кв.м., в едно с 14,78 кв.м. в 15,49/629,77 ид.ч. от самостоятелен обект в същата сграда с идентификатор №673**, ет. -1, с предназначение за гараж, в едно с 4,24 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата, при реално ползване на гаражна клетка №10 за сумата от 50 721 лв. и 35,43/1240 ид.ч. от горепосочения поземлен имот, в едно със самостоятелен обект с идентификатор 673**, ап.21, ет.3 в сграда №1, в степен „груб строеж", с предназначение жилище-апартамент, с площ от 123,72 кв.м., в едно с избено помещение №21 с площ от 11,47 кв.м., в едно с 2,45 % от общите части на сградата и правото на строеж за сумата от 53 900 лв.

Няма спор и за това, че преди описаните нотариални продажби, с нот. акт № 188 от 25.05.2009г. за обезпечение на предоставен на „Р" ООД банков кредит, в полза на „Р. /Б./" ЕАД, гр. С. е учредена договорна ипотека върху поземления имот и построените в него в „груб строеж" самостоятелни обекти в жилищна сграда, включително и закупените от въззивницата два апартамента. Понастоящем банката е образувала изп. д. №706/2012г. на ЧСИ с рег. №8**, като на 14.12.2012г. П. Т. е уведомена за насрочена на 22.02.2013г. публична продан на собствените й имоти. В последствие с постановление от 14.02.2013г. изпълнителното производство по отношение на процесните два имота е спряно.

Съгласно чл.73 ЗЗД, нотариусът носи имуществена отговорност за вредите, причинени от виновно неизпълнение на неговите задължения, съгласно ЗЗД, но не повече от удостоверения материален интерес.

В случая се твърди неизпълнение на задълженията по чл.25, ал.1 ЗННД, тъй като нотариусът не е уведомил купувача за наличието на ипотека върху процесните имоти, не е изяснил волята на въззивницата да закупи необременен с тежести имот, което е накърнило правата и интересите й. Претендира се наличие на елементите на непозволеното увреждане по чл.45 ЗЗД - деяние на нотариуса, изразяващо се в бездействие за изясняване волята на купувача, като не е запознал същия с негативните последици от сключването на сделки с ипотекирани имоти; противоправност на деянието, поради неспазване на чл.25, ал.1 ЗННД; вина, при условията на „груба небрежност" и претърпени в следствие на деянието вреди, изразяващи се в обявена и бъдеща предстояща продан, след която ищцата-въззивник ще остане без процесните недвижими имоти.

Според чл.25, ал.1 ЗННД, нотариусът е длъжен да опазва правата и интересите на страните, да ги упътва, да изяснява тяхната воля и фактическото положение, да ги запознае ясно и недвусмислено с правните последици и да не допуска пропуски или бавност в работата, които биха довели до накърняване на техните права. В случая, въззиваемата К. Т. , в отговора си на исковата молба, не е оспорила обстоятелството, че при извършване на процесните нотариални продажби не е запознала с последиците и не е упътила въззивницата да изясни статута на закупуваните имоти откъм наличието на вещни тежести. Счита, че това не влиза в задълженията на нотариуса, включени в обхвата на чл.25, ал.1 ЗННД, а е отговорност на купувача да се грижи за своите интереси с извършването на справка в публичния имотен регистър на съответната служба по вписванията.

Настоящата инстанция намира, че въззиваемата ответница К. Т. , в качеството й на нотариус, не е положила достатъчно грижи за опазване правата и интересите на купувача по процесните сделки, като при подготовката и изповядването на нотариалните продажби не е упътила П. Т. за възможността да извърши проверка за наличието на тежести върху закупуваните имоти, не е запознала въззивницата ясно и недвусмислено с правните последици от това обстоятелство. По този начин нотариусът не е изпълнил задълженията си, предвидени в чл.25, ал.1 ЗННД, допуснал е пропуски в работата си, които биха довели да накърняване на правата и интересите на участвалата в сделките въззивница. Неположената от К. Т. необходима и изискуема по закон грижа за опазване интересите на купувача, сочи на виновно неизпълнение по смисъла на чл.73, ал.1 ЗННД при проявена „груба небрежност", тъй като същата е знаела за наличието на евентуални тежести върху закупуваните имоти. Това е така, защото договорната ипотека, учредена от „Р" ООД в полза на банката-кредитор, е оформена с нотариален акт, издаден също от нотариус К. Т. , месеци преди първата процесна сделка.

Вярно е, че нотариусът не е задължен да извършва проверка за наличието на тежести върху имота, предмет на нотариалната сделка. Такова задължение може да му бъде вменено само по желание на клиента с изрично възлагане по реда на чл.22 ЗННД. По силата на чл.25, ал.1 ЗННД, обаче, той е длъжен да запознава, да изяснява, да упътва страните така, че да опази техните права и интереси и да не допуска пропуски, водещи до накърняване на правата им. Възможността един имот да е обременен с вещни тежести несъмнено представлява обстоятелство, което засяга правата и интересите на придобиващия собственост купувач при нотариална продажба. Затова, надлежното уведомяване, изясняване и упътване на страните за необходимостта от извършване на справка за тежести върху имота, следва да се приеме за задължение на нотариуса, попадащо в обхвата на фактическия състав по чл.25, ал.1 ЗННД. Разпоредбата цели максимално ангажиране професионалната компетентност на нотариуса и във връзка с отговорността по чл.73, ал.1 ЗННД се явява гаранция за защита интересите на страните от пропуски и недобросъвестност в нотариалната дейност. В тази насока правната теория и нотариалната практика приема, че нотариусът дължи на страните разяснение за последиците от тежести върху имота и указание за възможността да извършат справка за наличието на такива. Едва след надлежен отказ от тяхна страна да направят проверка в съответната служба по вписванията или при изрично писмено изявление, че въпреки наличието на тежести, желаят сделката да бъде извършена, нотариусът не носи отговорност пред страните, ако се окаже, че върху съответния имот има вещни тежести.

При горните съображения, настоящата инстанция счета, че за въззиваемата е налице виновно неизпълнение на задълженията й като нотариус.

В случая, обаче, липсват настъпили имуществени вреди за въззивницата в резултат на деянието на нотариус Т. Това е така, тъй като цената за процесните имоти е била заплатена още преди сключването на окончателните договори за продажба чрез изповядване на процесните нотариални сделки. Следователно, твърдяните от ищцовата страна имуществени вреди, изразяващи се в заплатената за имотите цена, не са настъпили вследствие удостоверените от въззиваемата договори за продажба по съответните два нотариални акта. След като плащането е било осъществено по силата на договори за строителство със значенето на предварителни договори за продажба и е предхождало нотариалните актове, то това плащане няма връзка с действията на нотариуса. Липсва причинно-следствена зависимост между претендираните вреди и виновното неизпълнение на задълженията на нотариуса.

Още повече, че за въззивницата не се установява и да е настъпила твърдяната от нея вреда. До настоящия момент няма причинена на имуществото й увреда, изразяваща се в претърпяна загуба чрез намаляване на нейния патримониум или в пропусната полза чрез пропуск този патримониум да бъде увеличен. П. Т. нито е загубила собствеността на процесните имоти, нито е заплатила обезпечения с ипотека дълг. Ерго, за нея липсва настъпила каквато и да било щета.

Несъстоятелно е позоваването във въззивната жалба на решение №936/19.06.2009г. по гр.д. №731/2009г. на Софийски апелативен съд, според което обезщетението на вредите от непозволено увреждане трябва да обхваща и всички произтичащи от него бъдещи вреди, доколкото е сигурно, че такива действително ще настъпят. На първо място, цитираното решение няма характера на задължителна съдебна практика. Освен това, в разглеждания случай евентуалните бъдещи вреди за въззивницата от възможна публична продан не са установени като напълно предвидими и при сигурно настъпване.

С оглед на изложеното, искът на П. Т. по чл.73, ал.1 ЗННД, вр. чл.45 ЗЗД за обезщетение от виновно неизпълнение на задължения на нотариус е неоснователен и следва да бъде отхвърлен. Като е произнесъл решението си в този смисъл, първоинстанцонният съд е постановил правилен съдебен акт, който следва да бъде потвърден.

Мотивиран от посоченото, Бургаският апелативен съд

 

 

Р Е Ш И :

 

 

ПОТВЪРЖДАВА решение №71 от 18.09.2013г., постановено по гр.д. №132/2013г. на Ямболския окръжен съд.

Решението подлежи на касационно обжалване пред Върховния касационен съд в едномесечен срок от връчването му на страните.

 

 

 

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

 

 

ЧЛЕНОВЕ: 1.

 

2.

 

Начало на блога

Обратно към (Без)Отговорността на Нотариуса - съдебна практика