2018 ВКС: Нотариусът, а не купувачът, е длъжен да извърши проверката на собствеността - чл. 586, ал. 1 ГПК

Начало на блога

Този материал е част от Гражданско производство, което пък е част от Съдебна практика от интерес за нашия случай на имотна измама 

-

-

Източник: Решение №101/16.07.2018 по дело №4672/2017 на ВКС, ГК, III г.о.
   
       Законът възлага в задължение на нотариуса, а не на купувача да провери правото на собственост на продавача върху имота преди сключването на договора в необходимата нотариална форма (арг. от чл. 586, ал. 1 ГПК и чл. 22 ЗННД), включително нотариусът е длъжен да извърши справка за вписваните обстоятелства в имотния регистър. Вписването цели да се даде възможност на третите лица да узнаят за извършено разпореждане с имота или за заявените върху него претенции от трети лица, но закона не вменява в задължение на купувача да направи всички възможни проверки, за да се убеди, че имотът е собственост на продавача. За вписванията в нотариалния регистър няма и норма със съдържание, подобно на предвиденото в чл. 7 ЗТРРЮЛНЦ.
    Задължение за купувача да извърши всяка възможна проверка, за да се убеди в правата на продавача върху имота не произтича не само от предвиденото в чл. 188 - 192 ЗЗД, но и от други разпоредби на закона. Когато законодателят изисква определена грижа, а неполагането й - скрепя с гражданско-правна санкция, той го прави изрично в правната норма. Критериите по чл. 63, ал. 2 ЗЗД и по чл. 302 ТЗ нормират поведението на длъжника при изпълнението на договора, т.е. тази грижа има правно значение след сключването на договора, а за законовото ограничение на отговорността на продавача, чл. 192, ал. 1, изр. 1 ЗЗД изисква купувачът да е знаел за правата на третото лице преди сключването на договора. Следователно в периода на предварителни преговори купувачът няма задълженията по чл. 63, ал. 2 ЗЗД или по чл. 302 ТЗ, а отговорността на продавача не е ограничена само поради това, че купувачът си е спестил всяка възможна проверка, за да се убеди в правата на продавача върху имота.
    Настоящият състав на Върховния касационен съд, като констатира, че въззивното решение е валидно и допустимо и извърши проверка на неговата правилност съгласно предвиденото в чл. 290, ал. 2 ГПК, намира касационната жалба основателна.

             Бележка. Наред с чл. 586, ал. 1 ГПК, върх. съдии споменават и чл. 22 ЗННД, според мен - ненужно, т.к. чл. 22 се отнася за т.нар. "други действия". Ето какво гласи чл. 22 от ЗННД: "Други действия на нотариуса- Чл. 22. Ако му е възложено от страните, нотариусът може във връзка с нотариалните производства да изготвя и да проверява проекти за документи, да дава устни и писмени консултации, да посредничи за изясняване волята на страните, да прави справки, да набавя документи, книжа и други, както и да бъде изпълнител на завещание или управител на имущество."
         Използваното в чл. 22 ЗННД множествено число - "нотариалните производства" - ясно показва, че става дума за платени консултации, справки, изясняване на воли и т.н. по други сделки, предстоящи или минали, а не  във връзка с конкретното нотариално производство по съответната сделка. Доказателството е, че в чл. 25 също пише за упътване на страните, справки, проверки, изясняване на воли и т.н. , но вече във връзка със съставянето на "съответния акт" - чл. 25 ЗННД: "(1) Нотариусът е длъжен да опазва правата и интересите на страните, да ги упътва, да изяснява тяхната воля и фактическото положение, да ги запознае ясно и недвусмислено с правните последици и да не допуска пропуски или бавност в работата, които биха довели до накърняване на техните права. (2) Преди съставяне на съответния акт нотариусът извършва проверка за наличието на наложена обезпечителна мярка по Закона за противодействие на корупцията и за отнемане на незаконно придобитото имущество." и т.н.
    Ако приемем, че и чл. 22 ЗННД се отнася за конкретната сделка по съответния акт, трябва да приемем, че чл. 25 ЗННД дублира чл. 22 ЗННД, което очевидно не е вярно.

    Иначе това решение на ВКС от 2018 г. е изключително ценно, защото в него за първи път Съдът категорично заявява, че задължението по проверката на собствеността е на Нотариуса, а не на Купувача. Дълго време съдиите хвърляха цялата отговорност върху купувача - купувачът бил трябвало да провери, имотният регистър бил публично достъпени и пр. А Нотариусът, Гарантът на правната сигурност - целият в бяло. Впрочем и този път никой не го закача.

        Да се надяваме, че в бъдеще ще се появят съдебни решения, в които нотариусите биват осъдени да платят за това, че са вкарали страните в спор, като не са извършили всички необходими проверки. За какво друго са им професионалните застраховки? 

-

Още по темата:

Оправданията на нотариусите с чл. 22 от ЗННД

Защо при покупко-продажба се ходи на нотариус?

Особените изисквания на закона в нотариалното производство (през призмата на една имотна измама)

За отговорността на нотариуса

23.06.2011Възпирането на имотните измами ще се усети осезателно към края на 2011 (с мои забележки от 2017) Тук Танев казва: "Не е вярно това, което се коментира, че нотариусът не бил длъжен да прави справка в Имотния регистър." Не е вярно, разбира се, но брокерите и адвокатите са напълнили интернет с дезинформации, че нотариусът не бил длъжен да прави никакви справки, а Нотариалната камара още не е излязла с официално опровержение.

-

Начало на блога

Този материал е част от Гражданско производство, което пък е част от Съдебна практика от интерес за нашия случай на имотна измама 

-