Констативните нотариални актове - същност, производство и приложно поле

Начало на блога

Този материал е част от Нотариално производство - правила и пропуски и от Проблеми с решенията на ПК

-

Автор: Светлин Микушински, нотариус в София, списание „Адвокатски преглед" - брой 7 от 2002 г.

-

Съживеният граждански оборот след 1990 г. наложи в съвременната нотариална практика все по-честото използване на констативните нотариални актове, които поставят някои въпроси и предизвикват разсъждения.

Най-важната характеристика на същите е, че в предвидената от закона форма на нотариален акт установява и дефинира съществуването на право на собственост и/или други вещни права, без да прехвърля, погасява или променя такива.
Този акт няма правопораждащо или деривативно действие, той не създава и не внася промени във вече съществуващите вещни права - нито по отношение на предмета на вещното право - неговия вид, обем, индивидуалицзиращи белези, нито по отношение на субектите носители на правото.
Както подсказва и самото наименование на тези нотариални актове, чрез тях нотариусът признава и удостоверява наличието на определени вещни права, техните носители, основанието на възникването на тези права и съответните квоти.

Удостоверяването на правото на собственост върху недвижими имоти е вид нотариално производство, чието правно основание е в чл. 465 б. "б" ГПК и чл. 483 ГПК (отм.; от 2008 г. насам бившият чл. 483 вече е чл. 587 ГПК, бел. блогър,2019). Компетентен да извърши това удостоверяване и да издаде констативния нотариален акт по правилата на местната подсъдност е нотариусът, в чийто район на действие се намира имотът, респективно ограниченото вещно право (чл. 466, ал.1 ГПК, отм.). Както и всяка друга форма на нотариално удостоверяване, производството е охранително и протича по правилата и с последиците на охранителните производства.

    - На първо място, производството е едностранно и започва с писмена молба на страните, имащи правен интерес от извършването на това действие. По принцип нотариалните производства започват с устна молба на страните или участниците в производството, но в отклонение от това правило при сделките с нотариален акт и удостоверяването на правото на собственост, изискването за начало на производството с писмена молба е изрично, съгласно изречение второ на чл. 467 ГПК. Това изискване е продиктувано от значението на тази молба. Освен че тя сезира нотариуса с искане за образуване на производството, молбата съдържа и едно изявление на страната, с което тя се афишира като собственик на конкретни имоти и права. В нея страната следва да очертае вида недвижим имот или ограничено вещно право, както и основанията, на които счита че е собственик, което подобно на ролята на петитума в исковата молба определя и пределите, в които следва да се произнесе нотариусът. При положение че страната иска да бъде призната за собственик на етаж от къща на основание наследствено правоприемство, не би могло нотариусът по своя инициатива да издаде констативен нотариален акт за гараж, находящ се в същия имот, на основание реализирано право на строеж.
- Производството е безспорно, което означава, че то е възможно само ако липсва правен спор относно собствеността върху заявените с молбата имоти. Нотариусът не е в състояние и няма правомощията с констативния нотариален акт да разреши евентуално съществуващия спор за материално право между молителите и някое трето, неучастващо в производството лице, тъй като редът за осъществяване и защита на нарушени материални права е исков и не може да бъде заместен от нотариалните производства. Издаваният от нотариуса акт не се ползва със сила на пресъдено нещо с всички последици от това - той не може да обвърже правно неучаствалите в производството лица по отношение решаването на съществувалия между тях спор, няма изпълнителна сила и не води до непререшимост на спора. Друго би било положението, ако иначе спорещите страни изявят пред нотариуса обща воля относно собствеността върху определен имот, който иначе е бил или продължава да бъде спорен между тях. Подобна молба би представлявала своебразна форма на извънсъдебно споразумение, в което спорещите страни са достигнали до обща воля относно спорния предмет - вид имот или вещно право, кръг на неговите носители, квотите и др. Съдебната практика отдава същото значение на общото изявление на съсобствениците, изразено в молбата до нотариуса за издаване на констативен нотариален акт. Така например през 1990 г. трима наследници с обща молба са поискали от нотариуса да ги признае за собственици при равни квоти на два съседни наследствени имота с приблизителни квадратури около 800 кв.м. всеки. През 1995 г. единият от тези трима наследници завежда иск за собственост срещу останалите двама, като твърди, че той е индивидуален собственик на единия от имотите на основание придобивна давност, която е изтекла към 1994 г. Районният съд е отхвърлил иска с мотивите, че дори и да е текла някаква давност, то към 1990 г. същата е прекъсната, след като тогава самият ищец в молбата до нотариуса е направил изявление, че е собственик на 1/3 идеална част, с което на практика е признал правата на другите двама. Впоследствие окръжният и Върховният касационен съд потвърдиха решението.
    
    Ето защо, нотариусът прецизно следи за липсата на правен спор досежно имотите, за които е сезиран. Ако се появат някакви съмнения, на основание чл. 427 ГПК (отм.) той може по своя инициатива да изиска представянето на допълнителни доказателства или да изиска от молителя потвърждаването на определени обстоятелства с писмена декларация. При положение че нотариусът е овластено от държавата лице да извършва една част от съдебните дейности - по нотариалните удостоверявания, то и дадените пред него декларации, в това му качество, биха ангажирали отговорността на декларатора по чл. 313 НК.
    Ако се установи, че има висящ правен спор между молителя и трето лице или друг преюдициален въпрос, решението на който би имало отношение към процесния имот, нотариусът спира охранителното производство до приключване на исковото.

    Бележка по "ако се установи ..." Как да се установи? Кой да провери? Според мен - нотариусът. Така е и според разпоредбата на чл. 536, ал. 1 ГПК ("Охранителното производство се спира, когато има дело относно правоотношение, което е условие за издаване на искания акт или е предмет на установяване с този акт") Съгл. чл. 536 ГПК, нотариусите задължително трябва да проверяват за вещни тежести в Имотния регистър, а не да се оправдават с чл. 22 от ЗННД. Самият предс. на Нотариалната камара каза същото още през 2011 г. (вж 23.06.2011Възпирането на имотните измами ще се усети осезателно към края на 2011 Тук Танев казва: "Не е вярно това, което се коментира, че нотариусът не бил длъжен да прави справка в Имотния регистър.") Добре е да проверяват и за депозирани искови молби в съдилищата отн. наличие на спор за даден имот. 

- Правният интерес е третото условие, което както във всяко съдебно и охранително производство има значението на положителна процесуална предпоставка, за която съдът, респективно нотариусът, следва да следи служебно. Ако нотариусът констатира, че липсва правен интерес от издаването на искания констативен нотариален акт, следва да постанови отказ. Не са редки случаите, в които или поради незнание, или поради желанието да се презастраховат, обграждайки се с нови нотариални актове, страните желаят издавеното на допълнителни нотариални актове, които биха дублирали или преповторили други техни титули за собственост със самостоятелна доказателствена сила. Такива са например договорите по чл. 18 ЗС, с които кметовете на общините, областните управители или органите по чл. 3 от Закона за приватизацията и следприватизационния контрол прехвърлят вещни права с общински или държавен произход. Сам по себе си този договор е титул за собственост и предвид изричната разпоредба на чл. 18 ЗС и чл. 35 ЗПСК същият се сключва в писмена форма, като нотариалната форма не е изискване за неговата действителност. Въпреки това, понякога и като че ли за повече свое спокойствие, приобретателите по подобни договори са искали издаването на констативни нотариални актове, което искане обаче не може да се уважи.

    Много граждани и колеги юристи си задават въпроса каква е ролята на констативните нотариални актове и защо се налага тяхното издаване, след като те не създават вещни права, а установяват и дефинират съществуването на такива права.

    На първо място, тези актове улесняват и опосредстват гражданския оборот, подготвяйки от документална страна евентуалните бъдещи сделки със същия имот. Бъдещите приобретатели, органи и служби трудно биха се ориентирали в собствеността на даден имот, чиято история започва преди десетилетия, преминава през различни трансформации като наследство по закон или завещание или и двете, националицзация, реституция, промени в имота резултат от застрояване, пристрояване и надстрояване, кръгът собственици се е разширил значително в резултат на наследяване и наследствена трансмисия или пък се е стеснил в по-късен момент от откази от наследство или прехвърляне на наследствени права. Много по-трудно и недостатъчно точно собственикът може да се легитимира като такъв, ако представя поредица, понякога десетки документи, имащи отношение и доказващи собствеността му, отколкото един актуален констативен нотариален акт, отразяващ всички промени с имота и неговите собственици, за които същите не разполагат с документи със самостоятелна доказателствена сила.

    На второ място, тези актове повишават правната сигурност и стабилност на гражданския оборот. Въпросът с изследването и установяването на собствеността е чисто правен и всеки юрист би следвало да се справи, но тук са необходими повече и по-задълбочени познания в областта на вещното, семейното, наследственото а понякога и търговското право. Нотариусът, като оторизирано от държавата лице в сферата на нотариалните удостоверявания и поради спецификата и естеството на своята професионална работа, разполага с една специална и, предполага се, по-задълбочена компетентност в този кръг юридически въпроси, които имат отношения към собствеността. Издавайки един констативен нотариален акт, нотариусът, като оторизирано в тази сфера лице, прави едно компетентно и професионално произнасяне по отношение на собствеността, кръга собственици и техните квоти, което създава една допълнителна сигурност и би следвало да се толерира, независимо че актовете му не се ползват със сила на пресъдено нещо и третите лица разполагат с исковете по чл. 431 ГПК, когато са накърнени техни права и законни интереси. Допълнителна гаранция за прецизността на формулировките е и отговорността на нотариуса по чл. 73 ЗННД, която той носи за вредите, които евентуално виновно е причинил със своите незаконосъобразни нотариални удостоверявания. В издаването на констативните нотариални актове нотариусът е особено внимателен, отчитайки, че така очертаният от него наследнически кръг и обем вещни права служи като титул за собственост, на който следващ нотариус може законно да се опре при последваща сделка, от която могат да произтекат неблагоприятни последици за пропуснати наследници или трети лица, чиито права се конкурират с тези на молителите от същия констативен нотариален акт.
    Още повече, че процесът на реституция и наложените от него промени и нови дефиниции в ЗН създават някои трудности и водят до грешки при определянето на обема наследствени права и наследнически кръг. Известно е, че новите и въведени със ЗИДЗН (ДВ бр. 60/1992 г.) понятия "новооткрито наследство", "последваща съпруга" и отмяната на чл. 50 ЗН, определящ петгодишен давностен срок за приемане на наследство, открито в страната, създадоха известно объркване в тяхното прилагане и до противоречива практика на съдилищата. Това наложи тяхното тълкуване от ОСГК на ВКС с тълкувателно решение № 1/ 4.11.1998 г. От мотивите на друго решение на ВС, І г. о., по гр. д. № 70/96 г. се разбира, че по конкретния казус районният и окръжният съд неправилно са изтълкували нормата на чл. 91а ЗН по отношение на понятието "новоткрито наследство" и оттук неправилно са приложили и чл. 50 ЗН. Районният съд е отхвърлил искане за делба с мотивите, че независимо че се касае за реституиран имот по ЗВСОНИ, след като наследството се е открило през 1981 г., тогава е действал чл. 50 ЗН и би следвало изрично или с недвусмислени конклудентни действия наследниците-молители да са приели наследството на покойния общ наследодател, което обаче те не са сторили. Затова районният съд е изключил част от наследниците от наследствения кръг и е отхвърлил иска за делба. Окръжният съд е потвърдил това решение отново с мотивите, че правата на молителите са погасени поради неприемането на наследството в петгодишния срок по чл. 50 ЗН считано от 1981 г., когато той е действал, независимо че тогава процесният имот е бил все още одържавен. Върховният съд е отменил и двете решения и е допуснал имота до делба, изяснявайки логиката на чл. 91а ЗН, а именно, че след като отказите от наследство в периода на одържавяването нямат действие за тези имоти, то и другият способ за загубване на наследствени права - неприемането им с изрични изявления или действия и погасяването им по давност при условията на чл.50 ЗН също нямат действие за тези имоти. Във връзка с това, ако ищците разполагаха с един констативен нотариален акт, с който да бъдат признати за собственици при съответните квоти на същия имот, районният и окръжният съд може би нямаше да се подведат, а щяха да анализират и приемат за правилни изводите на нотариуса, с което пък на гражданите щеше да се спести този тежък процес.
  

 На трето място, констативните нотариални актове прецизират и индивидуализират вещното право според изискванията на ЗУТ и ЗКИР, което пък е една предпоставка за успешното попълване на кадастъра и поетапно преминаване към имотен регистър. Значението на тези актове личи и от факта, че кадастралната карта се попълва именно на база констативните и прехвърлителните нотариални актове, както и другите актове, подлежащи на вписване , след което данните от кадастъра досежно вида на имото и собствеността ще представляват самостоятелно доказателство за тези обстоятелства (чл. 2, ал.5 ЗКИР). Прецизното попълване на кадастралните карти и кадастрални регистри към Агенцията по кадастъра и имотния регистър към съответните районни съдилища е също предпоставка за правната стабилност и сигурност на гражданския оборот. Затова следва да се има предвид чл. 60 ЗКИР, в който са посочени кръгът от данни, подлежащи на попълване в имотния регистър, което пък, за да стане възможно, е необходимо предварително да са установени от нотариуса и да фигурират в констативния нотариален акт. За нуждите на кадастъра и имотния регистър с §12 от ПЗР ЗКИР се внесоха промени в чл.112, б. "а" ЗС, като в кръга на подлежащите на вписване актове се добави "както и актове, с които се признават такива права". Разпоредбата е в сила от 01.01.2001г., от когато констативните нотариални актове се вписват.

       Бележка. КНА се вписваха и преди 01.01.2001 в службите по вписванията към съдилищата, както е вписан КНА на майка ми от1999; новото от 01.01.2001 е, че вече се вписват и решенията на ПК, а по-старите, които не са били вписани при издаването им, се вписват при издаване на НА за сделка и по-точно, преди издаването му - чл. 586, ал. 4 ГПК "Когато документът за собственост на праводателя не е вписан, нотариалният акт не се издава, докато този документ не бъде вписан" (бел. блогър)

           Това доведе до необходимостта от внасяне на още една такса - държавна такса за вписване, която съгласно т. 44 от Тарифа № 1 към ЗДТ е в размер на 0,1 % върху удостоверявания материален интерес, който по аналогия на чл. 46, ал. 2, т. 1 ЗМДТ се определя върху издавана от общината пазарна стойност, а в случай че тя е по-ниска от данъчната оценка на признатото право - върху данъчната оценка, изчислена по Приложение 2 към ЗМДТ, но не по-малко от 5,00 лв. Често в някой съдебни райони "пазарната стойност" е по-висока от данъчната оценка, поради което нотариусът, респективно службата по вписвания изискват представянето и на двете, като определят таксите върху по-високата, съгласно цитирания текст.

     Тук ще се спра на някой от случаите в съвременната практика, в които най-често се издават констативни нотариални актове:
    1. Наследственото правоприемство - по закон, завещание или завет е едно от обичайните основания за издаване на констативен нотариален акт. Обикновено произнасянето с нотариален акт наследниците търсят, когато са няколко на брой, наследството преминава през няколко колена, отдалечава се в степените по пряка и съребрена линия от общия наследодател и те или третите лица, пред които се легитимират като собственици по наследство или завещание, срещат трудности с определянето на наследствения кръг. Това важи особено, когато имотът е бил обект на реституция и се налага прецизиране на наследниците с оглед промените в ЗН от 1992 г. и по-точно, разширяването на кръга наследници по закон до шеста степен включително по съребрена линия - чл. 8, ал. 4 ЗН, включването към наследниците на всички низходящи на братята и сестрите, които наследяват заедно с преживелия съпруг - чл. 9, ал. 2 ЗН, въвеждането на понятието "последващ съпруг" с новия чл. 9а ЗН, на фикцията "новооткрито наследство" по отношение на реституирани имоти, които се "прибавят" към вече открито наследство - чл. 91а ЗН, отпадането с обратна сила на давностния срок по чл. 50 ЗН за приемане или отказ от наследство, отпадането на действието на откази от наследство, завещания и продажби на наследство относно имоти, които се възстановяват - чл. 90а и чл. 91а ЗН.
Някои юристи интерпретират буквално израза "новооткрито наследство" по чл.91а ЗН, като приемат, че спрямо реституирания имот наследството се открива в момента на реституцията и в който момент определят призованите към наследяване лица. Истината е, че това понятие е правен способ, за да се включи допълнително в наследствената маса това, което до приемането на ЗВСОНИ е било изключено от нея и то към онзи момент в миналото, когато наследодателят е починал. Затова и наследниците на въпросния имот са същите, които са били и към смъртта на наследодателя, без да се пренарежда наследственият кръг, с единствената резерва на чл. 9а ЗН относно "последващия съпруг". ТР № 1 на ОСГК на ВКС № 1/1998 г. обобщи тълкуването на понятието, като изясни, че това не е втори, трети или друг съпруг според поредността на браковете. "Последващ" е съпругът, с който е сключен брак, след като имотът е бил вече одържавен, не е бил в патримониума на другия съпруг и от брака няма деца.  
    При наследяване по закон на наследство, открито в периода на действие на стария СК (от 22.05.1968 г. до 30.06.1985г.) трябва да се следи внимателно за нормата на неговия чл.14, ал. 7. Същата, макар че се намира в Семейния кодекс, има пряко отношение към наследствените квоти и въвежда различен от ЗН режим на наследяване. В отклонение от общото правило на ЗН, съгласно чл. 14, ал. 7 СК (отм.) - " ...когато преживелият съпруг наследява заедно с деца на починалия съпруг, той не получава дял от частта на починалия съпруг от общото имущество".
При наследяване по завещание проверката, която прави нотариусът, е, на първо място, дали завещанието, от което се черпят права, отговаря от формална страна на изискванията за този вид едностранни сделки и дали не страда от някой от пороците по чл. 42 ЗН, водещи до неговата нищожност. Както всички нищожни договори и сделки, така и нищожното завещание не поражда никакво правно действие и за нея (нищожността) както съдът в исковия процес, така и нотариусът в охранителното производство следи служебно.
    Недатирането на завещанието или липсата на ясен текст в него относно момента, в който е написано, липсата на саморъчен подпис на завещателя - било чрез изписване на цялото име или чрез параф след завещателните разпореждания, използването на пишещо средство вместо саморъчно и ръкописно, мотивирането на завещанието с причини, противоречащи на закона или добрите нрави, наличието на модалитети, които са невъзможни или е направено в полза на лице, което е недостойно да наследява, правят същото нищожно, вследствие на което то не може да послужи като основание за правоприемство и нотариусът следва да откаже издаването на констативен нотариален акт. Всички изброени дефекти са външни, видими и могат да бъдат установени от нотариуса при изследването на завещанието.
    По различен начин стои въпросът с унищожаемото завещание, което страда от пороци на волята на завещателя - липса на завещателна дееспособност, извършено поради грешка, насилие или измама. Подобно завещание може да породи правно действие и наследникът по завещание или заветникът да придобият собствеността с тази резерва, че за третите лица с правен интерес възниква правото на иск да унищожат завещанието на някое от горните основания. Това право се погасява с тригодишна давност, от когато ищецът е узнал за причината за унищожаемостта, но не повече от десет години от откриване на наследството. Този срок е давностен, а не преклузивен, след като възражението за унищожаемост, направено във висящ процес, не се ограничава със срок. Тази разпоредба, струва ми се, няма практическо значение, ако възражението се прави далеч във времето след откриване на наследството, тъй като за такъв дълъг период на владение, след като никой не е оспорил до тогава собствеността, често се оказва, че е заветникът е придобил същия имот и на друго, самостоятелно основание - придобивна давност.     Снабдяването с констативен нотриален акт на основание наследство по унищожаемо завещание не би накърнило правата на третите добросъвестни приобретатели, които са придобили имота след вписването на исковата молба за неговото унищожаване и не са знаели за порока, от който то страда. Това е следствие от правното действие, последици и ефект на вписването.

           2. Строителство, пристрояване и надстрояване, включително под земята в собствен, съсобствен или в чужд имот са други често срещани основания за снабдяване с констативен нотариален акт. Общото и в трите случая е, че върху определен терен - собствен или чужд, е възникнал един нов недвижим имот, който поради по-късната му поява не е отразен в първичния нотариален акт за терена. За да докажат собственост и върху новопостроеното и да не представят навсякъде, където е необходимо, обемисти строителни книжа и основанията за правото на строеж, страните прибягват до констативните нотариални актове.
Проверката тук започва от правото да се строи в конкретния имот. Такова право има собственикът на земята, ако е един, неговите съсобственици - всички или някой от тях, ако са получили за това съгласието на всички съсобственици, и трето лице в чужд имот, ако, разбира се, му е учредено по съответния ред и форма правото на строеж. Облекчена форма за получаване право на строеж в съсобствен имот беше предвидена в чл. 56 ЗТСУ (отм.) и в неговия съвременен аналог - чл. 183 ЗУТ. Тук, в отклонение от общото правило за учредяване и прехвърляне на вещни права чрез нотариален акт, формата е сведена до нотариална заверка на подписите на заявление от всички съсобственици до кмета на общината. От съществено значение е обемът на така учреденото право на строеж. Често в последно време суперфициарни собственици строят повече от това, за което им е учредено правото, което поставя допълнителни проблеми при констатиране на правото на собственост. Такъв суперфициарен приобретател не може да стане собственик на това, което е построил в повече, защото за него не му е дадено право. По правилата на приращението собственик на построеното в повече става собственикът на земята, а строителят има правата на недобросъвестен подобрител на чужд имот. Последващи допълнителни узаконявания на новопостроеното не са достатъчни, тъй като те не могат да заместят волята на собственика на земята относно обема на ограниченото вещното право, което е дал другиму. Изход от ситуацията е допълнително учредяване право на строеж, ако, разбира се, сградата не е завършена (съгласно чл.181, ал.1 ЗУТ) най-късно преди завършване на груб строеж, или ако тя е вече готова на груб строеж, или напълно завършена - с прехвърлителна сделка. Тук е ролята на нотариуса да прецени с оглед на разпоредбата на чл. 63 ЗС на какво точно суперфициарът е станал собственик, дали не се е погасило правото на строеж с неупражняването му в течение на пет години, съгласно чл. 67 ЗС, след което да индивидуализира постройката според представените му одобрени строителни книжа и изискванията на ЗКИР. Строеното през време на брака, независимо от индивидуалната собственост върху терена на единия съпруг, създава семейна имуществена общност върху постройката, ако, разбира се, това не е обезщетение срещу прехвърлено право на собственост или учредено право на строеж на трето лице, обикновено предприемач. След като няма доплащане или друга насрещна престация, различна от индивидуалната собственост на съпруга, не възниква семейна имуществена общност. В констативния нотариален акт се отразява и степента на завършеност на постройката, както и фактът на нейното държавно-техническо приемане, когато това е необходимо за пускането й в експлоатация. Съгласно трайната съдебна практика, моментът на трансформация на правото на строеж в право на собственост върху построеното е завършването на постройката на груб строеж. Това е моментът, когато сградата е изградена на "карабина" и е построен включително и покривът. Този факт, след влизане в сила на ЗУТ, се установява от длъжностно лице от общинската администрация, което в протокола за дадена строителна линия и ниво отразява достигането и изграждането на "кота било" (чл. 159, ал.1 и 2 ЗУТ).

       3. Друг случай на констативни нотариални актове са тези по ЗСПЗЗ. (това е най-важното от статията за нашия случай на имотна измама, бел. блогър)  
       Въпреки че със ЗИДЗСПЗЗ (ДВ, бр. 68/1999 г.) на решенията на поземлените комисии за възстановяване собствеността в стари реални граници или с план за земеразделяне се придаде силата на констативен нотариален акт, нуждата от такъв не отпадна (чл. 14, ал. 1 и чл. 17, ал.1 ЗСПЗЗ). На първо място, от това действие на решенията са изключени земите по чл. 10, ал. 7 ЗСПЗЗ - това са бивши земеделски имоти, които са попаднали в околовръстния застроителен полигон и не са застроени законно. Отделно от това, решенията на поземлените комисии се издават на наследници, без наследниците да са определени персонално и по квоти. Въпросът не е маловажен, като се имат предвид промените в ЗН от 1992 г. и последващото прогласяване за противоконституционни на някои от същите тези нови текстове с решение на КС № 4 от 27.02.1996 г. (ДВ, бр. 21/1996 г. Ако наследниците бяха вписани поименно в решението, страните не биха имали правен интерес от издаването на констативен нотариален акт, тъй както тези актове, подобно на договорите за вещни права с държавата и общините, имат силата на нотариален акт.

             Бележка за нашия случай на имотна измама. Майка ми е имала правен интерес от снабдяване с КНА и го е направила. Било е необходимо и от чисто практична гледна точка. Понеже решението за нивите не е било издадено на нейно име, а на "наследниците на Георги Ойнарски, б. ж. на с. Ставерци", никак не е било  удобно при всяко сключване на договор за аренда майка ми да вади по две удостоверения за наследници (понеже не е пряк наследник), едното от гр. Плевен, а другото - от с. Ставерци , т.е. всеки път да пътува по 120 км (60 км до с. Ставерци и още 60 обратно до гр. Плевен). Даже два пъти по 120 км - един път за подаване на заявление за у-нието и втори - за получаването му. Да не говорим, че в средата на 90-те моите родители се преместиха от Плевен във Варна и пътуването за вадене на у-ния за наследници се е удължило с още 700 км (350 км до Плевен и още 350 обратно до Варна). Действително, майка ми е упълномощила своя роднина в с. Ставерци за сключване на договорите, но и за роднината е щяло да бъде неудобно всеки път да пътува до Плевен и обратно. Затова майка ми се е снабдила с нотариален акт за 50-те си дка ниви през 1999 г. и още на следващата година арендният договор е бил сключен въз основа на този нот. акт. 

                 Любопитен детайл, който потвърждава практичната цел на снабдяването с КНА за нивите в Ставерци, Плевенско, е, че за другите си ниви - в с. Селановци, Оряховско, майка ми не се е снабдявала с КНА. Обяснението е, че Оряховската ПК е издала решението направо на името на майка ми - единствения наследник, а не на "името" на наследниците, както са направили в ПК-Д. Митрополия. В с. Селановци, Оряховско, майка ми също е имала роднина пълномощничка, която е сключвала договорите за аренда. Лично от нея знам, че никога не е вадила никакви у-ния за наследници. Само скици. Нормално. Оряховското решение е от 1997 г. и беше вписано чак през 2015 - при продажбата на земите, съгл. чл. 586, ал. 4 от ГПК: "Когато документът за собственост на праводателя не е вписан, нотариалният акт не се издава, докато този документ не бъде вписан."

-

         4. Придобиването на имот чрез апортна вноска в търговско дружество е друга хипотеза, в която се иска издаването на констативен нотариален акт.
Апортната вноска е особен вид прехвърлителна сделка, с която по един, различен от нотариалния път, собствеността преминава от един субект в търговското дружество. Тук проверката на собствеността, правата на праводателя и неговата воля да прехвърля би трябвало да проверява регистърният съд, тъй като според чл. 73, ал. 4 ТЗ дружеството придобива правото върху внасяното вещно право от момента на регистрацията му, респективно от решението за увеличение на капитала. Това не е записано като задължение за окръжния съд, а с проверката на правата на вносителя е натоварен съдията по вписванията, и то след като дружеството е вече регистрирано, т. е. след като собствеността е преминала към дружеството. Явно това е някакъв пропуск в закона. Освен това законът изисква нотариално заверено съгласие на вносителя само за акционерните дружества, а не и при най-често срещаните дружества - ООД - при тях не е изискуема формата на нотариално удостоверяване волята на собственика-вносител. Така вноската в дружеството може да се извърши само с нейното описване в дружествения договор, който не подлежи на нотариална заверка. Такова разрешение на въпроса с апорта и липсата на всякаква нотариална форма при ООД застрашава сериозно правната сигурност, още повече че се касае за значими материални интереси. Апортирането на вещно право представлява един сложен фактически състав, който включва няколко отделни правни действия и актове, поради което проверката на нотариуса по повод удостоверяване с констативен нотариален акт за собственост на основание апортна вноска, макар и последваща, не е излишна и е в интерес на правната стабилност. Отделно от това, самото описание на вещното право не се съдържа в решението за регистрация или за увеличение на капитала, а в отделен документ - приетия протокол с оценката на трите вещи лица в производството по чл. 72 ТЗ, и не винаги е достатъчно прецизно. Дружеството е принудено да са легитимира с поредица документи - дружествен договор, нотариално заверено съгласие на вносителя, ако е АД, протокол от съдебно заседание с приета оценка, решение за регистрация, извадка от дружествения договор с извършено вписване на службата по вписвания - едно затруднение, което констативният нотариален акт преодолява, отделно от сигурността която внася.

      5. Често срещани са и констативните нотариални актове за признаване на права, придобити на основание давностно владение. Същите се издават в специално производство по обстоятелствена проверка, което производство, както и самите нотариални актове, съдържа някои различия от останалите констативни актове, издавани на база писмени документи.
Главната отлика е, че във всичките тези случаи по чл. 483, ал. 1 ГПК, с изключение на актовете по давност, собствеността е възникнала в патримониума на молителя преди сезирането на нотариуса, на някое от възможните основания, като нотариусът само констатира и прогласява този факт. При давността е по-различно. Независимо че давността може да е изтекла много преди извършването на обстоятелствената проверка и другите предпоставки на придобивната давност да са били също налице, признаването за собственик на молителя и издаването на нотариалния акт е моментът, от който лицето придобива собствеността върху имота на това първично, оригинерно основание. Тук изявлението до нотариуса, с което лицето иска да бъде признато за собственик или пък ако е направено като възражение във висящ исков процес, има характера на елемент от сложния фактически състав на придобивната давност. То обективира и завършва намерението на лицето, че владее имота за себе си и че това е правил с намерението за своене.
    Изброяването на някои примерите за констативни нотариални актове в настоящето изложение не е изчерпателно. Практикатаа познава и други, макар и по-рядко срещани случаи, при които е възможно констатираното вещно право да е възникнало в патримониума на молителя на няколко различни и наслагващи се основния.

Начало на блога

Този материал е част от Нотариално производство - правила и пропуски и от Проблеми с решенията на ПК

-