Как да избегнем рисковете при сделки с имоти

Начало на блога

Блогът съдържа 4 части: Документи, Кореспонденция, Информативни материали и Примери за ширещата се правна неграмотност в средите на правосъдната ни система

Резюме. Адвокат от агенция за недвижими имоти дава ценни съвети на гражданите за всички необходими проверки.

Цялата статия "Как да избегнем рисковете ..." 01.09.2016

(ако линкът не се отваря, натиснете тук)

Коментар. При продажба или покупка на имот гражданите обикновено се обръщат към агенция за недвижими имоти. Срещу 3% комисионна от цената на имота (не от данъчната оценка, която обикновено е много по-ниска) агенцията извършва проверките и подготвя документите за изповядване на сделката. Някои граждани допълнително заплащат и на свой адвокат, защото са чували слухове, че в агенциите работят лица, които се представят за адвокати, без да са такива. Самото изповядване става пред нотариус в предварително определен ден и час. Нотариусът - по правило винаги много зает - преглежда набързо донесените документи, проверява личните карти, изчита на глас предварително написания нотариален акт (по-точно проекто-нотариален акт, защото още не е подписан), пита страните дали го одобряват (чиста формалност, понеже те самите са го донесли) и всички се подписват. Същия ден нотариусът внася акта в Службата по вписвания в няколко екземпляра и след 2-3 дена купувачът получава титула си собственост, надлежно издаден и вписан.

Дотолкова сме свикнали с тази практика, че дори не се замисляме колко е порочна. Защо ли? Ами защото когато възникне имотен спор или някой пострада от имотна измама поради нередовни документи, нотариусът веднага се измъква с нелепото* оправдание, че не е длъжен да прави нищо друго, освен това, за което е помолен изрично и писмено от страните (чл. 22 от ЗННД). Агенцията и адвокатът също се измъкват, без дори да правят опит да се оправдават, защото по закон нямат нищо общо с нотариалното производство - нито са страни, нито са участници. Така гражданите в крайна сметка остават сами със себе си и се съдят помежду си по ЗЗД, сякаш са сключили най-обикновен двустранен договор, без да са стъпвали при нотариус. А уж българският нотариат бил част от т.нар. латински и уж Нотариусът бил Гарант на правната сигурност, предверие на съда, компетентен редактор на волята на страните, и уж "Който ходи на нотариус, не ходи на съд" и т.н. - все хубави приказки, които нотариусите гордо редят в интервюта и на международни конгреси и с които пълнят нотариалния си бюлетин.

В страните с латински нотариат нотариусите изискват документите за сделката месец-два предварително (някъде и до шест месеца!), за да имат време да ги огледат спокойно, да изискат още, ако комплектът не е пълен, да направят всички необходими справки и т.н.

А у нас нотариусът опрасква сделката за час-два и - честито! При положение, че за издаване на една проста данъчна оценка се чака седмица-две, за скицата може да отиде и месец, как така издаването на най-важния документ - титула за собственост - става на мига, да се неначуди човек.

Нашенският метод на работа повече прилича на англо-саксонския модел. При него всяка страна си хваща адвокат, подготвя си документите и се подписват пред свидетел, наречен нотариус, само че този нотариус нито е юрист, нито носи отговорност за документите. Той си е обикновен свидетел, затова "изповядването на сделката" пред него става бързо и лесно. Адвокатите са тези, които носят отговорност в случай на спор, като юридически компетентни лица. При нас адвокатите не се подписват и не носят отговорност. Значи нашият нотариат не е и от англо-саксонския модел.

Що за модел е нашият тогава? Модел "ни риба, ни рак"!

Забележка. *Оправданието с чл. 22 от ЗННД е нелепо, защото този член е в раздел "Други действия" на ЗННД, т.е. не се отнася за изповядване на сделките. Малко по-надолу в ЗННД е чл. 25 с 10 алинеи - това именно е членът за сделките. А чл. 22 се прилага, само ако някой помоли нотариуса да провери или състави някой документ, в т.ч. и нотариален акт, който обаче не е за сделка при този нотариус, а при друг. Гражданинът заплаща услугата и си заминава. Ако евентуално се върне и реши все пак да изповяда сделката при този нотариус, а не при другия, таксата не се събира (защото услугата вече е извършена), освен ако гражданинът дойде след повече от месец (тогава вече отново се таксува) - пише си го в тарифата за нотар. такси (вж. забележката към чл. 17 от Тарифата за нотариалните такси). Отделно, в ГПК има цяла глава 54-та, "Нотариално производство", където ясно са дефинирани задълженията на нотариуса и - забележете - в ГПК никъде не пише, че нотариусът трябва да изчака да го помолят, преди да изпълни задълженията си.

Нелепото оправдание на нотариусите с чл. 22 ЗННД е все едно лекарите да се оправдават, че не са лекували пациентите си, понеже не са ги помолили изрично и писмено с какво и как да ги лекуват.

Още по темата:

Защо при покупко-продажба се ходи на нотариус?

Особените изисквания на закона в нотариалното производство (през призмата на една имотна измама)

За отговорността на нотариуса

Договор ли е нотариалният акт? Предишна версия на същата статия

Нотариален акт - дискусия в правния форум на lex.bg, окт. 2016

Начало на блога