Нотариусът и проверката за вещни тежести - исторически данни и съдебна практика

Начало на блога

Този материал е част от Нотариално производство - правила и пропуски

-

Източник: ISSN 1311-3321, РУСЕНСКИ УНИВЕРСИТЕТ „Ангел Кънчев", ЮФ, Сборник доклади на студентска научна сесия 2016

С влизането  в  сила  на  Закона  за  нотариусите  и  околийските  съдии, извършващи нотариални дела (ЗН) от 1885г. до неговото изменение през 1910г. извършването  на  справка  от  страна  на  нотариуса  за  наличието  на  ипотека  в запретителната книга също е било възприето като вменено със закон задължение. От изложеното можем да заключим, че в следосвобожденска България членовете на окръжните съдилища, както и мировите съдии, които са извършвали нотариалните удостоверявания  са  имали  задължението  служебно  да  извършат  проверка  за наличието на ипотека върху недвижимия имот - предмет на прехвърлителна сделка.  Подобно задължение е съществувало до изменението на ЗН през 1910 с ДВ, бр.  189/  1910  г.,  когато  се  е  заличила  предвидената  в  чл.  51  справка  в запретителната книга преди извършване на нотариалния акт. Целта на изменението е била улесняване стопанския оборот, тъй като наличието на служебно задължение за извършване на справка за вещни тежести би могло да се изведе на практика и като основание за отказ от извършване на нотариалното удостоверяване. Поради тази  причина,  още  преди  изменението,  Върховният  касационен  съд  (ВКС) неколкократно  е  имал  поводи  да  се  произнася,  че  само  вписаната  възбрана представлява пречка за нотариуса да извърши нотариалния акт за продажба, докато наличието на ипотека не е пречка за изповядването на сделката, доколкото страните са запознати и сами желаят правните последици от нея. (СР 287/ 1893, I, Сб. 185; 70/ 1910, I, Сб. 209; 188/ 1911, I, Сб. 467).
        След изменението с ДВ, бр. 189/ 1910г. съдът приема,  че  наличието  на  възбрана  върху  недвижимия  имот  -  обект  на прехвърлителна  сделка  не  препятства  съставянето  на  нотариалния  акт  и  не  е основание за отказ от извършване на нотариално удостоверяване [2].
          Българският нотариат през социалистическия период (1947-1996) не урежда проверката за ипотека като служебен ангажимент на нотариуса.  
         Понастоящем, с влизане в сила на Закона за нотариусите от 07. 01.1997г. (по-късно преименуван на Закон за нотариусите и нотариалната дейност (ЗННД), не съществува легално задължение при удостоверяване на правни следки с недвижими имоти да се извършва справка за наличието на ипотека. Поради липсата на изрично законово задължение, до скоро, в практиката и теорията беше безспорно, че не е противоправно поведението на нотариуса когато проверка не е била извършена, освен когато са му били възложени правата по чл. 22 от ЗННД.
       В част от по-новата съдебна практика по въпроса обаче могат да се проследят и други становища, чиято аргументация почива на едно от основните задължения, извлечени от положенията на Латинския нотариат и формирани общо в чл. 25, ал. 1 ЗННД, съгласно който нотариусът е длъжен да упътва страните и да изяснява тяхната воля и фактическо положение, да ги запознава ясно и недвусмислено с правните последици и да не допуска пропуски и бавност в работата си, които биха довели до накърняване на техните права.
       Тъй като правилното тълкуване разпоредбата на чл. 25, ал. 1 ЗННД е  от изключително значение във връзка с отговора поставения въпрос, изложението анализира границите в приложното ѝ поле касателно поставения проблем. През призмата на този анализ на първо място стоят въпросите дали нотариусът има задължение да проверява за вписана ипотека и нейното наличие би ли било пречка за удостоверяване на сделката. Директен отговор на тези въпроси в закона няма. Единственото  изрично  законово  задължение  за  проверка  наличието  на  вещни тежести по служебен път, което е в сила от 19.11.2012 г. е това, вменено по силата на  чл.  25,  ал.  2  от  ЗННД,  според  който  преди  съставяне  на  съответния  акт нотариусът извършва проверка за наличието на наложена обезпечителна мярка по Закона за отнемане в полза на държавата на незаконно придобито имущество (ЗОПДНПИ). За действията на нотариуса след установяване на вписана възбрана - виж [3]. По  своята  правна  същност  това  задължение  е  от  категорията  на несъщинските нотариални действия (т. нар. "проверки"). Неговото неизвършване
няма да доведе до нищожност на нотариалното удостоверяване, но при всички случаи би представлявало дисциплинарно нарушение, а при настъпили вреди, които биха могли да бъдат предотвратени, ако беше извършена справката, то би могло да доведе и гражданска отговорност [4]. За разлика от задължението на нотариуса да извършва проверка за наличието на обезпечителна мярка по ЗОПДНПИ, което е изрично регламентирано и представлява част от нотариалното производство, то задължението  за  извършване  на  проверка  за  наличието  на  ипотека  нито  е законовоуредено,  нито  би  могло  да  се  приеме,  че  спада  към  категорията  на несъщинските нотариални действия. Следователно, категорично липсва законово задължение на нотариуса да извършва проверка за наличието на ипотека преди извършването на нотариалното удостоверяване. От тук логично следва и изводът, че липсата на подобна проверка принципно не би могла да доведе до неизпълнение на законови  задължения,  респ.  не  би  могло  да  се  възприеме  като  противоправно поведение,  нито  да  представлява  пречка  за  извършване  на  нотариалното удостоверяване. В съдебната  практика  това  становище  е  застъпено  в  редица  постановени актове. Например гр.д. No 1363/2011 г. на Пловдивския апелативен съд по предявен иск с пр.осн.чл.73, ал.1 ЗННД, вр.чл.45 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) е прието, че разпоредбата на чл.25 от ЗННД във всички алинеи, включително и ал.3 не предвижда извършване на задължителна проверка от нотариуса за наличие на тежести. С решение No 1490/22.12.2008 г. по гр.д. No 5178/2007 г. на ВКС, IV г.о., постановено по реда на Гражданско-процесуалния кодекс (ГПК) /отм./ по предявен положителен установителен иск за собственост на недвижими имоти е застъпено становището, че в тежест на купувача е да провери кой е вписан като собственик, че нотариусът  няма  такива  задължения  по  смисъла  на  чл.25  от  ЗННД.  Съгласно определение No 19 по гр.д.No 15/ 2015 г., петчленен състав на ВКС нотариусът няма  задължения  да  прави  справки  за  тежести  и  да  консултира  страна  по изповядвана от него сделка, освен ако това не му е изрично възложено по реда на чл.22 ЗННД.  
           Друга част от съдебните състави приема, че неуведомяването за ипотеката от страна на нотариуса представлява противоправно поведение. Така например във въззивно решение No25/ 28.03.2014г. по в.гр.д.No 41/2014год на Апелативен съд Бургас,  съдът  е  обосновал  извод,  че  с  оглед  нормата  на  чл.25,  ал.1  ЗННД, нотариусът не е проявил необходимата грижа за опазване максимално интересите на купувача за придобиване на имотите свободни от вещни тежести, като знаейки за договорната ипотека, изповядана от него, при подготовката и изповядването на нотариалните продажби не е упътил купувача за възможността да извърши проверка за наличието на тежести върху закупуваните имоти, не е запознал същия ясно и недвусмислено с правните последици от това обстоятелство и с това бездействие е лишил страната от информация и право на избор дали да сключи договорите или не.
        Съдът е квалифицирал бездействието като груба небрежност при изпълнение на вменени със закон задължения. По тези съображения е счел, че е налице виновно неизпълнение  на  задълженията  като  нотариус.  Решението  не  е  допуснато  до касационно  обжалване  с определение No 1227/ 27.11.2014 г. по гр. дело No 4968/2014 на ВКС, III г. о. В решение No 121/05.03.2013 г. по в.гр.дело No 24/2013 г. на Пловдивския апелативен съд, касаещо уважен иск по чл. 73, ал. 1 ЗННД, вр. чл. 45 от ЗЗД съдът е приел, че нотариусът не е проявил необходимата грижа за опазване максимално интересите на купувача за придобиване на имота свободен от вещни тежести, като не  е  извършил  справка  в  собствения  си  служебен  архив  -  т.е.  не  е  положил необходимата грижа на добър стопанин и с това бездействие е лишил купувача от информация  и  право  на  избор  дали  да  сключи  договора  или  не.  Съдът  е квалифицирал бездействието като небрежност при изпълнение на вменени със закон  задължения.  Решението  не  е  допуснато  до  касационно  обжалване  с определение No 1410/ 09.12.2013 г. по гр. дело No 3480/ 2013г. на ВКС, IV г. о.
        Горепосочените влезли в сила съдебни актове на пръв поглед биха могли да породят  убеждението,  че  съществува  противоречива  практика  по  въпроса съществува ли задължение на нотариуса да уведомява купувача за наличие на вписана ипотека при удостоверяване продажба на недвижим имот. Считам, че към настоящия момент подобен категоричен извод не би могъл да бъде направен. (практиката очевидно е противоречива, бел. моя) Задълбоченият анализ на проблема предполага на първо място да се отговори на въпроса възможно ли е нотариусът да разбере за вписана ипотека върху недвижимия имот и има ли значение обстоятелството защо нотариусът знае за наличието ѝ. Отговорът не е еднозначен. За нотариусът може да е служебно известно наличието на ипотека тогава когато праводателят и ипотекарният длъжник или длъжникът по обезпечителната  мярка  съвпадат.  При  това  положение,  с  извършването  на задължителната проверка по чл. 586, ал. 1 ГПК, той би могъл да установи, че върху недвижимия имот - предмет на сделката, тежи ипотека. Нотариусът би могъл да установи това обстоятелство и при извършването на задължнителната проверка по чл. 25, ал. 2 ЗННД. Последната хипотеза, при която нотариусът би могъл да знае за съществуването на ипотеката е тогава когато той самият е изповядал сделката по учредяването ѝ, като знанието е в доказателствена тежест на страната, която го твърди  (Решение No239/14.01.2015 по дело No4762/2014 на ВКС, ГК, III г.о.).
         Наличието на договорно задължение за нотариуса да уведоми страните за вписана ипотека  представлява  особена  хипотеза,  която  повишава  обема  на  неговата отговорност  по  силата  на  чл.  22  ЗННД  и  не  е  предмет  на  този  анализ.  При гореизложените  случаи  се  приема,  че  нотариусът  притежава  информация  за наличието на ипотеката. Това свое знание той е получил по определени специфични правнорелевантни начини, а именно: при извършването на проверките, вменени му по  силата  на  закона  (дали  праводателят  е  собственик  и  дали  има  вписана обезпечителна мярка по ЗОПДНПИ) или когато този факт му е ноторно известен, тъй като например той, като единствен действащ нотариус в района, е удостоверил ипотечната сделка. Извън изброените случаи, приемаме, че нотариусът принципно не е възможно да узнае за наличието на ипотека върху неджижимия имот и в този смисъл неговото поведение не би могло да се квалифицира като противоправно.
          Следващият  въпрос,  който  се  поставя,  е  какво  би  следвало  да  предприеме нотариусът, когато знае за наличието на ипотека. При гореизложените хипотези е нормално да се приеме, че е необходимо той да уведоми страните. Този извод следва  от  задължението  му  по  чл.  25,  ал.  1  ЗННД.  Негово  волеизявление  е необходимо  да  бъде  адресирано  и  до  двете  страни  по  сделката,  тъй  като противното би означавало да се наруши принципът на безпристрастност по чл. 24 ЗННД, както е прието и в решение No239/14.01.2015 по дело No4762/2014 на ВКС, ГК, III г.о., недопуснато до касационно обжалване с определение No 19 по гр.д.No 15/ 2015 г., петчленен състав на ВКС).  
           Когато нотариусът не знае за наличието на ипотека и това не му е възложено по реда на чл. 22 от ЗННД, категорично можем да приемем, че той няма задължение да извършва подобна проверка (но има задължение по чл. 25 ЗННД да опазва интересите на страните, от което следва, че е длъжен да ги уведоми да направят проверка за вещни тежести или да го помолят по чл. 22 ЗННД - той да я направи; има и задължение пак по чл. 25 ЗННД да изяснява волята на страните, следователно е длъжен да ги попита, дали са проверили за вещни тежести и ако не са, дали желаят нотариусът да извърши проверката, бел. моя), както и да уведомява страните за резултатите от нея (в този смисъл: решение No 64/27.02.2012 г. по гр.дело No 1363/2011 г. на
Пловдивския апелативен съд, решение No 1490/22.12.2008 г. по гр.дело No 5178/2007 г. на ВКС, IV г.о., определение No 19 по гр.д.No 15/ 2015 г., петчленен състав на ВКС, решение No239/14.01.2015 по дело No4762/2014 на ВКС, ГК, III г.о.).
         Per аrgumentum a fortiori (според аргумента за по-силното основание, бел. моя), подобно задължение по силата на чл. 12 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) е вменено на прехвърлителя при воденето на преговори за сключване на покупко-продажба на недвижим имот. В преддоговорните правоотношения страната по сделката е необходимо да уведоми своя съконтрагент за наличието на такива съществени факти и обстоятелства, при незнанието на които другата  страна  не  би  встъпила  в правоотношението.  Неизпълнението  на  това задължение е скрепено с юридическа санкция, а именно отговорност за страната, която не е действала добросъвестно при воденето на преговорите. (това задължение по ЗЗД важи само за договори, които се сключват без нотариален акт; в момента, в който страните застанат пред нотариуса, той носи отговорността да изясни отношенията им/волята им, да охранява интересите им и да предотвратява бъдещи спорове; в противен случай няма нужда да е високо квалифициран и тясно специализиран юрист от Латинския нотариат, а е достатъчно да бъде обикновен свидетел от Англо-саксонския модел, при който страните и адвокатите им си уреждат отношенията и се подписват пред неюрист срещу минимална такса, а понякога и безплатно, ако т.нар. англо-саксонски нотариус е служител в банка - вж Внимание - нотариус!, 7.08.2013 Асоциация на прокурорите в България: имотните измами - звучен шамар за облика на България пред света "Наемането на квалифициран посредник по сделката - адвокат или агенция за недвижими имоти, в много от случаите спестява последващите главоболия." - съветват прокурорите. Явно и те вяра не хващат на нашите фукливи нотариуси, дето уж били от Латинския нотариат, и Председателят на Нотариалната камара за имотните измами - 01.08.2016 - бел. моя)    
    От изложенето следва извода, че правнорелевантно, с оглед квалификация поведението на нотариуса като противоправно или не е наличието на знание. От значение е източникът, посредством който нотариусът се е снабдил с данните, с оглед неговата квалификация като задължение по силата на чл. 25, ал. 1 ЗННД. Способът, по който информацията е извлечена, е от значение при доказване на наличието  му,  тъй  като  знанието  принципно  би  следвало  да  съществува  при гореизложените хипотези.  
      Независимо от гореизложеното, смятам, че за да опази правата и интересите на  страните,  и  с  оглед  разпоредбата  на  чл.  25,  ал.  1  ЗННД за  нотариуса  е достатъчно да ги уведоми за възможността преди сключване на договора между тях, да бъде извършена такава проверка. По този начин приобретателят, ако желае, може да я извърши по свой почин (лично или чрез квалифициран професионалист-адвокат). Алтернативна възможност, с която страните разполагат е тази, предвидена в чл. 22 ЗННД при изричното възлагане извършването на такава проверка. При всички случаи, тези обстоятелства е добре да бъдат инкорпорирани в нотариалния акт за изповядване на сделката. (правилно разсъждение, бел. моя)

-

Използвана литература:  
[1] Борисов, Н., 135 години български нотариат 1878-2013, Сиела, 2014.  
[2] Сталев, Ж., Нотариалния акт, Фенея, 2004, стр. 131
[3] Димитров, Кр., Нотариални производства, Сиела, 2013, стр. 52-53
[4] Димитров, Кр., Задължението на нотариуса за справка в националната база
данни "Население", Собственост и право, кн. 12/ 2010
За контакти:
Марчела  Ивова  Помакова  (докторант);  юридически  факултет,  катедра "Частноправни науки" на Русенски университет "Ангел Кънчев"

-

Начало на блога

Този материал е част от Нотариално производство - правила и пропуски

-

No TrackBacks

TrackBack URL: http://softisbg.com/MTOS-4.32-en/MT-5.2.10/mt-tb.cgi/1738

Leave a comment

About this Archive

Find recent content on the main index or look in the archives to find all content.