Стоян Ставру: Нотариален акт под условие?

Този материал е част от Нотариално производство - правила и пропуски

Статия от 22.02.2012 в Предизвикай правото. Автор: Стоян Ставру.

Публикувана в блога на 28.04.2024

Р. Стоянова

Резюме. Авторът излага подробни аргументи "за" и "против" издаване и вписване на нотариални актове под условие. "Под условие" означава примерно - "когато купувачът изплати цялата сума, става собственик, считано от датата на вписване на нотариалния акт под условие". Изпълнението на условието се доказва с нотариално удостоверена декларация, която също се вписва. Ставру смята, че нотариусите не бива да отказват издаването на нот. актове под условие, като изтъква, че гражданите и фирмите имат правото да се договарят свободно. Аз не съм съгласна, защото същият аргумент доведе до издаването на ТР № 5/2014 г. от 12.12.2016 г. на ВКС, ОСГТК за съдържанието на пълномощното (можело да бъде всякакво - о, да, пълна свобода на договаряне!) и оттогава насам хората вече не могат да си върнат имотите чрез иск за нищожно упълномощаване поради неясно или непълно съдържание на пълномощното (например дело № 940/2010 на ОС-Варна, в сила от 12.12.2013 - ищецът успява да си върне имотите, защото съдът казва, че пълномощното е било генерално, а за сделка е необходимо изрично. Ако това дело беше заведено след ТР № 5/2014 г. от 12.12.2016 г., ищецът нямаше да си върне имотите). Темата е обсъждана във форума на lex.bg още 2005 г. с интересни коментари. Под статията на Ставру коментарите също са много интересни, например:

Наско Борисов Thu, 9 February, 2012 at 11:08 Нотариусът е съдебен охранителен орган без оглед на своето служебно положение. Поради това той на общо основание трябва да следва принципа на Законност в действията си, дори и когато липсва изрична нормативна разпоредба (чл.5 ГПК) Следвайки този принцип в този случай той трябва да постъпи съобразно общите начала на правото. Ясно е че в нашия казус се сблъскват 2 от тези начала - свободата на договаряне и защитата на обществения интерес. Смятам , че границата на свободата на договаряне не е само императивните норми на закона и добрите нрави, не само и интересите на самите страни по сделката, но и обществения интерес, т.е интереса на 3-те лица. Защото дори и да приемем, че такъв акт бъде удостоверен от нотариуса и безпроблемно вписан, интереса на 3-те лица е силно застрашен. Висящото състояние на собствеността е твърде опасно за обществото особено, когато неговото понататъшно пътуване към приобретателя е предпоставено от едно бъдещо и несигурно събитие. Продавача по такъв догоро е собственик на общо основание докато не е настъпило събитието, следователно той може да обременява правото си с всякакви тежести. Кредиторът на този продавач на обшо основание може да насочи принудително изпълнение към него за имота му, защото той все още е собственик. Горко на купувача тогава, на който може да му е останала и една вноска до заветното отлагателно условие. Ами практиката условието да се отбелязва с нотариално заверена декларация съшо е силно обезпокоителна. Като оставим на страна дали въобще има законно основание подобно нещо да бъде отбелязано, само си помислете пред какъв ужас би се изправил съдията по вписвания ако продавача и купувача по договора му представят за всписване 2 такива декларации - противоположни по съдържание (С ТР №7/2012 от 25 април 2013 г. ВКС уреди и този проблем, като каза на съдиите по вписванията да вписват, без много-много да му мислят - вж примери № 10 и № 11, бел. блогър). Подводните камъни създаващи не просто смут, а сериозна опасност за гражданския оборот стават много. Удостоверяването на такава сделка няма да има никакъв охранителен ефект. Защото този ефект се постига когато процесуалната дреха на охранителното действие добре пасне на материалното съдържание на договора. Ние искаме от нотариуса и от съдията по вписванията да заздрави нещо, което по гражданско-правната си природа е колебливо. Подобно външно заздравяване не само няма да постигне и вътрешно заздравяване, а дори ще затрудни последващата защота на интересите на страните и 3-те лица. Ето защо охраняване и вписване на такава сделка трябва да бъде отказано, не поради наличие на императивна или някаква изрична правна норма, а заради общия разум на закона и началата на правото.

И още един пример за интересен коментар: Милена Илчева Thu, 9 February, 2012 at 11:12 Не приемам, че нотариален акт с отлагателно условие създава по-голяма правна несигурност от липсата на известност за евентуален предварителен договор. При последния висящността създава доста често дискомфорт и на продавач и на купувач. А при липса на достоверна дата - съвсем. Има не един и два случая, при които за един и същи имот има подписани предварителни договори с различни купувачи. Къде е по-голямата правна сигурност от липсата на добра защита при сегашния ход на сделка с недвижим имот - предварителен договор, които не е афиширан никъде, и последващ окончателен договор, в който много често с оглед финансовите плащания за дакък и такси не се вписват действителните уговорки. При евентуална евикция в тези случаи започва едно доказване кой има и кой няма сестра. Мисля, че купувач при сделка с имот с отлагателно условие не би се чувствал по несигурен, отколкото в периода между предварителния и окончателния договор. Начина на оповестяване на настъпването на условието, обуславящо преминаването на собствеността не мисля, че е толкова трудно да бъде регламентиран. Доста неща в Правилника за вписванията не са съобразени с настоящите взаимоотношения при действия на управление или разпореждане с недвижими имоти и създават главоблъсканици и за нотариуси и на съдии по вписванията. Надявам се новия екип на министерството и двете гилдии да намерим най-добрия и бърз начин за влизане в крак с времето.
Отлагането на разрешаването на неща, които са наболели вече десетина годиниq вече е доста неприятно и за юристите, работещи в тази сфера и за клиентите им.

Според мен, нотариалните актове под условие (с отложено плащане и отложено влизане във владение) всъщност са предварителни договори. Нищо друго не налага издаването и вписването им, освен това, че вписването на предварителните договори не е уредено в законодателството. Следователно е необходимо да се уреди вписването на предварителните договори (напр. за покупка на имоти "на зелено"). Ползата ще е двойна, т.к. не само ще се избегнат излишните съдебни спорове, но и ще се предотвратят измамите с няколко предварителни договора за един и същ имот. Щом вписването на предварителните договори е било обсъждано още през 2001-2002 г., както пише нотариус Милена Илчева в коментара си по-горе, но и досега не е уредено, значи някой държи да има съдебни спорове и измами (бел. блогър, 28.04.2024).

В Клуба на съдиите по вписванията попаднах на още едно много хубаво, много разумно становище:

"ianeva написа: Тук ще изследвам възможността за сключване на договор за продажба на недвижима вещ под отлагателно условие в цялост, като ще се спра и на моменти, които не обсъдихме преди това и някак безспорно приехме, че са допустими по закон /даже изрично уредени!/, а оттам и напълно възможни.

Вече споменах, че на пръв поглед такива сделки са напълно възможни - чл. 9 от ЗЗД прогласява свобода на договарянето, а и изрична забрана в текста на нашите закони не съществува. Текстът на чл. 25 ЗЗД пък определя, че действието на договора или прекратяването му може да бъде поставено в зависимост от едно бъдещо несигурно събитие. Нещо повече, законодателят е сметнал, че е нужно изрично да уреди някои от сделките, при които момента на прехвърляне на собствеността се отлага във времето - направил това чрез текста на чл. 205 ЗЗД по отношение сделките с движими вещи.

Нашия казус обаче, не е такъв - касае прехвърляне на собствеността върху недвижима вещ - в случая, чрез продажба под отлагателно условие.
Защо считам, че такава е невъзможна или ако все пак бъде извършена/изповядана, ще се счита, че условието все едно е неписано?

В правото свободата на договаряне не е абсолютна. Ще се простре до там, докъдето не ограничава нечии чужди права или не застрашава обществения интерес. Разпоредбите и на чл. 9 и на чл. 25 ЗЗД са диспозитивни. „Могат", но само ако това не противоречи освен на повелителните разпоредби на правото, така и на правната сигурност, така и на същността на определен вид договори.

А договорът, с който прехвърляме вещни права върху недвижими имоти е специфичен. Законодателят предвидил, че е специфичен дотолкова, че определени актове /да, актове, не вещни действия/ задължително се вписват, за да могат и трети лица да имат знанието какво се случва, а и несъмнено по-важното - да има сигурност в гражданския оборот. И да, вписват се актове, само че такива, при които има вещно-правна промяна /или добре познатата ни транслативна сукцесия/ - ограничително изброяване, цялостната система на вписване на актове е такава - изрично изброените в чл. 114 и следващите ЗС, както и в чл . 4 и сл. от ПВ. Изключенията - следва да са законоустановени /така текста на чл. 4 ПВ „и други, изрично предвидени в закон/. Изрична регламентация за вписване на договори, с които се прехвърля право на собственост върху недвижим имот под отлагателно условие няма, липсва такава законова регламентация за вписване на акт, при който не се поражда вещно-правно действие или същото се отлага по волята на страните.

В тази тема бяха дадени примери и се прие, от една част от пишещите, че макар и изрична регламентация за продажба на недвижим имот под отлагателно условие да няма, то такава възможност се извличала и била допустима при дарението /при същите условия, т.е. под отлагателно условие/. Така следвало да тълкуваме текста на чл. 226 ЗЗД, който като да имал предвид именно отлагателното условие. Нищо подобно. И това следва от самата същност на договора за дарение, защото съгласно чл. 225 ЗЗД „с договора за дарение, дарителят отстъпва веднага и безвъзмездно нещо на дарения, който го приема". Никакви договорки за нещо различно от „веднага" по отношение на дарението не са възможни. Никаква свобода на договарянето тук по отношение момента на преминаване на собствеността не е изначално възможна, под страх от недействителност. Ограничена е волята на страните да поставят такива условия - нещото /движима, недвижима вещ/ се отстъпва веднага, т.е. вещно-транслативния ефект настъпва веднага, не в един бъдещ несигурен момент, иначе самото дарение е недействително.

На следващо място следва да обърнем внимание и на това, ако все пак допуснем, че сделка с такъв точно модалитет е възможна, как сбъдването на това условие следва да бъде вписано. Отговор на този въпрос не бе даден, с изключение на предвиждането на чл. 61 ЗКИР. Само че там законодателят говори общо за договори, общо за актове и общо за модалитетите условие и срок /освен отлагателното, в правото са познати и друг вид условия/. А същевременно в чл. 82 на същия този ЗКИР предвижда: Съдията по вписванията разпорежда да се извърши вписването, след като провери дали са спазени изискванията на закона, както и предвидената от закон форма на акта, с който се признава, учредява, прехвърля, изменя или прекратява вещното право. Чл. 80 на ЗКИР пък ясно посочва, как се вписват актовете - „ако праводателя е вписан като носител на правото на собственост", с изключението на придобиване по давност - това по отношение е ли законосъобразно вписване на ипотека върху имот, когато собствеността е придобита под отлагателно условие /и сме приели тезата, че вещно-транслативния ефект не настъпва веднага, а е отложен по волята на страните/, когато същото не се е сбъднало. При самото вписване на сбъдване на такова дилаторно условие, не може да не се постави въпроса и с какъв акт следва да се направи това - често в практиката се говори за нотариално заверена декларация - частен документ, който се съставя и подписва доброволно, а поради доброволността най-вероятно удостоверява и благоприятни за страната, искаща вписването, факти. Интересен в тази насока за мен би бил отговорът на въпроса какво следва да се случи, ако пред СВ бъдат представени за вписване две такива декларации, с две взаимно изключващи се твърдения - че условието се е сбъднало/ че не се е сбъднало. Единственото, което ми хрумва, е да се обърнем към доброто старо исково производство, при което чрез установителен иск да доказваме сбъдването на отрицателен или положителен факт, в зависимост от позицията ни. А след произнасяне на съда, да поискаме от същия и да се произнесе в решението, че същото следва да бъде вписано по партидата на еди кой си имот - основанието за вписване ще предоставим на съда да измисли.

В заключение - нотариалното производство е охранително такова. При осъществяване на същото следва да имаме безспорност. При завършването му пък - завишена степен на сигурност в гражданския оборот, както и невъзможност да се засегне обществения интерес в степен такава, че да обезсмисли както извършения нотариален акт, така и неговото вписване, така и следващите действия, предприети от правните субекти - или несъмнено да ги постави в условията на спор.

Множество въпроси могат да изникнат и при прилагане разпоредбите на данъчните закони, когато се касае за имот, който е „придобит, но не съвсем", опасявам се обаче, че изложението ми и без това е доста тежко и е време да приключа.
източник (форума на юристите в lex.bg, до който аз нямам достъп)

Цялата статия и всички коментари: https://www.challengingthelaw.com/veshtno-pravo/notarialen-akt-pod-uslovie/

Начало на блога

Този материал е част от Нотариално производство - правила и пропуски