Решение от 31.01.2012 на РС-В.Търново по гр. дело № 4905/2010

Това решение е част от ПОЗИТИВНИ ПРИМЕРИ ЗА РАЗУМНИ И МЪДРИ СЪДЕБНИ РЕШЕНИЯ

Обратно към всички Информативни материали

Източник: http://145.255.215.55/2013/04-2013/04634510/905c0511.htm

Резюме. Син купува всичките ниви на майка си малко преди смъртта ѝ, като използва пълномощно с права по чл. 38 ЗЗД. Сестра му го осъжда да върне владението върху половината, която ѝ се полага по ЗН. Решението е влязло в сила на 20.04.2013 г. Поставям го в рубриката ПОЗИТИВНИ ПРИМЕРИ не само защото е справедливо, но и защото е формулирано блестящо с редки за нашата правосъдна система съображения, като напр. "печалният житейски опит сочи", "тежки последици за представлявания, които всяко едно цивилизовано общество не търпи и се стреми да не допуска", " Такава злоупотреба с доверие в отношенията между майка и син търпи силна морална укоряемост" и др.

Р Е Ш Е Н И Е

№

В ИМЕТО НА НАРОДА

Гр.В.Търново, 31.01.2012 г.

Великотърновският районен съд, девети състав, в публичното заседание на пети декември , през две хиляди и единадесета година,

В състав: районен съдия- Йордан Воденичаров,

При секретаря Д.С. , като разгледа докладваното от съдията гр. дело № 4905 по описа за . , за да се произнесе взе предвид:

Ищцата М.Д.М. чрез пълномощника си - адвокат В.С. от ВТАК твърди в исковата си молба, че майка й Д.П.Д. *** /починала след завеждане на делото и правоприемствено заместена от първата в процеса по реда на чл.227 от ГПК/ е придобила по реда и условията на ЗСПЗЗ правото на собственост върху описаните в нея 6 земеделски имота , находящи се в землището на с.Климентово. На 10.11.2008 г. Д. П. Д. подписала предварително изготвен от ответника Т.Д.М. документ, сдържащ нейно волеизявление за упълномощаването му да извърши покупко- продажба на имотите , включително и като договаря сам със себе си , като я представлява пред съответния нотариус при сключване на сделката, при което подписът й, както и съдържанието на този документ били удостоверени/ заверени/ от кмета на с.Каранци. Поради напредналата си възраст и влошено здраве тя не разбрала точно за какво се отнася пълномощното и какви конкретни права произтичат от текста му за пълномощника. На същата дата ответникът извършил по нотариален ред продажба, оформена с нотариален акт №2167, том 11, рег.№ 23663, н.д.№ 1504/2008 г. на нотариус, вписан в Нотариалната камара под № 145, в район на действие ВТРС, прехвърляйки на себе си правото на собственост върху описаните в исковата молба земеделски имоти. Посочената в нотариалния акт продажна цена в размер на 3512,40 лева/ съвпадаща с данъчната оценка на имотите/ не е платена на представляваната Д.П.Д., но въпреки това в него е записано невярното обстоятелство, че е платена и получена от нея. Освен това тази цена е изключително ниска и очевидно изгодна само за ответника , защото тя въобще не съответства на действителната пазарна цена на земеделските земи. Тези обстоятелства според правнооценъчните схващания на ищцата, битуващи в представите й , запълват признаците на съзнателни действия във вреда на представлявания в разрез с интересите му и с добрите нрави в отклонение от принципа, че действията на представителя трябва да обслужват интересите на представлявания. Извършеният правен акт не е породил правни последици за починалата Д. П.Д.. Ищцата в качеството си на наследник по закон на починалата си майка не е загубила правото си на собственост , носител е на същото , като упражняваната от ответника фактическа власт върху имотите е без основание. Предвид горетвърдяното , ищцата моли съдът да постанови решение , с което да приеме за установено , че договор за продажба на недвижими имоти , сключен на 10.11.2008 г. в нотариална форма - с нотариален акт № 2167, том XI, рег.№ 23663, н.д.№ 1504/2008 г. на нотариус, вписан в регистъра на Нотариалната камара под № 145, в район на действие ВТРС е недействителен- не произвежда и няма действие за Д. П.Д. , да осъди ответника да й предаде имотите, а при условие на евентуалност , ако отхвърли иска за недействителност на този договор , да санкционира развалянето му поради виновно неизпълнение / неплащане на цената / и пак да осъди ответника да й върне имотите, както и да й бъдат присъдени направените по производството разноски. В с.з. пълномощникът на ищцата поддържа предявените искове , подкрепени с правни аргументи, развити в писмена защита.

Ответникът чрез пълномощника си - адвокат Р.М. от ВТАК в писмения си отговор и с доводи , развити в представена писмена защита отрича битуването на твърдяната абсолютна недействителност на продажбения правен акт , с възраженията , че не по негов почин , а по настояване на майката му е съставено изричното пълномощно , респ. тя е познавала съдържанието на учредената му широка разпоредителна представителна власт и според текстът му той има право да продава земеделските земи , включително на себе си при цена каквато намери за добре , поради което посочената в нотариалния акт цена е реална и свободния прехвърлителен режим отразява особените отношения между майката и сина. въобще не може да се говори за злоупотреба с доверие , действия във вреда на представляваната и накърняване на добрите нрави. Цената е платена - факт, който оборва основателността на иска за разваляне на продажбата, както и на иска за връщане на имотите. Моли да бъдат отхвърлени исковете , с присъждане на направените по производството разноски.

Съдът след като изслуша страните, обсъди техните становища и прецени по реда на чл.235 от ГПК събраните по делото доказателства, приема за установено и обосновава следните правни изводи:

Предявен е по реда на чл.124, ал.1 от ГПК главен иск , имащ за предмет и цел ефект на установяване, че не съществува валидно продажбено правоотношение поради пороци на извършения от ответника в ситуация на „договаряне сам със себе си" акт на покупко- продажба , съвкупно онагледяващи неправомерно явление , подчинено на легалната категория „абсолютна недействителност" / нищожност/ на правното действие - като осъществена във вреда на представлявания/ частен случай на противоречие със закона / и накърняване на добрите нрави, чиято квалификация се извежда от хипотезите на нормите на чл. 40 , вр. с чл.26, ал.1, пр.1-во от ЗЗД и чл. 26, ал.1 , пр.3-то от ЗЗД. При условие на евентуалност е предявен конститутивен иск за разваляне на договора за покупко- продажба - с правна квалификация , изведена от нормата на чл. 87, ал.3, вр. с ал.1 от ЗЗД. Предявен е и осъдителен иск за връщане / предаване имотите, който , ако се приеме , че сделката е недействителна , би черпил правна квалификация в нормата на чл.108 от ЗС , а ако се приеме, че тя е действителна, би се явил като последица от ефекта на развалянето - с правна квалификация , изведена от нормите на чл. 88, ал.1 , пр.1-во , вр. с чл. 55, ал.1 , пр.3-то от ЗЗД .

Обективните факти на съставено изрично пълномощно с нотариална заверка на подписа и съдържанието и извършване на продажба от ответника в качеството му на пълномощник на майка си в ситуация на „договаряне само със себе си" , оформена с въпросния нотариален акт са ясни , безспорни, признати и документално установени като такива внасящи промяна в действителността. Спорни са действителните правни последици от тези факти.

Ищцата и ответникът са деца и наследници по закон на Д. П.Д. ***, починала на 10.11.2010 г. - у-ние за наследници № 91/01.12.2010 г. на кмета на селото. В правната й сфера като дъщеря и наследник по закон на П.П.Т./ починал на 28.04.1980 г./ е възникнало право на реституция върху обобществени/ отнети/, притежавани от баща й земеделски земи, което тя е упражнила по реда и условията на ЗСПЗЗ и е придобила правото на собственост върху индивидуализирани с план за земеразделяне 5 земеделски имота, находящи се в землището на с.Климентово и върху един имот в землището на гр.П.Тръмбеш, индивидуализиран в стари реални граници - предмет на описание в исковата молба/ вж. заверени по чл.32 от ЗА фотокопия на решение № 007/21.03.1994 г. , решение № 135/03.07.1998 г. и решение № 0021/30.08.1994 г. на ПК П.Тръмбеш /. На 10.11.2008 г. Д. П. Д. е подписала документ, сдържащ прочитно сведение за нейно волеизявление за упълномощаване на ответника със следните права : „ да продава, заменя, дарява на когото намери за добре, включително и само на себе си при условията на чл.38, ал.1 от ЗЗД , за цена , каквато договори , при срок на предаване на владението , начин на плащане на продажната цена и други условия ,каквито намери за добре" въпросните шест недвижими имота, като я представлява пред съответния нотариус при сключване на договора за покупко- продажба , при което подписът й, както и съдържанието на този документ са удостоверени/ заверени/ от кмета на с.Каранци- безспорен и документално установен факт/ вж. заверено фотокопие от упълномощителния документ на л.17 от делото/. На същата дата , използвайки това пълномощно ответникът , действайки лично и от името и за сметка на майка си, извършва по нотариален ред продажба, оформена с нотариален акт №2167, том 11, рег.№ 23663, н.д.№ 1504/2008 г. на нотариус, вписан в Нотариалната камара под № 145, в район на действие ВТРС, прехвърляйки на себе си правото на собственост върху тези имоти, срещу посочена в нотариалния документ цена от 3512,40 лева- сума , за която е записано , че е изплатена от купувача на продавача напълно и преди удостоверяване на настоящия договор по нотариален ред. Справедливата пазарна оценка на земеделските имоти към 10.11.2008 г.- предмет на извършения продажбен акт , получена при съобразяване на конюнктурата на пазара за съответния регион и приложение на корекционните коефициенти, установени в Наредбата за текущи пазарни цени на земеделските земи , възлиза на 12 910 лева - изслушаното , прието и неоспорено от страните заключение на съдебно- оценъчната експертиза на вещото лице С.С..

По главния установителен иск:

Въпреки битуващия в текста на пълномощното израз: „...да заменя, да дарява", стоящ след израза: „да продава" , очевидна е целта на съставения документ - учредяване на представителна власт в полза на ответника , в чието приложно поле/ съдържание/ е включено правото му да продава имотите от името и за сметка на упълномощителя. Тази очевидност почива на прочита на текста на документа след описанието на имотите- в този текст съвсем недвусмислено се говори за възнамерявана покупко- продажба / а не за дарение или замяна/ - „да сключи предварителен и окончателен договор за продажба ...", „да получи продажната цена, да договаря плащане в брой или по банков път ...", „ да ме представлява пред съответния нотариус при сключване на договора за покупко- продажба..." и т.н.

Забележка. В такива случаи повечето съдии обикновено се произнасят, че щом в пълномощното пише и "да дарява", значи няма вреда за представлявания, защото е бил съгласен да прехвърли имотите си и безплатно.

Правната норма, включена в текста на чл.40 от ЗЗД, макар и дословно да не говори в своята хипотеза за особената ситуация на „договаряне сам със себе си" от представителя , а само за споразумение между него и трето лице , с което договаря във вреда на представлявания / наличие на умисъл за увреждане /, всъщност повелително предписва едно дължимо поведение на първия , обяснено с общи, извлечени и от други норми законодателни идеи, допълващи смисъла на разглежданата - при предприето упражняване на представителната власт винаги да полага грижата на добрия стопанин с оглед пълноценно и по-възможно най- благоприятен начин удовлетворяване по обективен / външен/ критерий интереса на последния, произтичащ от стопанската и/или духовна типична цел на конкретното правно действие и да не накърнява и/или злоупотребява с доверието му, увреждайки този интерес- чл. 63, ал.2, вр. с ал.1, вр. с чл.44, вр. с чл. 281, 282, вр. с чл.40 от ЗЗД. Вменяването на такова дължимо поведение неизменно притежава особена сила/ тежест/ , когато едно лице е упълномощено да извършва сделки с права върху недвижими имоти , тъй-като в такива случаи практиката и теорията приемат , че актът на упълномощаване имплицитно съдържа в себе си договор за поръчка/ на личното доверие/ и заедно с това печалният житейски опит сочи, че неспазването му / на дължимото поведение/ може да има/ и обикновено има/ тежки последици за представлявания, които всяко едно цивилизовано общество не търпи и се стреми да не допуска. Натоварен да извърши продажба на имотите и упълномощен за това в необходимата писмена форма с нотариална заверка на подписа и съдържанието на документа/ чл.37 от ЗЗД/, ищецът улеснен от текстуално битуващото право да „договаря сам със себе си"/ без съмнение един терминологично непрецизен законов израз, равнозначен на безсмислица/, без да положи грижата на добрия стопанин в качеството си на довереник да проучи състоянието на пазара на имотите от същия вид и категория за извличане на информация за една справедлива средна пазарна цена, която да бъде търсена от евентуален купувач и въобще да издирва такъв / не може да се отрече , че договарянето с трето лице за целта има преимуществено за интереса на майка му значение- това умозаключение следва както по принцип, така и от текста на пълномощното- отделено е важно място за отношенията на ищеца с купувача , т.е. с трето лице / е предпочел веднага / и то още в същия ден !/ да извърши по нотариален ред оспорения продажбен акт, прехвърляйки на себе си правото на собственост .

Забележка. Повечето съдии обикновено не обръщат внимание, че продажбата е извършена същия ден, а такива случаи има много. Особено лошо впечатление прави, когато не се обръща внимание дори на препродажба в деня на самата продажба, т.е. препродажба, извършена без никакви документи на името на новия собственик.

Той обаче е извършен пак без да положи грижата на добрия стопанин да определи поне една справедлива средна пазарна цена, която да се задължи да заплати на своята майка/ разбира се тези съждения са при условие на презмуптивност, че става наистина дума за действително замислена продажба/. Вместо това ответникът е посочил цена , която е почти четири пъти по-ниска от пазарната, която би могла да бъде получена от трето лице купувач при свободно договаряне. По обективен пазарен критерий интересът на майката на страните, изпълняваща ролята на представляван от ответника продавач по сделката е видимо увреден - тя е лишена от възможността да получи еквивалентна насрещна престация в пари , съотнесена към относително покритие на реалната пазарна стойност на продаваните имоти, т.е. поставена е в потенциално положение да загуби правото на собственост/ чл.99 от ЗС/ при една значителна икономическа неравностойност между това, което дава и това , което получава, от която осъзната и явна изгода извлича така нареченият представител- купувач, без това негово облагодетелстване да е по изричното й конкретно благоволение. Голословно и практически недоказуемо/ поради процесуалното ограничение на чл. 164, ал.1, т.1, т.6 от ГПК/ е твърдението на ответника , че е имал предварителна уговорка с майка си да закупи имотите на цена от 3500 лева. Ако такава уговорка е съществувала, тогава не би имало нищо по- логично и естествено текстът на пълномощното пряко и конкретно да предвижда , че ответникът ще прехвърли на себе си правото на собственост на тази цена и съответно в изпълнение на тази цел да представлява пред нотариуса упълномощителката - продавач за извършване на нотариалния акт. Действието по изявата на воля от ответника пред нотариуса за самопрехвърляне на правото на собственост на посочената изключително занижена и нереална цена, съвпадаща с данъчната оценка е неминуемо придружено с осъзнатост/ умисъл/, че уврежда интереса на представляваната , тъй- като няма разумен човек , който да не може да съобрази , че данъчната оценка на земеделските земи далеч не съвпада и не може да съвпада с тяхната справедлива средна пазарна цена, която би могла да бъде получена и следователно първата цена е изгодна само за него. Подобно действие извършено в разрез с повелителния дух на нормата на чл.40 от ЗЗД / представителят да не вреди съзнателно на представлявания / тук е всъщност един частен случай , имащ отречена от правото и морала на цивилизованото общество квалификация „нищожност поради накърняване на добрите нрави"- чл. 26, ал.1, пр.3-то от ЗЗД. Това е така, защото произволното и едностранно посочване/"уговаряне "/ в нотариалния документ на цена , откровено разкриваща непоносимо голяма нееквивалентност в престациите на продавач и купувач и съответно извършването на продажбения акт при тази цена е всъщност типична злоупотреба с доверието на упълномощителката. Доверието тук обаче е естествено много по-високо , защото е между най- близки преки роднини- майка и син и съдържа непоколебимо очакване вторият да действа в неин, а не в собствен интерес. Такава злоупотреба с доверие в отношенията между майка и син търпи силна морална укоряемост от обществото , тъй-като в самото общество съществува трайно вкоренено схващане за битността на това доверие като нерушима морална категория на дълбока емоционална основа и за противостественост на една склонност към съзнателното му пренебрежение / накърняване/ с действия от такъв х-р. Тъкмо защото битува в текста на пълномощното право на представителя да „договаря само със себе си" е доказателство за това особено високо по принцип доверие на майката - рядко между лица, нямащи такива близки роднински отношения би се учредила такава рисковано широка представителна власт. Оспореният продажбен акт не би страдал от посочената по-горе отрицателна квалификация / нищожност поради накърняване на добрите нрави от съзнателно и користно определяне на цена , разкриваща значителна и морално непоносима нееквивалентност на престациите на продавач и купувач/ , ако в текста на пълномощното бе казано по някакъв начин че продажбата би могла да се извърши и на тази или съвсем близка на тази цена, макар и несъответна на пазарната. Последицата от тази отрицателна квалификация на продажбената сделка , е че тя не е породила никакво действие за починалата Д. П.Д.- чл. 40, вр. с чл.26, ал.1, пр.3-то от ЗЗД. Разрешението в този смисъл среща подкрепа в постановеното по реда на чл.290 от ГПК решение № 615/15.10.2010 г. по гр.д.№ 1208/2009 г. на ВКС , III Г.О. Ето защо предявеният установителен иск подлежи на положителна санкция. Коментар на изслушаните противоречиви и затова несигурни и до голяма степен съмнителни, свидетелски показания съдът не прави , тъй-като е лишено от практически смисъл за изхода на правния спор да го прави. Без всякаква правна стойност с оглед преценката за действителността на оспорената продажбена сделка са обстоятелствата какво е било субективното отношение на майката към страните, какви грижи са полагали те за нея преди смъртта й , какви изявления е правила тя пред други лица по повод на земеделските земи и т.н.

По притезанието за предаване на владението върху имотите:

Искът подлежи на положителна санкция.

Поради отреченото валидно правно действие на оспорената продажбена сделка майката на страните не е загубила на това деривативно основание правото си на собственост върху имотите / не намират приложение нормите на чл.99 , вр. с чл.77, пр.1-во от ЗС, вр. с чл. 24, ал.1 , вр. с чл.183 , вр. с чл. 36 от ЗЗД/ и то се явява елемент от актива на наследственото й имущество , придобито при равни идеални части в конкурентно съотношение на обема му от ищцата и ответника в качеството й на нейни деца - чл. 48, вр. с чл.1, чл. 5, ал.1 от ЗН. Тъй-като ответникът упражнява чрез другиго/ кооперация - наемател/ цялата фактическа власт върху имотите с признаците на владението- чл.68, ал.1 от ЗС / факт, признат от него в съдебно заседание на 10.03.2011 г./ , то дължи осигуряване на възможност на ищцата да упражнява и тя фактическа власт / ползване и владение/ съразмерно с принадлежащата й идеална част в съдържанието на правото на собственост. Общоприето средство за това е предявеният в случая иск за ревандикация - чл.108 от ЗС. В практиката съществува трудно удържима на здрав правен аргумент традиция ответникът да претърпи осъждане да предаде владението върху съсобствения имот до размер на притежаваната идеална част от ищеца и съдът постановява решението си при спазването й .

По евентуално предявените искове съдът не дължи произнасяне.

При този изход на спора и на основание чл. 78, ал.1 от ГПК ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищцата сумата от 966 лева , представляваща направени по производството разноски съгласно отчетен списък по чл.80 от ГПК / заплатени ДТ, разноски за вещо лице и заплатено адвокатско възнаграждение/.

Предвид горното, съдът

Р Е Ш И :

ПРИЗНАВА за установено на основание чл.26, ал.1,пр.3-то, вр. с чл.40 от ЗЗД и по отношение на Т.Д.М., с ЕГН: ********** ***, че не съществува валидно продажбено правоотношение, възникнало от договор за продажба от 10.11.2008 г. извършен от същия лично и в качеството му на пълномощник на майка си Д. П.Д. , починала на 10.11.2010 г. с нотариален акт №2167, том 11, рег.№ 23663, н.д.№ 1504/2008 г. на нотариус, вписан в Нотариалната камара под № 145, в район на действие ВТРС, прехвърляйки на себе си правото на собственост върху нива с площ от 15,896 декара , трета категория в местност „Геренлика", представляващ имот № 070020 по картата на възстановената собственост на землището на с.Климентово, община П.Тръмбеш ; нива с площ от 2,006 дка , трета категория , в местност „Под село", представляваща имот № 019011 по картата на възстановената собственост на землището на с.Климентово; нива с площ от 8,976 дка, пета категория , в местността „ Двата баира", представляваща имот № 011005 по картата на възстановената собственост на землището на с.Климентово; нива с площ от 12,300 дка , пета категория , в местността „Малък Лакомец", представляваща имот № 032012 по картата на възстановената собственост на землището на с.Климентово ; нива от 5, 098 дка, трета категория , в местността „ Кадира", представляваща имот № 020001 по картата на възстановената собственост на землището на с.Климентово и имот № 041017/ друг жилищен терен/ по картата на възстановената собственост на землището на гр.П.Тръмбеш , с площ от 1,864 дка , трета категория , в местността „Нови ниви", срещу посочена в нотариалния документ цена от 3512,40 лева, поради нищожност на продажбената сделка, по иска, предявен от М.Д.М., с ЕГН: **********,***.

ОСЪЖДА на основание чл. 108 от ЗС Т.Д.М., с ЕГН: ********** *** да осигури възможност на М.Д.М., с ЕГН: **********,*** да упражнява и тя фактическа власт / ползване и владение/ съразмерно с принадлежащата й 1/2 / една втора/идеална част в съдържанието на правото на собственост върху върху нива с площ от 15,896 декара , трета категория в местност „Геренлика", представляващ имот № 070020 по картата на възстановената собственост на землището на с.Климентово, община П.Тръмбеш ; нива с площ от 2,006 дка , трета категория , в местност „Под село", представляваща имот № 019011 по картата на възстановената собственост на землището на с.Климентово; нива с площ от 8,976 дка, пета категория , в местността „ Двата баира", представляваща имот № 011005 по картата на възстановената собственост на землището на с.Климентово; нива с площ от 12,300 дка , пета категория , в местността „Малък Лакомец", представляваща имот № 032012 по картата на възстановената собственост на землището на с.Климентово ; нива от 5, 098 дка, трета категория , в местността „ Кадира", представляваща имот № 020001 по картата на възстановената собственост на землището на с.Климентово и имот № 041017/ друг жилищен терен/ по картата на възстановената собственост на землището на гр.П.Тръмбеш , с площ от 1,864 дка , трета категория , в местността „Нови ниви", или казано по друг традиционно възприет в съдебната практика начин: да предаде владението върху тези имоти до размер на ½ идеалбна част от обема на правото на собственост.

ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал.1 от ГПК Т.Д.М., с ЕГН: ********** *** да заплати на М.Д.М., с ЕГН: **********,*** сумата от 966/ деветстотин шестдесет и шест / лева, представляваща направени по производството разноски.

Решението може да се обжалва в двуседмичен срок от връчването му пред ВТОС.

Районен съдия:

Начало на блога за имотната измама

Това решение е част от ПОЗИТИВНИ ПРИМЕРИ ЗА РАЗУМНИ И МЪДРИ СЪДЕБНИ РЕШЕНИЯ

Обратно към всички Информативни материали