Как да сключим правилно сделка с недвижим имот

Начало на блога

Блогът съдържа 4 части: Документи, Кореспонденция, Информативни материали и Примери за ширещата се правна неграмотност в средите на правосъдната ни система

--

 Това е статия от 2006 г. във в. "Дневник", в която още преди 10 години (пиша това на 16.12.2016) изрично и ясно се казва, че при сключване на сделка се представя последният документ за собственост, а не както е станало при измамата със земите на майка ми - предпоследен, при това невписан. Другото място, където пише за последния документ, е информационният сайт на Агенцията по вписванията, създаден през 2012 с европейски средства след поредица от скандали с пострадали от имотни измами чужденци.

Справка по нашия случай на имотна измама:  Документите, с които е извършена имотната измама.

-

05.07.2006 Как да сключим правилно сделка с недвижим имот

-

Из статията:

За да се извърши нотариалният акт, са необходими набор от документи, с които страните трябва да са се снабдили преди изповядването на сделката - последният документ за собственост за имота, удостоверение за данъчна оценка на имота (издава се от териториалната данъчна дирекция по местонахождението на недвижимия имот), актуална скица на имота, декларация за липса на непогасени публични задължения, декларации за гражданство, жителство, гражданско, семейно и имотно състояние, вносни бележки за платени местен данък и такса за вписване.

-

Цялата статия:

Наличието на цялата събрана информация от огледa и последващо придобитата документация ще позволи на купувача или наемателя да вземе правилното решение за покупката или наемането на недвижим имот. Преди вземането на решението обаче е необходимо отново да се ревизират впечатленията от извършените огледи и да се получи експертна консултация за документацията, свързана с имота. Купувачите и наемателите не би трябвало да се колебаят да потърсят квалифициран съвет при наличието на неясноти, свързани с фактическото състояние или документите за имота.

Подготовка за завършване на покупката

След успешното приключване на предходните етапи на сделката с недвижим имот купувачите се изправят пред финалния етап на покупко-продажбата. Това е фазата, в която има нужда от съдействието на квалифицирани юридически експерти и която се състои от 2 стъпки: проверка на вещно-правния статус на имота и подготовката на предварителния договор за покупко-продажбата му.

При проверката на вещно-правния статус на имота от съществено значение е купувачът на недвижимия имот да се увери, че продавачът е носител на правата, които се прехвърлят, и че имотът, предмет на сделката, е чист от вещни и облигационни тежести. Трябва да се установи и дали има вписани искови молби относно спорове с предмет имота обект на сделката.

Освен чрез документите за собственост, които продавачът би следвало да представи, това се осъществява чрез проверката на вещно-правния статус на имота. Проверката се извършва чрез справка в имотния регистър при службите по вписвания към Агенцията по вписванията.

Съществуват два вида справки, които купувачът или упълномощеното от него лице биха могли да направят - компютърна справка за наличието на тежести върху имота и удостоверение за тежести. Компютърната справка се извършва на името на собственика на имота и се получава в деня на извършването й. Препоръчително е тя да се направи в деня на сключването на предварителния договор за покупко-продажба на имота. Официалният документ за липсата на тежести върху имота на продавача е удостоверението за тежести. Необходимо е то да бъде получено към деня на нотариалното изповядване на сделката и да бъде представено на нотариуса заедно с останалите документи. В удостоверението за тежести се означават всички вписвания, отбелязвания и заличавания за конкретния имот, извършени до момента на изготвянето му, или се удостоверява, че такива няма.

При подготовката на предварителния договор за покупко-продажба на имота е хубаво да се знае, че според чл. 19. от Закона за задълженията и договорите предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма. Ето защо, за да бъде действителен, предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот следва да бъде сключен в писмена форма и да съдържа и разпоредби относно съществените условия на окончателния договор.

Следва да се отбележи, че всеки един случай на покупка има своите особености и препоръчваме при изготвянето и подписването на договора да се ползва компетентно юридическо съдействие.

Трябва да се има предвид и сериозността на предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот, тъй като всяка от страните би могла да иска обявяването му за окончателен по съдебен ред, след като е изпълнила своите задължения по договора.

Нотариално изповядване на покупко-продажбата

Завършващата фаза на покупко-продажбата на недвижим имот е изповядването на сделката пред нотариус. Покупко-продажбата на недвижим имот е формална сделка, която, за да бъде действителна, следва да бъде извършена под формата на нотариален акт. Неспазването на формата води до недействителност на договора и той не може да породи правно действие. Извършването на сделката се удостоверява от нотариус, в чиито район на действие се намира недвижимият имот - предмет на сделката. За да се извърши нотариалният акт, са необходими набор от документи, с които страните трябва да са се снабдили преди изповядването на сделката - последният документ за собственост за имота, удостоверение за данъчна оценка на имота (издава се от териториалната данъчна дирекция по местонахождението на недвижимия имот), актуална скица на имота, декларация за липса на непогасени публични задължения, декларации за гражданство, жителство, гражданско, семейно и имотно състояние, вносни бележки за платени местен данък и такса за вписване.

При покупко-продажба на недвижим имот страните заплащат следните видове данъци и такси: нотариална такса и такса вписване (определят се на база договорената сума за покупко-продажбата), както и данък за придобиване на имущество по Закона за местните данъци и такси - дължимият данък се определя въз основа на договорената сума за покупко-продажбата, но тази основа не може да бъде по-ниска от данъчната оценка на имота. Нотариусът извършва сделката, след като установи, че е платен дължимият данък. Не се облагат с данък имуществата, придобити по дарение между роднини по права линия и между съпрузи.

За удостоверяване на извършената покупко-продажба на недвижим имот се изготвя проект за нотариален акт, който се прочита на страните и се подписва от тях и нотариуса.

След съставянето и подписването на нотариалния акт той се предава от нотариуса за вписване в съответната Служба по вписванията и купувачът получава вече вписания нотариален акт. В двумесечен срок от придобиването на имота приобретателят е задължен според чл.14, ал.1 от Закона за местните данъци и такси, да уведоми данъчната дирекция по местонахождението на имота за придобиването му, като подава данъчна декларация за облагане с годишен данък върху недвижимите имоти. Данъкът се заплаща независимо дали недвижимият имот се използва или не.

Начало на блога

Блогът съдържа 4 части: Документи, Кореспонденция, Информативни материали и Примери за ширещата се правна неграмотност в средите на правосъдната ни система

--