Определение от 08.01.2021 по дело №817/2020 на Софийски окръжен съд

Начало на блога

Това определение е част от съдебната практика по темата Хаос в организацията на дейността по вписванията

.

Публикувано тук на 30.08.2024

.

СдВп отказва вписване на договор за наем поради различни имена на собственика в договорa и в скицата, което не позволява да се определи по чия персонална партида да се впише. Съдът отменя отказа, като цитира т. 6 от Тълкувателно решение № 7 от 25.04.2013 г. на ВКС по тълк. д. № 7/2012 г. и добавя: "Отделно от това, действителността на договора за наем не зависи от това, дали наемодателят е собственик на отдаваната под наем вещ или не, а и скицата не е титул за собственост, поради което посоченият в нея собственик е ирелевантен за целите на вписването."

                Коментар. Очевидно, съдът въобще не се интересува, как на практика ще стане вписването на този договор. Според мен, отказът на СдВп е правилен, т.к. без яснота по отношение правото на собственост няма как да се спази изискването на чл. 36 ПВп актът да се впише по партидата на собственика на имота - чл. 36, ал. 1 ПВп: "В партидната книга (това е книгата, в която се съхраняват персоналните партиди на собствениците, б.м.) се нанасят последователно накратко, под името на всеки собственик и на определената за него (за собственика, б.м) страница, извършените вписвания, отбелязвания и заличавания, които се отнасят до него (до собственика, б.м.)

               От друга страна, договорът за наем наистина може да се сключи и от лице, което не е собственик, стига да е от кръга на лицата с право да извършват действия по обикновено управление. По информация от форума na lex.bg , такива са настойниците, попечителите, пълномощниците, назначените от съда управители на наследство или съдебни управители на обща вещ, както и лицата с учредено вещно право на ползване - чл. 60 ЗС: "Сключените от ползувателя договори за наем ...". Но какво става, когато в СдВп се входира молба за вписване на договор за наем, сключен от лице-несобственик? По коя персонална партида да се впише такъв договор? Това не е уредено в правилника. Там съществуват само и единствено партиди на собственици - чл. 36, ал. 1 ПВп. Няма партиди на ползватели, владелци, пълномощници, настойници и тем под.    Вписването на договори за наем е добавено в ПВп по-късно, без да се съобрази, че ако не са сключени лично от собственика, договорите просто няма къде да се впишат.

             Ще споделя личен опит, за да стане ясно, какъв е проблемът. Преди няколко години с мъжа ми продадохме две малки ниви в землището на с. Селановци, като си запазихме доживотно право на ползване, после сключихме договор за аренда и договорът беше вписан по нашите персонални партиди, а не по персоналната партида на новия собственик. И макар че в договора ясно си пише, че сме титуляри на учредено вещно право на ползване, а не собственици, на договора е дадена гласност като сключен от нас в качеството ни на "собственици". Обадих се в СлВп-Оряхово с молба да коригират "собственици" на "ползватели" или "арендодатели". Те обещаха, но и до ден днешен не са го направили. Сега, ако някой направи справка по партидата на собственика, ще помисли, че няма договор за аренда, а ако се сети да провери по нашите партиди, ще му излязат още двама "собственици". Има да се чуди какво става!

            Друг пример (от форума на lex.bg - тема: договор за наем от несобственик) Вписан в СлВП договор за наем за 3 години, сключен между две лица- А и Б. Собственик на земята-земеделска земя е трето лице В към датата на сключване на договора. Преди това имотът е бил на А, но е продаден от ЧСИ. Продажбата е станала преди подписване на наемния договор. А и Б заверяват договора при нотариус и го вписват в СлВП, позовавайки се на старите документи за собственост преди продажбата, нови скици и данъчни оценки не са искани. Правим искане да се отмени вписването. Съдията по вписванията отказва да го отмени с мотив, че искането е от трето лице нестрана по договора, пък бил той и собственик. Окръжен съд потвърждава отказа. Определението е окончателно. За да се стигне дотук, значи имотът е минал през цели три "бариери" без никаква проверка - 1. Нотариусът не е проверил правото на собственост с оправданието, че заверява само подписи;  2. СдВп също не е проверил правото на собственост с оправданието, че ВКС не разрешава (ТР 7/12, т.6) и 3. Окръжният съд най-вероятно също се е позовал на ТР 7/12, т.6.  Правна сигурност ли? Забравете!

.

Цялото определение

.

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

08.01.2021 г.

Софийският окръжен съд, гражданско отделение, втори въззивен състав, в закрито съдебно заседание на 08.01.2021 г. в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Ирина Славчева

ЧЛЕНОВЕ: Ивайло Георгиев

Ваня Иванова

разгледа докладваното от съдия Георгиев ч.гр.д. № 817/2020 г. по описа на Софийския окръжен съд и, за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 274, ал. 1, т. 2 от ГПК, вр. чл. 32а от Правилника за вписванията.

Образувано е по частна жалба на н.В.В. срещу определение № 23 от 13.10.2020г. на съдия по вписванията при Районен съд - гр. Сливница, с което е отказано вписване на договор за наем на работни помещения от 17.09.2020г. с нотариално удостоверяване на подписите рег. № 5944, т. 1, акт № 119.

С оглед удостоверената дата на уведомяване на молителката за отказа (30.11.2020г.), съдът намира, че подадената на 07.12.2020г. жалба е в срок. Същата изхожда от надлежна страна (арг. от т. 9 от Тълкувателно решение № 7 от 25.04.2013 г. на ВКС по тълк. д. № 7/2012 г., ОСГТК) и е насочена срещу подлежащ на обжалване акт, поради което е процесуално допустима. Внесена е и дължимата държавна такса за нейното разглеждане.

По съществото на правния спор, съдът намира следното:

С молба вх. № 1768/13.10.2020г. по описа на Службата по вписванията - гр. Сливница, е поискано вписване на договор за наем на работни помещения между „И.П.Д." ЕООД и „Р.Б." ЕООД. Към молбата са представени три екземпляра от договора, скица на имота и вносна бележка за заплатена държавна такса в размер на 570,32лв.

С определение № 23 от 13.10.2020г. на съдия по вписванията при Районен съд - гр. Сливница е постановен отказ на поисканото вписване. Изложени са мотиви, че се различават данните за собствеността на имота съгласно договора и съгласно представената към него скица, поради което не можело да се определи, кой наемодател да бъде въведен в имотния регистър. Освен това сградата - предмет на договора - не била описана с всички необходими данни от кадастралната карта. Съдията по вписванията също така е посочил, че срокът на договора за наем е три години с опция за продължаване с още шест години. Направил е извод, че договорът за наем има срок на действие девет години, поради което материалният интерес следва са се изчислява въз основа на този срок и на наемната цена, като е в размер на 2053152,10лв., а дължимата държавна такса за вписването е 2035,15лв., т.е. повече от заплатената такава в размер на 570,32лв.

В подадената срещу определението частна жалба, по която е образувано настоящото производство, се твърди, че съдията по вписванията е надхвърлил правомощията си по чл. 32а от Правилника за вписванията, а именно - да провери единствено, дали представеният акт подлежи на вписване и отговаря на изискванията на закона. Жалбоподателката твърди, че тези условия са изпълнени съобразно изискванията на чл. 6 от ПВ и чл. 60 от ЗКИР, както и че е посочена цената на правото - предмет на договора. Счита, че първото изтъкнато основание за отказа не обуславя такъв, тъй като е ирелевантно за вписването. Намира, че съдията по вписванията не е бил оправомощен да проверява материалноправните предпоставки за издаването на подлежащия на вписване акт, вкл. наличие на правоприемство относно правото на собственост върху отдавания под наем имот, а в производството по вписване не е допустимо да се разрешават правни спорове. Също така, в жалбата се оспорва изводът на съдията по вписванията, че не бил внесен пълният размер на дължимата държавна такса съобразно материалния интерес по договора. Твърди се, че срокът на договора е 3 години, а опцията за продължаването му е бъдещо несигурно събитие, зависещо единствено от волята на наемателя, поради което не следва да се взема предвид към настоящия момент. Моли съда да отмени обжалваното определение и да разпореди вписването на договора.

Съдът намира, че частната жалба е основателна, а обжалваното определение следва да се отмени, поради следните съображения.

1. Съгласно т. 6 от Тълкувателно решение № 7 от 25.04.2013 г. на ВКС по тълк. д. № 7/2012 г., ОСГТК http://softisbg.com/dannies_blog/-712-25042013-6--.html, „проверката, която съдията по вписванията извършва съгласно чл. 32а, ал. 1 от Правилника за вписванията относно това, дали представеният за вписване акт отговаря на изискванията на закона, се ограничава до това, дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в Правилника за вписванията съдържание. Не се проверяват материалноправните предпоставки на акта, освен ако това е изрично предвидено в закон".Това означава, че съдията по вписванията може да осъществява контрол върху подлежащия на вписване акт само в рамките, установени в Правилника за вписванията, който очертава пределите на неговите правомощия - да извърши проверка дали е представен подлежащ на вписване акт по смисъла на чл. 4 и дали този акт отговаря на изискванията на чл. 6 от Правилника. Разпоредбата на чл. 32а от Правилника за вписванията не може да се тълкува разширително и да предоставя възможност на съдията по вписванията да проверява и други, нормативно непредвидени, предпоставки за извършване на вписването. В случая съдията по вписванията е изложил съображения относно правото на собственост върху имота - предмет на договора, което надхвърля правомощията му по чл. 32а от ПВ и, поради това, не е годно основание за постановения отказ. Отделно от това, действителността на договора за наем не зависи от това, дали наемодателят е собственик на отдаваната под наем вещ или не, а и скицата не е титул за собственост, поради което посоченият в нея собственик е ирелевантен за целите на вписването.

2. Неоснователен е аргументът, че сградата - предмет на договора - не била описана с всички необходими данни от кадастралната карта. Съгласно разпоредбата на чл. 6, ал. 1, буква „в", вр. ал. 3 от ПВ, подлежащият на вписване акт трябва да съдържа описание на имота, за който се отнася актът. При това, ако недвижимият имот се намира в район с одобрена кадастрална карта, описанията се извършват съобразно данните по чл. 60, т. 1 - 7 от Закона за кадастъра и имотния регистър, а именно - чрез посочване на идентификатор, вид на имота (поземлен имот, сграда или самостоятелен обект в сграда), адрес, граници на поземления имот (идентификаторите на съседните поземлени имоти, съответно на самостоятелните обекти в сграда), площ в квадратни метри или в декари, предназначение на имота, етажност на сградата и обстоятелство по чл. 67, ал. 2 от Закона за наследството. В случая е налице одобрена кадастрална карта за района, в който се намира процесният имот, поради което той следва да бъде индивидуализиран посредством горните елементи. Представеният за вписване договор съдържа идентификатора и вида на имота, точния му административен адрес, границите на поземления имот (чрез идентификаторите на съседните поземлени имоти), площта и предназначението му. Не е отразено отделяне по чл. 67, ал. 2 от ЗН, но, доколкото не се твърди и не се доказва, имотът да е придобит по наследство, това обстоятелство е неотносимо и не може да се очаква наличие на данни за него. Не е отразена и етажността на сградата, но, според настоящия съдебен състав, това не е съществен порок на описанието на имота, тъй като данни за това обстоятелство се съдържат в приложената скица, а и от текста на договора е видно, че негов предмет е цялата сграда, независимо от броя на етажите. Поради това следва да се приеме, че имотът, до който се отнася актът, е индивидуализиран в достатъчна степен.

3. Основателен е доводът на жалбоподателката срещу начина, по който съдебният изпълнител е изчислил дължимата държавна такса за вписването. Съгласно чл. 2, ал. 1, изр. първо от Тарифата за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията, за вписване на подлежащи на вписване актове и документи се събира такса върху цената, по която е таксуван актът или документът, или върху цената на иска в размер 0,1 на сто, но не по-малко от 10 лв. В случая е поискано вписване на договор за наем със срок на действие три години, като уговорената месечна наемна цена е в размер на 8100 евро. Поради това материалният интерес, удостоверяван с този акт, е в размер на 8100*1,95583*3*12=570320,03 лв. Следователно, дължимата държавна такса за вписването е 570,32 лв. - точно колкото е внесена от молителката. По този въпрос настоящият съдебен състав не споделя аргументите на съдията по вписванията, че материалният интерес, въз основа на който следва да се определи таксата, е пълният възможен срок на действие на договора, включващ и опцията за негово евентуално трикратно продължаване с по две години. Както правилно е посочено в жалбата, продължаването на действието на договора след първите три години е бъдещо несигурно събитие, чието осъществяване към настоящия момент не може да бъде гарантирано. Поради това релевантен е само изрично уговореният срок на договора. (Отделно от това, съдията по вписванията неправилно е определил таксата за вписване дори в хипотезата на деветгодишна продължителност на срока на договора, в който случай тя би следвало да бъде равна на (8100*1,95583*9*12)/1000=1710,96лв.)

По тези съображения съдът намира, че обжалваното определение е неправилно и следва да бъде отменено.

Така мотивиран, съдът

ОПРЕДЕЛИ:

ОТМЕНЯ определение № 23 от 13.10.2020г. на съдия по вписванията при Районен съд - гр. Сливница за отказ на вписване на договор за наем на работни помещения от 17.09.2020г. с нотариално удостоверяване на подписите рег. № 5944, т. 1, акт № 119.

ВРЪЩА делото на съдия по вписвания при РС- Сливница с указание да извърши вписване на договор за наем на работни помещения от 17.09.2020г. с нотариално удостоверяване на подписите рег. № 5944, т. 1, акт № 119.

Определението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1.

 

 

.

Начало на блога

Това определение е част от съдебната практика по темата Хаос в организацията на дейността по вписванията