Определение oт 04.08.2014 по ч. търг. дело № 1130/2014 на ВКС

Начало на блога

Това определение е част от съдебната практика по темата Хаос в организацията на дейността по вписванията

.

Публикувано тук на 30.08.2024

.

СдВп отказва вписване на договор за пренаемане, т.к. не подлежи на вписване. СГС потвърждава отказа. ВКС го отменя. И двете инстанции цитират разясненията на ВКС, дадени в т. 6 от Тълкувателно решение № 7 от 25.04.2013, но ги тълкуват различно, понеже и те изглежда са толкова ясни, колкото и разясненията по въпроса, как се търси отговорност от съдия по вписванията, дадени от ВКС в определение от 06.11.2019 по ч. гр. дело № 3479/2019. 

.

Из определението на ВКС

"съдията по вписванията не може да откаже, например, вписването на акт за правна сделка, по съображения, че от съдържанието е видно, че се касае за друг вид договор и за него формата не е била спазена" (по-добре да може, защото ако се впише акт, който не подлежи на вписване, ще извърши нарушение на ПВп)

.

"не може на съдията по вписванията да се възложи да проверява материалноправните предпоставки на вписания акт (проверката, дали актът подлежи на вписване, не е проверка на материалноправните му предпоставки, а първостепенно задължение на СдВп, и не е на вписания акт, а на входирания), защото ако последният страда от някакви пороци, тъкмо оповестяването му улеснява защитата срещу тях, давайки възможност на заинтересованите да се запознаят със съдържанието на акта и при наличие на правен интерес - да го атакуват пред съда (нищо не улеснява, а напротив - затруднява и усложнява, защото води до излишен съдебен спор, който може да се избегне с внимателна проверка; да не говорим, че "замърсява" имотния регистър с потенциално невалидни актове)

.

Цялото определение на СГС (по-добро е от това на ВКС)

.

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

гр.София

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВО,ІІА състав, в закрито съдебно заседание на двадЕ.ет и осми февруари две хиляди и четиринадЕ.ета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЕЛИЗАБЕТ ПЕТРОВА

ЧЛЕНОВЕ: КРАСИМИР МАШЕВ

ВИОЛЕТА НЕШКОВА

като разгледа докладваното от съдия Петрова ч.гр.д.№ 63/ 2014г , за да постанови определение, взе предвид следното:

Производството е по чл.577,ал.1 от ГПК вр. чл. 32а от Правилника за вписванията/ПВ/.

Образувано е по частна жалба на „А.Б.Б."АД срещу определение от 11.11.2013г на съдията по вписванията при СРС, с което е отказано вписване на договор с нот. удостоверени подписи с предмет отдаването под наем на недвижим имот. В частната жалба се сочи,че определението на съдията по вписвания е неправилно, поради неправилно приложение на закона. Жалбоподателят поддържа,че договор за пренаемане е вид договор за наем , който подлежи на вписване, както и че са налице и останалите изискуеми предпоставки за вписване на представения акт. Жалбоподателят моли съда да отмени обжалвания акт, като постанови да бъде вписан представения договор за наем.

Частната жалба е подадена в законоустановения едноседмичЕ.срок от връчването на препис от определението на съдията по вписвания. Жалбата е депозирана от процесуално легитимирано за това лице и срещу подлежащ на обжалване съдебЕ.акт съгласно чл. 577, ал.1 вр. чл.32а от ПВ, предвид което е и процесуално допустима.

СГС, като обсъди данните по делото и направените доводи, намира следното.

Частната жалба е НЕОСНОВАТЕЛНА.

Съдията по вписванията при СРС е бил сезиран с молба от 11.11.2013г за вписване на договор за наем. Към молбата е представен договора за наем сключен между „Е.П.Е." ЕООД като наемодател и „А.Б.Б."АД и „С. 3"ООД- наемател , по силата на който наемодателят е поел задължение да преотдаде на наемателя за временно и възмездно ползване недвижим имот, за който има сключен договор за наем срещу заплащане на наемна цена, за срок от пет години.

Съдията по вписвания с обжалваното определение е отказал вписване поради това,че договорът за пренаемане не е сред актовете , подлежащи на вписване.

С оглед дадените задължителни указания с ТР № 7/2013г по т.д. № 7/2012г на ВКС, ОСГТК- т.6 - съдията по вписванията може да откаже вписване в нотариалните книги ако актът не подлежи на вписване, ако не е съставен в законоизискуемата форма и ако няма необходимото съдържание. От изложеното следва извод,че проверката която съдията по вписванията дължи е относно неговата териториална компетентност / чл.570, ал.1 от ГПК и чл.7 ПВ/, а по отношение на представения акт следва да провери дали е от актовете, чието вписване е предвидено в закона и дали е редовен от външна страна- като форма и съдържание.

Съдът счита,че проверката извършена от съдията по вписванията в процесния случай е съобразена с посочените негови правомощия. Съдията по вписванията е проверил и приел,че представения му за вписване договор не е от кръга на актовете подлежащи на вписване. Тази проверка е в рамките на неговата материална компетентност и оплакванията на жалбоподателя за това,че съдията по вписванията е извършил недължими проверки са неоснователни. Настоящата инстанция приема,че с оглед разпоредбата на чл. 237 от ЗЗД и чл.4 б"е" от ПВ на вписване подлежат договорите за наем, в това число и за аренда. Вписването на наемният договор е изключение , доколкото на вписване подлежат основно документи касаещи право или спорове за право на собственост и вещни права върху недвижими имоти. Изключението е предвидено , за да бъдат защитени правата на наемателя при прехвърляне на наетия имот на нов собственик. Това не означава ,че наемодателя следва да бъде собственик на имота и такъв извод съдията по вписвания не е направил, поради което оплакванията на жалбоподателя в тази насока са неоснователни. Договорът за пренаемане, въпреки че са вид договор за наем, уреден в закона, обуславя своето съществуване от съществуването на договора за наем. Т.е. договорът за пренаемане няма самостоятелно съществуване, ако не съществува договора за наем. Наемателят- пренаемодател черпи своите права на наемодател доколкото неговия договор, по който е наел имота поражда действие. Ето защо въпреки, че договорът за пренаемане действително е вид договор за наем, той не е класически договор за наем и именно поради това и правата на страните по договора за пренаемане са изрично уредени в закона- чл. 234от ЗЗД. С оглед изложеното настоящия състав на СГС счита,че е правилен извода на съдията по вписванията,че не може да се тълкува разширително изключителната норма на чл.4,б"е" от ПВ и възможността за вписване на договор за наем не води до извод,че договорът за пренаемане също подлежи на вписване. Изводът е обратен- предвидено е изключение и разпоредбата не подлежи на разширително тълкуване. Вписването на договор за пренаемане по същество е и безпредметно , ако е вписан договора за наем , тъй като това вписване брани и последващите наематели при евентуална промяна на собственика на имота , а вписването на договор за пренаемане при условие ,че първият наемен договор не е вписан е недопустимо, тъй като пренаемателят би получил права, които няма наемателя, което е в противоречие с разпоредбата на чл. 234, ал.2 от ЗЗД. Изложеното мотивира извод,че предвиденото в закона вписване на договора за наем не ползва страните- наемателите по договор за пренамемане. Договорът за пренаемане не е сред актовете, чието вписване е предвидено в закона. До същият извод е достигнал и съдията по вписвания и този извод е правилен и законосъобразен. Постановеното определение на съдията по вписвания следва да бъде потвърдено , а депозираната срещу него частна жалба- оставена без уважение.

Така мотивиран състав на Софийски градски съд,

О П Р Е Д Е Л И :

ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ частната жалба на „А.Б.Б."АД срещу определение 529 от 11.11.2013г на съдията по вписванията при СРС, с което е отказано вписване на договор с нот. удостоверени подписи с предмет отдаването под наем на недвижим имот от „Е.П.Е." ЕООД като наемодател на „А.Б.Б."АД и „С. 3"ООД- наематели.

ОПРЕДЕЛЕНИЕТО подлежи на касационно обжалване с частна касационна жалба пред ВКС в 1 седмичен срок от връчването му на страните , при условията на чл. 280, ал.1 от ГПК.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ:1. 2.

----------------------------

Цялото определение на ВКС

.

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

№ 641

София, 04.08.2014 г.

Върховният касационен съд на Република България, Търговска колегия, Първо отделение, в закритото заседание на четиринадесети юли през две хиляди и четиринадесета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Дария Проданова

ЧЛЕНОВЕ: Емил Марков

Ирина Петрова

при секретаря .................................................. и с участието на прокурора .............................................., като изслуша докладваното от съдията Емил Марков ч. търг. дело № 1130 по описа за 2014 г., за да се произнесе взе предвид:

Производството е по реда на чл. 274, ал. 3, т. 2 ГПК и се развива едностранно.

Образувано е по частната касационна жалба с вх. № 39840 от 31.ІІІ.2014 г. на [фирма]-София, подадена против определение № 5064 на Софийския градски съд, ГК, с-в ІІ-А, от датата 28.ІІ.2014 г., постановено по ч. гр. дело № 63/2014 г., с което е била оставена без уважение частна жалба на кредитната институция срещу отказ на съдията по вписванията при СРС, обективиран в негово определение № 529/11.ХІ.2013 г., да бъде вписан в имотния регистър договор за наем с нотариална заверка на подписите на страните по сделката, сключен на 6.ХІ.2013 г.

Оплакванията на Банката частен касатор са за необоснованост и постановяване на атакуваното въззивно определение както в нарушение на материалния закон, така и при допуснати от състава на СГС съществени нарушения на съдопроизводствените правила. Поради това се претендира касирането му и постановяване на съдебен акт от настоящата инстанция, с който да бъдел задължен съдията по вписвания при СРС да извърши вписване в имотния регистър на процесния договор за отдаване под наем на недвижим имот, сключен на 6.ХІ.2013 г. между [фирма]-София - като наемодател и [фирма]-София и [фирма]-София - като съ наематели.

В изложението си по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК търговецът частен касатор обосновава приложно поле на частното касационно обжалване с наличието на всички предпоставки по т.т. 1-3 на чл. 280, ал. 1 ГПК, изтъквайки, че с атакуваното определение СГС се е произнесъл по два материалноправни въпроса, както следва:

1/ Разполага ли съдията по вписванията, сезиран с писмена молба от нотариус за вписване на договор за наем по чл. 4, б. „ е " ПВ, с правомощието да извършва преценка на обстоятелството дали договорът за наем, който е предмет на искането, представлява по същината си договор за пренаемане на същия имот?;

2/ Подлежи ли на вписване в имотния регистър договор за пренаемане на имот?

Поддържа се от касатора, че като цяло атакуваното въззивно определение било постановено в противоречие с ТР № 7/2012 г. от 25.ІV.2013 г. на ОСГКТК на ВКС по тълк. дело № 7/2012 г., както и че първият, формулиран в изложението към частната жалба правен въпрос, бил решаван противоречиво от съдилищата, докато вторият имал значение за точното прилагане на закона, както и за развитието на правото, предвид: „спецификата на материята и твърде малобройната, но противоречива практика на съдилищата по прилагането на Правилника за вписванията".

Върховният касационен съд на Републиката, Търговска колегия, Първо отделение, намира, че като постъпила в преклузивния срок по чл. 275, ал. 1 ГПК и подадена от надлежна страна в частното въззивно пр-во пред СГС настоящата частна касационна жалба на [фирма]-София ще следва да се преценява като процесуално допустима .

Съображенията, че в случая е налице приложно поле на частното касационно обжалване са следните:

За да потвърди атакувания отказ на съдията по вписванията да впише процесния договор в имотния регистър, въззивната инстанция е споделила решаващия негов извод, че договорът за пренаемане не фигурирал сред актовете, подлежащи на вписване, позовавайки се в тази връзка и на задължителните за съдилищата в Републиката постановки по т. 6 на ТР № 7 от 25.ІV.2013 г. на ОСГКТК на ВКС по тълк. дело № 7/2013 г. http://softisbg.com/dannies_blog/-712-25042013-6--.html- досежно възможността вписване да бъде отказано от съдията по вписванията ако съответният акт не подлежи на вписване (1), ако не е съставен в законоустановената форма (2) и ако няма необходимото съдържание (3). Но според разясненията, дадени със същото тълкувателно решение: „Изхожда се от наименованието на самия акт - съдията по вписванията не може да откаже, например, вписването на акт за правна сделка, по съображения, че от съдържанието е видно, че се касае за друг вид договор и за него формата не е била спазена".Следователно налице е противоречие между произнасянето на въззивния съд с атакуваното определение по правния въпрос дали подлежи на вписване в имотния регистър писмен договор за пре наемане на имот, от една страна, и тази задължителна практика на ВКС в цитираното ТР на ОСГКТК - от друга. Констатираното противоречие се откроява особено ярко на плоскостта на разяснението, че при съобразяване основната цел на вписването, именно осигуряване на публичност и противопоставимост, не може на съдията по вписванията да се възложи да проверява материалноправните предпоставки на вписания акт, защото ако последният страда от някакви пороци, тъкмо оповестяването му улеснява защитата срещу тях, давайки възможност на заинтересованите да се запознаят със съдържанието на акта и при наличие на правен интерес - да го атакуват пред съда.

По същество:

Атакуваното определение на СГС ще следва да бъде отменено, тъй като договорът за пре наемане на имот е само разновидност на договора за наем. Съгласно чл. 237, ал. 1 ЗЗД противопоставимостта на наема на последващ приобретател на вещта е обусловена от вписване на договора в имотния регистър.

Мотивиран от горното Върховният касационен съд на Републиката, Търговска колегия, Първо отделение

О П Р Е Д Е Л И :

ОТМЕНЯ определение № 5064 на Софийския градски съд, ГК, с-в ІІ-А, от 28.ІІ.2014 г., постановено по ч. гр. дело № 63/2014 г., КАКТО И потвърденото с него определение № 529/11.ХІ.2013 г. на съдията по вписванията при СРС, с което е било отказано вписване на договор с нотариално заверени подписи за отдаване по наем на недвижим имот от +Ен Пе Се" Е. като наемодател на дружествата [фирма] и [фирма] - като наематели.

В Р Ъ Щ А делото на съдията по вписванията при СРС за вписване на този договор в имотния регистър.

Определението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: 1

2

.

Начало на блога

Това определение е част от съдебната практика по темата Хаос в организацията на дейността по вписванията