Какво проверяват люксембургските нотариуси

Много неща, в т.ч. и дали има вещни тежести.

.

Начало на блога

Обратно към раздел Нотариално производство - правила и пропуски

-

Източник: Нотариален бюлетин, брой 2/2015
.
Колоквиум на тема „Ролята на нотариусите в изграждане на единно европейско пространство на правна сигурност"
София, 18 юни 2015 год.
.

Нотариусът като гарант за защитата на потребителя при продажба на недвижимо имущество

.
Доклад на Франк Молитор - председател на Камарата на нотариусите на Великото Херцогство Люксембург, почетен председател на Съвета на нотариатите от Европейския съюз (CNUE), председател на EUFIDES ASBL
.

Из доклада (електронни страници 17-18 в нотариалния  бюлетин):
.
"В какво се изразява тази „нулева толерантност" на нотариуса в областта на прехвърлянията на недвижими имоти?
а) той удостоверява документа за собственост на продавача. Не бива да съществува възможност купувачът някой хубав ден да бъде отстранен, защото продавачът е бил само частично собственик на имота.

.
б) той проверява дееспособността на продавача - проблеми с опека, попечителство, съдебна защита. Член 215, алинея 2 от Гражданския кодекс изисква подписване на нотариалния акт за продажба на семейното жилище и от съпругата/съпруга на продавача, която/който не е собственик).

.
в) той проверява самоличността на продавача - тук може да възникне проблемът с продажбата на чужда къща или с подписването на акта за продажбата от любовницата, а не от съпругата на продавача. В нашата професия сме виждали какво ли не.

.
г) той удостоверява, че къщата не е обременена с никакви ипотеки. Нещо, което може да се окаже много сложно и трудно, когато има скрити и следователно невписани ипотеки в полза на държавата за данъци, ДДС или социалноосигурителни вноски, като се водят много тежки преговори относно ранга на различните
ипотечни кредитори, или още, когато обремененият с ипотека парцел впоследствие е обединен с друг или разделен.

.
д) в случай на продажба на терен за строеж той следи за спазването на градоустройствените разпоредби (удостоверение за възможност за строеж).

.
е) той информира купувача дали в къщата има наематели.  Всъщност, ако купувачът желае да се нанесе веднага, то изобщо не му е необходима къща, обременена с договор за отдаване под наем за определен срок, който трябва да се спази.

.
ж) той изчиства евентуални права на закупуване с предимство в полза на наематели, на държавата/региона/общината или на други подобни структури.

.
з) той проверява дали няма евентуални ограничения за пълноценното ползване:
   - сервитути,
   - сгради, вписани в регистъра на историческите
обекти и паметници,
   - предназначение на апартамента, който клиентът възнамерява да придобие в етажната собственост: дали желаното от мен предназначение, с оглед на което правя тази покупка, е разрешено от правилника на етажната собственост или по отношение на сектора, в който се намира въпросната сграда?

.
и) при продажби на имоти в незавършен строеж той гарантира за спазването на редица изисквания:
   - съотношение между цената на терена и цената на строителството,
   - банкова гаранция за приключване на строителството в надлежна форма,
   - срокове за плащане, съобразени с етапите на строителните работи,
   - административни разрешителни, които не подлежат на обжалване,
   - законосъобразност на описанията на материалите, използвани в строителството,
   - посочване на обвързващ срок за приключване на строителството и предвиждане на значителни санкции за неспазването му.
       Действително строителните предприемачи обичат да са уклончиви по всички тези въпроси!

.
й) той информира купувача за различните начини, по които може да се осъществи придобиването:
   - ако покупната цена се заплаща със средства от предходна продажба на собствено имущество или на движимо наследство, се препоръчва да се използва клауза за реинвестиране, в резултат от която недвижимият имот, макар и придобит например в режим на
съпружеска имуществена общност на придобивките по време на брака, си остава собствен имот на купувача,
   - ако купувачът е обвързан с договор за партньорство, е добре да се посочи дали той купува сам, тъй като в противен случай се счита, че е купил имота в съсобственост със своя партньор.
к) той обръща внимание на продавача върху възможността и най-вече размера на евентуалната добавена стойност (данък върху разликата между покупна и продажна цена);

.
    и така нататък...

.
    Както сами виждате, „кухнята" на нотариуса отнема много повече време от „витрината" му, тоест, прочитането и подписването на акта.

.
    Всичко това (информация, консултации, подготовка, обяснения и съхраняване на акта в продължение на 60 години) в Люксембург се извършва срещу 1500 евро! (това е 1/4 средна месечна заплата; по статистически данни от сайта https://www.statista.com/statistics/419492/average-annual-wages-luxembourg-y-on-y-in-euros/, средният годишен доход в Люксембург през 2014 г. е бил около 70 000 евро или към 6000 евро на месец, бел. блогър) 

.
       Към това се добавя и пълна и неограничена отговорност на нотариуса в продължение на 30 години върху цялото му лично имущество.

.
      Трябва да призная, че по отношение на претенциите положението в Люксембург е отлично: от 590 220 нотариално регистрирани актове за десет години (2004-2014 г.) процентът на претенциите (съдебни решения/застрахователни случаи) се измерва в хилядни (от процента, бел. блогър)."

.

Начало на блога

Обратно към раздел Нотариално производство - правила и пропуски