Решение от 06.02.2024 по гр.д. № 2015/2023 на ВКС

№ 77

гр.София, 06.02. 2024 г.

Върховен касационен съд на РБ, четвърто гражданско отделение, в съдебно заседание на двадесет и трети януари две хиляди двадесет и четвърта година в състав:

Председател: ВЕСКА РАЙЧЕВА

Членове: ГЕНИКА МИХАЙЛОВА

АНЕЛИЯ ЦАНОВА

при секретаря К.Първанова

като разгледа докладваното от съдията Райчева гр.д. № 2015 по описа за 2023 год. и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 290 ГПК
Обжалвано е решение от 13.01.2023 г. по гр.д.№ 702/2022г. на OС - П., с което е уважени искове с правно основание чл.124,ал.1 ГПК, чл. 88 ЗКИР вр. чл. 537 ГПК, както и по предявения иск по чл. 211 ГПК вр. чл. 124, ал.1 ГПК.
Допуснато е касационно обжалване на въззивното решение в частта му, с която са уважени исковете на „Агроконтрол„ ООД, по въпроса : правно допустимо ли е страната да е обвързана от договор за аренда, без да е сключвала същия.
Жалбоподателят - „Агроконтрол" ООД, чрез процесуалния си представител поддържа, че решението в частта, с която е уважен предявеният от тях иск е правилно и моли да бъде оставено в сила.
Жалбоподателят - С. С. И., чрез процесуалния си представител се поддържа, че решението в частта му, с която е уважен предявеният от дружеството иск е неправилно и моли да бъде отменено, като бъде отхвърлен иска като неоснователен.
Върховният касационен съд, състав на четвърто г. о., приема за установено следното:
С въззивното решение, като е отменил частично решението на първостепенния съд, съдът е уважил предявения иск на „Агроконтрол" ООД и е признал за установено, че е налице арендно правоотношение по договор за аренда на земеделска земя от 18.12.2014 г., сключен между „Агроконтрол" ООД [населено място], като арендатор и Н. Д. В., като арендодател, с предмет описаните в договора 25 бр. земеделски земи.
Като е потвърдил решението в останалата му част съдът е признал за установено, че сключения на 20.08.2021г. договор между „Агроконтрол" ООД и К. А., Д. Т. и Л. Д., като правоприемници на Н. Д. е непротивопоставим на С. С..
Установено е, че на 18.12.2014 г. между ищцовото дружество „Агроконтрол" ООД, като арендатор, и Н. Д. В., като арендодател, е сключен договор за аренда на идеални части от земеделски земи, които са подробно описаните в договора - 25 бр. земеделски имоти в землището на [населено място], със сумарна площ от 803.657 дка, от която обработваема площ 607.908 дка, със срок от 10 стопански години, считано от 01.10.2015 г. , в качеството ѝ на съсобственик на арендуваните земеделски имоти. От събраните по делото доказателства е установено, че с нотариален акт № 65, том V, рег.№ 2076, дело 603 от 19.05.2015 г. Н. В. е дарила всички притежавани от нея идеални части- 50/972 от арендуваните земеделски имоти на К. А. М., Д. Т. Веков и Л. Д. М. при квоти на съсобственост за надарените, посочени в нотариалния акт. Не е спорно и че на 20.08.2021г. в предвидената от закона писмена форма, с нотариална заверка на подписите на страните правоприемниците на Н. В. са сключили с ищцовото дружество анекс към договора за аренда от 18.12.2014 г., с който е удължен срокът по договора с 6 стопански години, считано от стопанската 2025/2026 г., и е променено арендното плащане от 50 лв. на 60 лв./дка годишно за обработваемата земя.
Установено е, че с поредица от сделки, сключени през 2019 г. и 2020 г., ответникът С. И. е придобил около една четвърт идеална част от двадесет и петте арендуваните земеделски имота /200/972 идеални части/ от други съсобственици, различни от посочените по-горе правоприемници на арендодателя Н. В.. На 25.08.2021 г. арендополучателят „Агроконтрол" ООД е получил писмено уведомление от С. И., което е връчено чрез нотариус, с което е съсобственикът е изявил, че разваля договора за аренда от 18.12.2014 г. поради неизвършено арендно плащане за стопанската 2019/2020г. Въз основа на писмено заявление на ответника И., с вх.рег. № 1723, акт № 297, том II, 27.08.2021 г. на Служба по вписванията [населено място] е вписано прекратяването на същия договор за аренда на основание чл. 27, ал. 1, т. 2 и ал. 2, във вр. с чл. 28, ал. 1 от ЗАЗ.
За да постанови решението си и уважи предявения от „Агроконтрол" ООД установителен иск, въззивният съд е приел, че процесният договор за аренда е сключен в изискуемата от закона писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните и е вписан в службата по вписванията, за което е направено съответното отбелязване. Въззивният съд е изтъкнал, че в разпоредбата на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ /в действащата ѝ за случая редакция до изменението, обн. в ДВ, бр. 13/2017г./, е било предвидено, че договорът за аренда в земеделието да се сключи от един съсобственик, без съгласието на останалите съсобственици, предвиждайки отношенията помежду им да се уреждат по правилото на чл. 30, ал. 3 ЗС.
Прието е, че съсобственици, които не са страна по договора за аренда, не могат да предявяват директни претенции за плащане към арендатора, а следва да отправят същите към съсобственика, сключил договора за аренда, както и съсобственик, който не е страна по договора за аренда, не може с едностранно волеизявление, отправено директно към арендатора, да развали договора за аренда поради неизпълнение задължението на арендатора за плащане на дължимата аренда вноска.
Прието е, че в случая волеизявление за едностранно разваляне на договора за аренда поради неплащане на дължимата аренда за стопанската 2019/2020 г. е отправено от ответника С. И., който не е страна -арендодател по същия договор, който е сключен от съсобственика Н. В., заместена в качеството ѝ на арендодател от своите правоприемници, между които не е ответникът И.. Въззивният съд е изтъкнал, че е неоснователно и релевираното от ответника И. основание за разваляне на арендния договор поради неплащането на арендна вноска за стопанкската 2019/2020 г. Въззивният съд е приел, че дължимата сума е била изплатена от арендатора на правоприемниците на арендодателя, като на К. А. М. е заплатена сумата от 40 182,85 лв. на 18.08.2020 г., на Д. Т. Веков - сумата от 687,95 лв. на 04.09.2020 г. и на Л. Д. М. - сумата 187,65 лв. на 04.09.2020 г.
С оглед уважаването на иска по чл. 124, ал.1 ГПК за установяване съществуването на правоотношението по договора за аренда, който е обуславящ е уважена и акцесорната претенция по чл. 88 от ЗКИР, вр. с чл. 537, ал. 2 от ГПК.
Въззивният съд е приел , че сключилите анекса собственици, които са правоприемници на първоначалния арендодател , не притежават повече от 50% от идеалните части от земеделските земи, предмет на договора, нито има доказателства, че същите са упълномощени от съсобственици,с които общо да притежават повече от 50%, поради което анексът е непротивопоставим на С. И.. По тези съображения въззивният съд е уважил насрещният иск.
Допуснато е касационно обжалване в частта му, с която са уважени исковете на „Агроконтрол„ ООД, по въпроса : правно допустимо ли е страната да е обвързана от договор за аренда, без да е сключвала същия.
Настоящият състав намира, че по поставения за разглеждане въпрос въззивният съд е дал разрешение , което е в противоречие с практиката на ВКС. В мотивите на т. 2 от Тълкувателно решение № 2 от 20.07.2017 г., т.д. № 2/2015 г. на ОСГТК на ВКС, е изяснено, че договорът за аренда урежда обществените отношения, свързани със стопанското ползване на земеделска земя и извличане на плодовете, на които арендаторът става собственик. Създаването на режим на специално регулиране е свързано със съществената специфика на земеделската земя - при ползването /обработването/ тя дава плодове. Поради съществения елемент на този вид договор - придобиване собствеността върху добивите /чл. 2, ал. 2/, законът дава специална регулация на отношенията във връзка с плодовете /чл. 2, ал. 2, чл. 10, ал. 3, чл. 31/. Засилено е задължението на арендатора за полагане на грижа при ползването и задължението на арендодателя за осигуряване на спокойно ползване на имота. Нормите на ЗАЗ са въведени, за да очертаят правна възможност за по-пълно регулиране на отношенията съобразно спецификата на обекта на ползването, но не и за тяхната изключителност. В практиката, застъпена и в решение № 73 от 8.12.2020 г. по гр. д. № 2929/2019 г. на ВКС, ІІ г. о., е прието, че договор за аренда, сключен до изменението на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ / ДВ бр. 13/2017 г. / като договор за управление може да бъде сключен от всеки съсобственик за цялата вещ. Ако обаче той не притежава повече от половината от вещта, договорът е непротивопоставим на всеки един от останалите съсобственици - заедно и поотделно, освен ако не са го приели. В решение № 12 от 1.03.2018 г. по гр. д. № 1251/2017 г. на ВКС, ІІ г. о., е възприето същото становище - договор за аренда, сключен от лице, което не притежава повече от 50% от общия земеделски имот, е непротивопоставим на останалите съсобственици, освен ако същите са го приели изрично или мълчаливо. И двете цитирани решения визират договори за аренда, сключени преди изменението на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ, поради което и изразеното в тях становище е приложимо и в конкретния случай. При постановяване на своето решение въззивният съд се е съобразил с цитираната практика, като е обосновал извод за противопоставимост на обсъждания договор за аренда, сключен през 2015 г., с обстоятелството, че всички останали съсобственици, които не са страна по договора и притежаващи общо повече от 50% от земеделските имоти, са приели извършените в тяхна полза плащания на рентата за първата стопанска година от срока на действие на договора, т. е. извършили са конклудентни действия по неговото приемане.
Ето защо въззивното решение следва да се отмени в частта му, по отношение на която е допуснато касационното обжалване, като неправилно. Настоящият състав следва да постанови решение по съществото на спора, тъй като не се налага да бъдат извършвани нови процесуални действия за изясняване на спора. Изяснената цел на договора за аренда с отговора не дава основание да се приеме, че чл. 3, ал. 4 ЗАЗ в редакцията й преди изменението е специална правна норма към общата по чл. 32, ал. 1 ЗС. Договорът за аренда е за управление. Всеки съсобственик може да го сключи, но съгласно чл. 32, ал. 1 ЗС той обвързва и останалите, само ако сключилият го съсобственик притежава повече от 50 % идеални части от земеделската земя. Когато делът му е миноритарен (равен или под 50 %), договорът обвързва само страните, които са го сключили, а може да обвърже и друг съсобственик, само ако изрично или с конклудентни действия той го е приел. За договора, с който съсобственик отдава под аренда цялата земеделска земя, се прилагат чл. 30, ал. 3 ЗС, към която чл. 3, ал. 4 ЗАЗ изрично препраща (в редакциите преди и след изменението с ДВ, бр. 13/07.02.2017 г.), но и чл. 32, ал. 1 ЗС, респ. чл. 21, ал. 1 ЗЗД. Разпоредбата на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ след изменението й с ДВ, бр. 13/07.02.2017 г. не регулира по нов (различен) начин договора за аренда, сключен от съсобственик на общата земеделска земя преди това изменение. Следователно договорът от 18.12.2014 г. не обвързва С. С., тъй като за да е противопоставимо възникналото с него арендно правоотношение, е необходимо той да го е приел изрично или мълчаливо. Договорът за аренда, сключен от съсобственик с миноритарен дял е непротивопоставим на другия съсобственик, който не е приел неговите последици изрично или мълчаливо. Ето защо следва да се отхвърли като неоснователен предявения иск за признаване за установено, че е налице арендно правоотношение по договор за аренда на земеделска земя от 18.12.2014 г., сключен между „Агроконтрол" ООД [населено място], като арендатор и Н. Д. В., като арендодател, с предмет описаните в договора 25 бр. земеделски земи и по отношение на С. С..
Що се касае до иска за отмяна на основание чл. 88 от ЗКИР, във връзка с чл. 537, ал.2 от ГПК, на вписването ,извършено по направено искане с вх.рег.№1723, акт № 297, том II от 27.08.2021 г. за едностранно прекратяване на договор за аренда на земеделска земя от 18.12.2014 г., то решението на въззивния съд следвада се остави в сила в тази му част. Изискването за вписване е обусловено от необходимостта да бъде осигурена публичност и противопоставимост, като се съобрази и предвидената в чл.21 от Конституцията особена закрила на земеделската земя. Договорът за аренда е траен договор с установен законов минимален срок с цел оптималното използване на земеделската земя, предвид особеното й предназначение. Н. няма отношение към възникване на правоотношението (съществуването му), нито към не неговата валидност, като дори и по-късното по време вписване също няма как да доведе до недействителност на вписания договор (без правно действие).Регистрацията на сключения договор в общинските служби по земеделие, която се извършва по реда на Наредба № 6/2000г. /ДВ бр.18/2000г./ на министъра на земеделието, също не е елемент от формата за валидност, а има информационно-регистърна цел: служи за набиране на информация за арендните договори и техните обекти като основа за формирането и провеждането на държавна политика в областта на земеделието /чл.2/. Предвидено е още, че арендаторът е длъжен да подава в общинската служба по земеделие актуализирана информация при промяна във вписаните обстоятелства в едномесечен срок, включително при продължаване или прекратяване на договора. Спорът в случая е за установяване, че арендният договор по анекса от 2014 г., е непротивопоставим на ищеца С. С., поради което искането за заличаване на вписването порадеи прекратяване на договора е неоснователно, тъй като непротивопаставимостта не е еднозначна по последици с прекратяването на едно материално право. Съгласно нормата на чл. 88 ЗКИР всяко вписване в имотния регистър може да бъде оспорено по реда на чл. 537, ал. 2 и ал. 3 ГПК , като по силата на чл. 90, ал. 1 ЗКИР вписването в имотния регистър се заличава, когато по исков ред се установи недопустимост или недействителност на вписването, както и несъществуване на вписано обстоятелство, които предпоставки в случая не са налице.
С оглед изхода на спора разноските следва да останат за страните така, както са направени от всяка една от тях.
По изложените съображения, съдът

О П Р Е Д Е Л И :

ОТМЕНЯ решение от 13.01.2023 г. по гр.д.№ 702/2022г. на OС - П., в частта му, с която е уважен иск с правно основание чл.124, ал.1 ГПК и е признато за установено, че е налице арендно правоотношение по отношение на С. С. И. по договор за аренда на земеделска земя от 18.12.2014 г., сключен между „Агроконтрол" ООД [населено място], като арендатор и Н. Д. В., като арендодател, с предмет описаните в договора 25 бр. земеделски земи.

ОТХВЪРЛЯ предявения иск от „„Агроконтрол" ООД, със седалище и адрес на управление: [населено място], с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК, за признаване за установено по отношение на С. С. И. съществуването на арендно правоотношение по договор за аренда на земеделска земя от 18.12.2014 г., сключен между „Агроконтрол" ООД, като арендатор и Н. Д. В., като арендодател, с предмет описаните в договора 25 бр. земеделски земи в землището на [населено място], сключен с нотариална заверка на подписите с рег.№ 5770/18.12.2014 г. на нотариус Г. Х., рег. №407 на НК, с район на действие РС - Б. С., вписан в Служба по вписванията [населено място] свх.№ 4276/19.12.2014 .

ОСТАВЯ В СИЛА решението в частта му, с която е отменено на основание чл. 88 от ЗКИР, във връзка с чл. 537, ал.2 от ГПК, вписването отразено във вх.рег.№ 1723, акт № 297, том II от 27.08.2021 г. на едностранно прекратяване на договор за аренда на земеделска земя от 18.12.2014г., сключен с нотариална заверка на подписите с рег.№ 5770/18.12.2014 г. на нотариус Г. Х., рег. №407 на НК, с район на действие РС - Б. С., вписан в Служба по вписванията [населено място] свх.№ 4276/19.12.2014 г.,по заявление на С. С..

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: