ФИНАНСОВИ ИЗМАМИ И ПРЕСТЪПЛЕНИЯ, ОСЪЩЕСТВЕНИ С НЕДВИЖИМИ ИМОТИ ОТ ПРЕДПРИЯТИЯТА

Начало на блога

Обратно към всички статии и предавания за имотни измами

-

Статията е публикувана в академичното списание "Недвижими имоти & бизнес", 2021 г., том 5, бр. 4, стр. 233

.

Автор: доц. д-р Мая Начкова, УНСС, Дипломиран експерт-счетоводител, Регистриран одитор


.

Цялата статия в pdf: https://realestatejournal-bg.org/images/doc/vol-5-4/04.pdf (ако линкът не работи, натиснете тук)

.

Резюме. Широкообхватно изложение и задълбочен анализ на множество видове имотни измами, потенциално осъществими от фирми.

. 

Из статията

2. Видове финансови измами и

престъпления, осъществени с недвижими

имоти от предприятията

В условията на световна здравна и финансова

криза, в следствие на обявената пандемия от

COVID 19 се наблюдават негативни тенденции

към увеличаване на финансовите измами и прес-

тъпления, свързани с неправомерно придобива-

не, ползване и продажба на недвижими имоти.

Почти всички финансови измами, извършени от

предприятията са станали възможни чрез „слу-

чайно" намерени продавачи, купувачи, посред-

ници (брокери), наематели или наемодатели, чрез

обявяване в медиите на изгодна оферта за про-

дажба или отдаване под наем на недвижим имот

в централен район или на ниска цена, независимо

от района. Все по-често тези финансови измами

и престъпления се извършват и от адвокати, но-

тариуси, съдии, бизнесмени, мениджъри, длъж-

ностни лица от държавната администрация, от

които зависи утвърждаването на архитектурни

проекти, скици, планове за благоустройство и

др., инвеститори, изпълнители и подизпълнители

на проекти по строителството на недвижими

имоти, брокери на недвижими имоти, необразо-

вани лица от малцинствените групи и други фи-

зически и юридически, български и чуждестран-

ни, недобросъвестни лица. При този вид измами

е налице нарушение на устройствената норма-

тивна база и/или на Закона за задълженията и до-

говорите (2021, чл. 173).

Основните видове финансови измами и прес-

тъпления, осъществени с недвижими имоти от

предприятията в Република България и разкри-

ти от органите на реда са следните:

.

1) Продажба на имот, който не е собственост

на предприятието-продавач или то прехвърля

притежаван от него недвижим имот два пъти в

един и същи ден на различни купувачи. Тези

измами са възможни заради продължаващото

забавяне на вписването на сделките в имотните

регистри в отделните населени места. Агенция-

та по вписванията извършва проверка в Имот-

ния регистър в рамките на 24 часа и не може да

даде обективна информация дали в същия ден

не е направена друга сделка с конкретния имот.

Освен това, в България и досега няма изцяло

дигитализиран имотен кадастър, който да съ-

държа информация за конкретния номер на

продавания имот. Напротив, номерата на имо-

тите се променят доста често в последните го-

дини от държавните служби, което улеснява

значително измамниците и затруднява правосъ-

дието. Именно по тези номера на имотите може

да се провери в Имотния регистър и в Държав-

ния кадастър цялата история на продавания

имот и да се пресичат всички опити за неговото

обсебване. Поради тези причини купувачите

търпят сериозни загуби. Те могат да заведат съ-

дебно дело, за да се установи достоверността на

документите, с които е била извършена сделка-

та, но процесът е изключително бавен и изиск-

ващ влагане на допълнителни парични средства

от тяхна страна. Много вероятно е купувачите

да не могат да си възстановят изцяло първона-

чално направеното от тях капиталовложение

след издаване на съответното съдебно решение

в тяхна полза в следствие на дълго продължи-

лия съдебен процес;

2) Неправомерно разпореждане от страна на

предприятията с недвижимите имоти на добро-

съвестни собственици чрез използване на лич-

ните им данни и изготвяне на неистински дого-

вори за отдаване под наем с цел придобиване на

финансови приходи от тяхното експлоатиране;

3) Въвеждане в заблуждение на чуждестран-

ни лица, пожелали да закупят недвижим имот

относно истинските намерения на предприятие-

то-инвеститор или строител, продаващо имота

като се използва факта, че чуждестранните лица

не познават добре българското законодателство.

Чуждестранните граждани извършват банкови

преводи за придобиване на имота към инвести-

тора или строителя, без да предприемат дейст-

вия по неговото проучване, като се доверяват на

„услужлив" посредник - брокерска фирма, учас-

тваща в измамната схема. След проверка от

страна на бъдещите собственици относно при-

добития имот се установява, че:

− или средствата не са стигнали до инвестито-

ра, респ. строителя, а ги е прибрал посредника,

− или условията по сделката са били съвсем

различни от договореното с посредника -

брокерската фирма,

− или инвеститорът, респ. строителят са

фирми „фантоми" и са продали на чуждестран-

ните граждани недвижими имоти, които не са

били тяхна собственост;

− или имотите все още не са построени.

4) Финансови измами и престъпления с нед-

вижими имоти, извършени от предприятията

чрез изготвяне на неистински документи за соб-

ственост върху предлагания за продажба имот,

провъзгласяващи неверни обстоятелства, а

именно:

а) неистински протоколи от общи събрания

на съдружници с решение за смяна на управите-

ля с подставено лице, на което са делегирани

права за вземане на решения за продажбата на

имот, собственост на дружеството;

б) неистински протоколи от общи събрания

на съдружници с решение за смяна на съдруж-

ник чрез неистински договор за продажба на

дружествени дялове. В последствие новоприе-

тият съдружник осъществява разпоредителна

сделка с недвижими имоти, собственост на

дружеството;

в) неистински съдебни решения за присъдена

собственост върху уж притежаван от дружест-

вото недвижим имот;

г) неистински съдебни решения за възстано-

вяване правото на собственост върху уж прите-

жаван от дружеството недвижим имот;

д) кражба на самоличност чрез изготвени

фалшиви лични карти или актове за раждане;

е) неистински запис на заповед, чрез който се

завежда изпълнително дело при частен съдебен

изпълнител и се налага възбрана върху имущес-

твото на длъжника. В последствие частният съ-

дебен изпълнител обявява недвижимия имот на

търг за публична продан при невъзможност да

се обезпечи вземането от страна на длъжника.

По време на търга имотът се придобива от подс-

тавено лице на значително по-ниски цени от па-

зарните;

ж) неистинско завещание или дарение за

придобиване на имоти на починали или пси-

хично болни физически лица;

з) неистински смъртен акт или удостовере-

ние за наследници за придобиване на недвижи-

ми имоти на починали лица;

и) неистински нотариални актове, подпеча-

тани с фалшиви или откраднати истински печа-

ти на нотариуси;

к) неистински удocтoвeрeния зa cключeн

грaждaнcки брaк /нaй-чecтo в Кипър, Мaлтa,

Пoлшa, Руcия или в някoя oт бившитe руcки

рeпублики/ за придобиване на недвижими имо-

ти от чужденци;

5) Финансови измами и престъпления с нед-

вижими имоти, извършени от предприятията

чрез фалшифицирането на истински документи

(нотариален акт, договор за продажба, договор

за дарение, удостоверение за наследници или

пълномощно за продажба на недвижим имот,

договор за наем, документ с уникалния номер

на имота и др.):

а) фалшифициране на пълномощно за про-

дажба на недвижим имот при подписването му

пред нотариус. Пълномощникът е с фалшив до-

кумент за самоличност. Освен това, при изпис-

ване на името си и лично подписване пред но-

тариуса ползва лявата си ръка и показва, че дяс-

ната е в гипс или е превързана, защото е навех-

ната. По този начин той съществено променя

оригиналния си почерк и подпис. След заверка-

та на пълномощното от нотариуса се определя

дата за изповядване на сделката пред друг нота-

риус и с фалшивото пълномощно се продава на

друг купувач недвижимия имот, докато дейст-

вителният собственик на имота е в пълно неви-

дение за реализираната сделка с имота му. Най-

често обект на манипулиране са пълномощни,

издадени от местната администрация и от кон-

сулските длъжностни лица в чужбина;

б) фалшифициране на удостоверение за нас-

ледници с невярно съдържание, което може да

доведе до нищожност на сделката с недвижимия

имот, а именно:

− удостоверението за наследници не е изда-

дено от последното местожителство на почина-

лото лице, видно от акта за смърт;

− в удостоверението за наследници е посоче-

но, че е издадено само по декларация на наслед-

ниците, а не е издадено по данни от личния кар-

тон на починалото лице;

− в удостоверението за наследници „невол-

но" или съзнателно е изпуснат някой от наслед-

ниците.

в) злоупотреба при използване на саморъчно

написано завещание. Измамата се установява

при проверка на истинността на завещанието,

но тази проверка, обаче, не е направена в мо-

мента на обявяването на завещанието. То може

да е написано или подписано от друго лице или

лицето, което собственоръчно пише завещание-

то си да е психично болно или да страда от дру-

ги пороци, водещи до неговата неавтентичност

и нищожност;

г) фалшифициране на договор за наем. Пред-

приятията наемат недвижим имот с договор за

наем, плащат депозита и наема за определен пе-

риод от време, а след това го продават, фалши-

фицирайки нотариалния акт и представяйки се

за собственици в договора за покупко-

продажба;

д) фалшифициране на номера на имота. Все-

ки недвижим имот притежава уникален номер.

Фалшифицирането дори и на една цифра от но-

мера на имота довежда до реализиране на сдел-

ка със съвършено друг имот. Понякога допуска-

нето на такава грешка е случайно, но в повечето

пъти е умишлена. В този случай купувачът се

оказва собственик на съседен имот или на на-

пълно несъществуващ имот под този номер при

условие, че вече е заплатил за имота, който е

видял и др.;

6) Финансови измами и престъпления с нед-

вижими имоти, извършени от чуждестранни

граждани, регистрирали дружество в България

по Търговския закон с цел придобиване на имот.

Този имот се вписва като дълготраен материа-

лен актив в баланса на дружеството, което реал-

но не развива никаква търговска дейност, а е

учредено само за придобиването на този имот

чрез покупка или чрез апортна вноска от бъл-

гарски съдружник. Чуждестранните граждани,

собственици на капитала, имат свободен достъп

до лични данни на български граждани от ска-

нираните в Търговския регистър: устави, дру-

жествени договори, финансови отчети, прило-

жения към тях за оповестяване на счетоводната

политика, доклади за дейността и от други фир-

мени документи, от където се сдобиват с номера

на документи за самоличност, ЕГН/ЛНЧ, адреси

и подписи на съдружници и управители. С тези

данни те изготвят неистински документи като

протоколи от общи събрания на съдружници с

взето решение за продажба на недвижимия

имот, договори за прехвърляне на дружествени

дялове или смяна на управителя с подставено

лице, на което са делегирани права за вземане

на решения за продажбата на имота. Те прода-

ват с измама недвижимия имот чрез продажба

на цялото дружество, а българският съдружник,

апортирал имота често е в невидение за тази

продажба. Много често, след прехвърлянето на

собствеността върху имота, дружеството отново

се връща на първоначалните му собственици. В

тези случаи собственикът, съдружникът или уп-

равителят трябва да направи проверка в Имот-

ния регистър, за да установи, че собствеността

върху имота е прехвърлена на друг и има осъ-

ществена сделка с имота. Източването на дру-

жеството откъм финанси и недвижими имоти

става бързо, а участниците в схемите остават

неизвестни;

7) Недобросъвестно посредничество от стра-

на на брокерски компании при осъществяване

на покупко-продажби на недвижими имоти.

Много често се установяват финансови измами

с недвижими имоти, извършени от лица, предс-

тавящи се за брокери на големи и реномирани

брокерски фирми, които публикуват в медиите

фалшиви обяви за продажба или отдаване под

наем на недвижими имоти. Те предлагат недви-

жим имот, който нямат намерение да отдават

под наем, изискват предоставянето на депозит,

за да спрат този имот от предлагане. Доверчи-

вите клиенти обикновено губят брокерската ко-

мисионна, която е в размер на 50% от наема или

2% - 3% от стойността на предложения за по-

купко-продажба недвижим имот, а ако в измам-

ната схема се включи и „мним" наемодател, те

могат да загубят и един цял наем плюс депозит,

който се предоставя при наемането на имота и

би трябвало да се върне на наемателя след

приключване на договора за наем и напускане

на имота от него. Друга финансова измама,

осъществена от брокерските фирми е публику-

ване в медиите на фалшиви обяви с едни и същи

снимки на различни недвижими имоти, чрез ко-

ито те събират информация за купувачите или

наемателите, които търсят да закупят или нае-

мат имоти. Честа практика също е някои малки

брокерски фирми да сменят имената си, за да не

могат да бъдат заловени при извършване на фи-

нансовите измами с недвижими имоти. Между

тях има и такива, които работят в сивия сектор

или въобще не съществуват. За да се сведе до

минимум злоупотребата от страна на брокерите,

от бранша настояват да се създаде закон, който

да регулира брокерската дейност. За съжаление

в България все още не е законово урегулирана

тази дейност;

8) Неправомерно извършване на пълно пред-

варително заплащане на недвижимите имоти на

посредници - брокерски фирми преди изповяд-

ване пред нотариус на сделката за покупко-

продажбата на имота. В този случай купувачът

губи изцяло всичките си капиталовложения;

9) Финансови измами и престъпления с ипо-

текирани имоти, осъществени от предприятията.

Ипотеката е призната от закона възможност на

кредитора, в чиято полза е учредена, да изнесе на

публична продан ипотекирания недвижим имот.

По този начин, той ще обезпечи своето вземане

от длъжника. Ипотеката е предпочитано средство

за обезпечение на дългове, защото ипотекирани-

ят имот не се владее и ползва от кредитора, а ос-

тава във владението на длъжника. От друга стра-

на, тя представлява сигурна гаранция за кредито-

ра, че той ще получи вземанията си от длъжника.

Измамите с ипотекирани имоти не могат да се

установят бързо поради естеството на работа на

Агенцията по вписванията. Не може да се уста-

нови със сигурност, че платеният от купувача

имот няма да бъде ипотекиран в момента на не-

говото придобиване, защото има известно заба-

вяне от момента на изповядване на сделката пред

нотариус до момента на реалното й вписване в

Имотния регистър в Агенцията по вписване. То-

ва разминаване в дните на изповядване на сдел-

ката с недвижимия имот и на вписването й в

Имотния регистър дава възможност на предпри-

ятието - продавач да ипотекира вече продадения

имот. Измамата ще бъде разкрита твърде късно, а

последствията ще са за сметка на купувача. Ипо-

текиран имот може да бъде продаден, но купува-

чът трябва да знае, че го придобива обременен с

тежести, защото ипотеката следва имота, без

значение кой е собственика му. Ипотеката, след

вписването ѝ в Имотния регистър, е противопос-

тавима на всяко трето лице, което е придобило

права върху ипотекирания имот. В случай на не-

изплащане на ипотеката, кредиторът има право

да поиска изнасянето на ипотекирания имот на

публична продан, независимо от собственика му.

Основно правило при учредяването на ипотеки

върху недвижими имоти е възможността на кре-

дитора да се удовлетвори преди останалите нео-

безпечени кредитори от цената на ипотекирания

имот, в чиято и собственост да се намира той

(ЗЗД, 2021). Ипотечният кредитор може да се

снабди с изпълнителен лист в заповедно произ-

водство въз основа на вписаната ипотека и да за-

почне действие по принудително изпълнение на

изпълнителния лист върху ипотекирания имот.

За съжаление, купувачът дори и да получи в деня

на сделката от Имотния регистър в Агенцията по

вписванията справка, не може да има пълна си-

гурност за липсата на тежести върху имота, по-

ради забавяне на вписването на информацията,

която се получава от системата на Имотния ре-

гистър винаги на база осъществени вписвания от

предходния ден. Продавачът може да ипотекира

имота веднага след получаване от купувача на

справката за липсата на тежести върху имота от

Имотния регистър в Агенцията по вписванията.

Затова този документ трябва да се получава от

Имотния регистър в Агенцията по вписванията

от купувача веднъж, непосредствено преди изпо-

вядване на сделката пред нотариус и още вед-

нъж, преди вписване на осъществената сделка за

продажбата на имота в Имотния регистър в

Агенцията по вписванията. Едва тогава купува-

чът трябва да изплаща дължимата сума по сдел-

ката с имота на продавача. За съжаление тези ус-

ловия по сделките с недвижими имоти не са уре-

дени законово адекватно и все още благоприятс-

тват извършването на финансови измами и прес-

тъпления с недвижими имоти;

10) Финансови измами и престъпления с

недвижими имоти, осъществени от предприяти-

ята - строители или инвеститори при продажби

„на зелено". Продажбите „на зелено" на недви-

жими имоти имат своите предимства - не се на-

лага веднага да бъде заплатена от купувача по-

купната цена. В период от 1-2 г. предприятието

- строител или инвеститор, в ролята на продавач

дава възможност на купувачите за разсрочване

на плащането на новостроящия се имот. Пре-

доставянето на различни преимущества от стра-

на на предприятието - строител или инвеститор

като по-голям избор на квадратури, на по-ниска

покупна цена на квадрат, на разположение на

имота, на възможността купувачите да са пър-

вите обитатели на сградата вървят и с по-големи

рискове на сделките „на зелено". Важен е, оба-

че, моментът на придобиване на собствеността

върху имота. Възможни са два начина за придо-

биване на собствеността върху имота „на зеле-

но", които от своя страна предполагат и въз-

можности за реализиране на финансови измами

и престъпления:

а) прехвърляне на правото на строеж. При

този вариант продавачът (предприятието - стро-

ител или инвеститор) прехвърля на купувача не

право на собственост, а право на строеж. Това

означава, че собствеността върху имота ще бъде

придобита от купувача едва при достигане на

сградата до етап „груб строеж". За достигането

до завършен вид на имота и получаване на Акт

16, между предприятието - строител или инвес-

титор и купувача се сключва договор за строи-

телство или договор за извършване на строи-

телно-монтажни работи /СМР/, в който често

липсват неустойки при неизпълнение на дого-

вора от страна на предприятието-строител.

Строителят няма интерес да бърза със завърш-

ването на строежа, защото вече е прехвърлил

собствеността върху имота още на груб строеж;

б) сключване на предварителен договор

между купувача и предприятието - строител или

инвеститор, защото не винаги купувачът разпо-

лага с цялата продажна цена на имота. Строите-

лят, респ. инвеститорът и купувачът уговарят

срок за сключване на окончателен договор и

разсрочват плащането на продажната цена -

първо се плаща капаро, после вноска при полу-

чаване на Акт 15 на сградата и окончателно

плащане при получаване на Акт 16 за финали-

зиране на сделката. По този начин строителят

разполага с достатъчно време да строи, но в оп-

ределен в предварителния договор срок, а купу-

вачът - да осигури средства за окончателно из-

повядване на сделката за придобиване на имота.

Възможността за реализиране на измама при то-

зи вариант на продажба „на зелено" е сключване

от страна на предприятието - строител или ин-

веститор на предварителен договор с друг кли-

ент, предложил по-голямо капаро или по-висока

авансова вноска или изплащане на цялата сума

по договора наведнъж авансово. По този начин

предприятието - строител или инвеститор вече е

продало имота, за който има сключен предвари-

телен договор с един купувач, на друг купувач,

предложил по-голяма сума. Първият купувач, за

да защити правата си, може да сезира съда с иск

за обявяване на предварителния договор за

окончателен. Исковата му молба подлежи на

вписване в Имотния регистър в Агенцията по

вписванията, но при вписването й се установя-

ва, че преди нея по партидата на имота е вписа-

на вече изповяданата пред нотариус сделка за

покупко-продажба с втория купувач. Вписване-

то на исковата молба на първия купувач в

Имотния регистър в Агенцията по вписванията

създава противопоставимост спрямо трети лица.

Сделката на втория купувач има обвързващо

действие и за първия купувач по отношение на

собствеността върху имота. В този случай искът

на първия купувач ще бъде неоснователен, тъй

като е невъзможно съдът да го признае за собст-

веник на имот, легитимно притежаван вече от

втория купувач. За първия купувач остава един-

ствено варианта да претендира за връщане на

капарото от предприятието - строител или ин-

веститор в двоен размер и неустойка в случай,

че такава е уговорена в предварителния дого-

вор. Ако няма предвидена неустойка за предп-

риятието - строител или инвеститор в предвари-

телния договор, който е подписал с него първия

купувач, то последния губи изцяло внесената

сума като капаро или като авансова вноска за

покупката на имота;

11) Финансови измами и престъпления, осъ-

ществени от предприятията - строители или ин-

веститори при продажби на недвижими имоти,

построени върху земя, обременена с тежести -

ипотека или възбрана. Тежестите върху земята

разпростират действието си и върху построените

върху нея сгради, освен ако новопостроените

сгради не са изрично изключени от обхвата на

действие на ипотеката или възбраната, учредени

върху земята. Много често купувачите, закупили

имот „на зелено" в новопостроена сграда, които

не са проучили правното положение на земята и

не са проверили за липсата или наличието на те-

жести върху нея, се оказват отстранени от вла-

дение на имота им или той е обект на принуди-

телно изпълнение. Затова, от изключително зна-

чение е купувачът да направи предварително

проучване за историята на имота и земята, върху

която ще бъде построен този имот;

12) Финансови измами и престъпления с

недвижими имоти, осъществени от предприяти-

ята - строители или инвеститори на принципа на

финансовата пирамида чрез изплащане на нед-

вижимия имот на вноски или чрез лизинг с пос-

ледваща покупка. И в двата случая продавачите,

предприятията-строители или инвеститори са

организатори на финансовата пирамида. Те

изискват от купувачите да направят първона-

чално авансово плащане и след това да правят

редовни месечни плащания, представляващи

дяловия им принос в новостроящата се жилищ-

на кооперация;

13) Финансови измами и престъпления с

недвижими имоти, осъществени от предприятия

- строители или инвеститори в ролята на прода-

вачи, изпаднали в неплатежоспособност и в

свръхзадлъжнялост, обявени в несъстоятелност

или в процес на ликвидация. При този вид фи-

нансова измама купувачът на недвижимия имот

не е проверил какъв е статута на предприятието

на строителя или на инвеститора като търговец

в Търговския регистър в Агенцията по вписва-

нията преди да сключи с него предварителен

договор за покупко-продажбата на имота. Въз-

можно е в периода между сключването на пред-

варителния договор и окончателната сделка

предприятието на строителя или на инвеститора

да изпадне в неплатежоспособност, свръхзад-

лъжнялост, да бъде обявено в несъстоятелност

или в процес на ликвидация. Затова е важно във

всеки един етап от осъществяването на сделката

с покупко-продажбата на недвижимия имот ку-

пувачът подробно:

− да проучи какво е финансовото състояние на

предприятието - строител или инвеститор, което е

продавач по сделката с имота, каква е неговата

търговска история и търговска репутация;

− да направи предварителен преглед на цяла-

та строителна документация;

− да направи проучване относно финансира-

нето на строежа на недвижимия имот, защото ако

предприятието - строител или инвеститор фи-

нансира строежа на имота чрез банков кредит, то

при евентуален бъдещ негов фалит банката, като

първи по рода си кредитор, ще изпревари купу-

вача на имота в списъка на кредиторите;

14) Финансови измами и престъпления, осъ-

ществени от предприятията чрез силно заниже-

на цена на недвижимите имоти. Вписаната за-

нижена цена на имота в нотариалния акт за

собственост предполага, че продавачът или ку-

пувачът се опитва да избегне плащане на мест-

ни данъци и нотариални такси при изповядва-

нето на сделката пред нотариус. Но при послед-

ваща продажба на имота, непосредствено след

неговото закупуване, новият собственик на

имота ще дължи данъци върху разликата между

покупната и продажната цена на имота - 10%

корпоративен данък върху печалбата, ако е

юридическо лице или 10% данък върху доходи-

те на физически лица, ако е физическо лице и

ако не го е ползвал за жилищни цели в рамките

на 5 години след покупката му;

15) Финансови измами и престъпления, осъ-

ществени от предприятията при продажба на

недвижимите имоти с явни и скрити повреди.

При явни повреди в имота обикновено предпри-

ятието - продавач обещава на купувача, че ще

отстрани или поправи повредите в имота, не-

посредствено след изповядването на сделката

пред нотариус. Ако, обаче, това негово волеи-

зявление не е записано в договора за покупко-

продажбата на имота, много често продавачът

си получава парите от продажбата на имота и

оставя купувача сам да отстранява повредите

като влага допълнителни средства за поправката

на имота. Същата измама се прилага от прода-

вача и в случаите, когато купувачът е бил доста-

тъчно внимателен и подозрителен за съществу-

ването на нередности при закупуването на имо-

та, открил е скритите повреди, но не ги е отбе-

лязал в предварителния договор за покупко-

продажбата на имота;

16) Финансови измами и престъпления, осъ-

ществени от предприятията при продажба на

недвижимите имоти с некоректно записани в

нотариалния акт квадратни метри използваема

площ. По време на социализма действаха спе-

циални разпоредби на Закона за собствеността,

(1951), според които едно физическо лице не

можеше да притежава имот с повече от 100

квадратни метра жилищна площ. Освен това, в

повечето стари нотариални актове или договори

за строеж са записани само използваемите квад-

ратни метри жилищна площ, без да са включени

прилежащите идеални части от имота. Предп-

риятията, изкупили такива имоти със стари но-

тариални актове или с договори за строителство

ги обявяват за продажба с повече квадратни

метри използваема площ. Те се договарят пред-

варително в устна уговорка с купувача, че в но-

вия нотариален акт отново ще бъде записана по-

малката използваема площ, за да се изповяда

сделката пред нотариус на по-ниска цена. След

изповядването на сделката купувачът доплаща

на продавача по-високата цена за уж повечето

квадратни метри притежавана използваема

площ, включващи и идеалните части. При този

вид измама предварително рекламираната от

продавача изгода за купувача е избягването на

плащане на високи местни данъци и нотариални

такси върху повече квадратни метри притежа-

вана жилищна площ. В действителност прода-

вачът въвежда в заблуждение купувача за реал-

ните квадратни метри използваема площ и не-

реално получава по-висока цена за по-малко

квадратни метри използваема площ на имота;

17) Финансови измами и престъпления, осъ-

ществени от предприятията при продажба на

недвижими имоти чрез:

а) прикриване на произхода, местонахожде-

нието или действителните права върху тези

имоти;

б) даване на невярна оценка или заключение

за стойността на недвижимия имот с цел от това

да произтече щета за купувача в съществени

размери;

в) осъществяване на инвестиции в недвижи-

ми имоти и земя, които „уж" са с висока доход-

ност или с висока възвръщаемост, с цел въвеж-

дане в заблуда на съдружници, акционери, дър-

жавни органи, общественост, потенциални ку-

пувачи и др.;

г) укриване на информация, че притежавани-

те недвижими имоти са придобити чрез прес-

тъпление или чрез друго обществено опасно де-

яние;

18) Недостоверно отразяване във финансови-

те отчети на предприятията на:

а) завишени или занижени стойности на при-

тежаваните от тях недвижими имоти като дъл-

готрайни материални активи (надценяване или

подценяване на тези активи);

б) недостоверно първоначално признаване и

последващо оценяване на притежаваните нед-

вижими имоти;

в) неправилно коригиране или умишлено и

недостоверно променяне на приблизителните

им оценки с цел представяне на предприятието

в по-добро или в по-лошо финансово състояние,

отколкото е то и по този начин умишлено под-

веждане на потребителите на финансовите отче-

ти на предприятието за действителното му фи-

нансово състояние;

г) нереално завишаване на стойността на

недвижим имот, който след като премине през

няколко собственика, допълнително завишава-

щи неговата стойност, е продаден фиктивно, за

да се върне обратно при първия му собственик,

но със значително завишена стойност. Тази фи-

нансова измама се прави от предприятието, кое-

то е първи собственик на имота с цел да се ус-

воят неправомерно общински, държавни или

европейски средства;

19) Недостоверно отразяване във финансови-

те отчети на предприятията на спекулативни

сделки и транзакции с недвижими имоти, осъ-

ществени от мениджърските им екипи и от ли-

цата, натоварени с общо управление в тях, во-

дещи до реализиране на значителни финансови

разходи и загуби от сделките с тези имоти и ин-

вестициите в тях с цел влошаване на финансо-

вото състояние на предприятието и умишленото

му фалиране;

20) Финансови измами, свързани с плащане

на фиктивни комисиони за осъществени сделки

с недвижими имоти на предприятията, извърш-

вани от техните ръководства с опции за връща-

не на част от изплатените комисиони към тях;

21) Финансови измами, свързани с плащане

на високи възнаграждения на архитекти, оцени-

тели, посредници, служители, контрольори,

осъществяващи строителен надзор и др. за тях-

ното участие в осъществените сделки с недви-

жими имоти на предприятията, с опция за връ-

щане на част от тях като комисиони към техни-

те ръководства и мениджърските им екипи;

22) Избягване на данъчно плащане или неп-

равомерно частично плащане на данъчни за-

дължения съгласно действащото данъчно зако-

нодателство, като предприятието не подава да-

нъчна декларация или подава данъчна деклара-

ция с невярно съдържание по Закона за местни-

те данъци и такси, (2021). По този начин предп-

риятието укрива и неплаща или частично плаща

данък сгради и такса смет;

23) Неправомерно използване или присвоя-

ване на недвижимите имоти на предприятието с

цел лично облагодетелстване от страна на него-

вото ръководство или от лицата, натоварени с

общо управление, съпътствано от фалшиви или

подвеждащи платежни или първични счетовод-

ни документи, с което се цели прикриване на

факта, че недвижимите имоти на предприятието

липсват, защото са продадени или са предоста-

вени като обезпечение по получени от ръковод-

ството лични банкови кредити;

24) Получаване на подкуп от ръководството

срещу продажба на недвижими имоти на предп-

риятието по занижена стойност чрез нереална

обезценка на имота под справедливата му стой-

ност в следствие на подправен документ от ли-

цензиран оценител и последваща продажба на

имота на купувач по изкуствено занижената му

стойност, като купувачът предоставя подкуп на

ръководителя на предприятието, продаващо имо-

та за извършената „услуга" с цел избягване пла-

щането на местни данъци и нотариални такси

при изповядването на сделката пред нотариус;

25) Финансови измами, осъществени от

предприятията при отчитане на недопустима

капитализация на текущите разходи в разходите

за придобиване на дълготрайни материални ак-

тиви - недвижими имоти чрез строеж. Това е

съществена манипулация на размера на дългот-

райните материални активи. Международен

счетоводен стандарт 23 Разходи по заеми (МСС

23, 2019) разрешава в себестойността на имот,

машина или съоръжение да се включват разходи

по заеми при спазване на изискванията на стан-

дарта. Предприятията неправомерно отчитат

използваните средства за поддръжка на прите-

жаваните недвижими имоти като изразходвани

за придобиване на нови дълготрайни материал-

ни активи като ги отчитат като подобрения на

новопостроените или на все още изграждащите

се недвижими имоти. По този начин текущите

разходи на предприятието неправомерно се на-

маляват, а стойността на притежаваните дългот-

райни материални активи - недвижими имоти

неправомерно се завишава. Ефектът от тази из-

мама се установява във финансовите отчети (в

баланса), където стойността на притежаваните

от предприятието активи видимо нараства, за

сметка на намалението на текущите разходи,

което води до неправомерно увеличаване на те-

кущата печалба. Разходите за поддръжка на ак-

тивите и другите оперативни разходи неправил-

но се отчитат от предприятията като подобре-

ния на притежаваните дълготрайни материални

активи-недвижими имоти и незаконосъобразно

се отразява тяхната стойност в баланса като

увеличение на отчетната стойност на съществу-

ващите активи, защото тези разходи не отгова-

рят на определението за актив, според изисква-

нията на Международен счетоводен стандарт 16

Имоти, машини и съоръжения (МСС 16, 2017).

Описаната по-горе финансова измама води до

извършването на друга, съществена финансова

измама - значително удължаване на амортиза-

ционните периоди и завишаване на амортизаци-

онните норми на новопридобитите чрез капита-

лизация на разходите материални дълготрайни

активи. Прикритите текущи разходи чрез капи-

тализиране водят до значително завишаване на

печалбите или занижаване на загубите на пред-

приятията в зависимост от избрания метод на

амортизация - линеен или нелинеен. Неправо-

мерно се променят и начислените разходи за

амортизации, които се начисляват на „подобре-

ните" дълготрайни материални активи. По този

неправомерен начин предприятията умишлено

прикриват в разходи за амортизация действи-

телно реализираните си приходи и изкривяват

получения краен финансов резултат, както и

оповестената информация във финансовите си

отчети. Тази недостоверно оповестена инфор-

мация повлиява върху решенията както на пот-

ребителите на финансовите отчети на предприя-

тията, така и на потенциалните купувачи на

„подобрените" недвижими имоти;

26) Използване на недостоверни финансови

отчети от предприятията с цел "пране на пари"

и легализиране на незаконно придобитите от

тях средства в „сивата икономика" чрез превър-

тането им през покупката на недвижими имоти.

„Прането на пари се оказва, че е огромен и пе-

челивш бизнес в световен мащаб, който успеш-

но се развива в следствие на почти всички прес-

тъпления, генериращи пари и печалби." (Динев,

2021, с. 5). „Освен това, докато повечето измами

водят до загуба или липса на активи или прихо-

ди, прането на пари включва манипулиране на

големи количества незаконни средства, за да ги

отдели колкото се може по-бързо от техния из-

точник и да ги направи неоткриваеми чрез раз-

лични методи за включването им във финансо-

вите отчети." (Динев, 2021, с. 6).

27) Финансови измами, свързани с формира-

не на нереален (фиктивен) преоценъчен резерв

от осъществяването на спекулативни "кухи"

сделки с недвижими имоти от предприятията.

Формирането на фиктивен преоценъчен резерв

води от своя страна до неправилно отчитане на

увеличение на собствения капитал на предприя-

тието с цел измамно подобрение на финансово-

то състояние на предприятието. Резултатът от

тази финансова измама води до извършване на

друга финансова измама, свързана с умишлено-

то покачване на цената на собствените акции на

предприятието, продавани на първични борсови

пазари и в последствие извършване на спекула-

тивни сделки с тях с цел получаване на високи

финансови доходи от продажбата им;

28) Променяне на документацията и на усло-

вията, свързани със съществени и необичайни

сделки и операции с недвижими имоти, осъщес-

твени от предприятието с цел да се покрият

изискванията на финансова институция като се

манипулират финансовите отчети на предприя-

тието чрез изкуствено завишаване стойността на

имотите му. Тази измама е предизвикана от ин-

тереса на предприятието да получи специфичен

лиценз за осъществяване на лицензирана от

държавата дейност, да спечели важна обществе-

на поръчка, да получи държавна субсидия или

финансиране, да получи банков кредит или да

учреди залог чрез притежавани недвижими

имоти като обезпечение по получения кредит;

29) Финансови измами, свързани с плащане от

предприятията на фиктивни глоби и неустойки

при умишлена забава по договори за строеж или

за строително-монтажни работи на недвижими

имоти, с опция за връщане на определен процент

от тях към ръководството на предприятието;

30) Финансови измами, свързани със значи-

телно увеличение на отчетените приходи от отда-

ването под наем на инвестиционни имоти чрез

манипулация на оценката на остатъчната стойност

на отдадените под наем активи и умишлено пог-

решно изчисляване на нормата за дисконтиране.

Освен това, към тези измами се прибавят и „ос-

новните проблеми при оценяването на инвестици-

онните имоти в условията на криза - икономичес-

ка, политическа, социална или в условията на

пандемия (напр. COVID 19) са: липса на търсене

на инвестиционни имоти, увеличено предлагане

на инвестиционни имоти, инфлационни процеси,

изкривяване на пазарните цени в следствие на

криза, липса или силно надценяване на кредитен

ресурс" (Начкова, 2021) и др.;

31) Неправомерни действия за значителни ог-

раничения на независимия финансов одит от

страна на ръководствата и на лицата, натоварени

с общо управление на предприятията, с цел не-

допускане на дипломираните експерт - счетово-

дители, регистрирани одитори до достоверна

икономическа информация за притежаваните от

предприятията недвижими имоти, за действител-

ното им финансово състояние, платежоспособ-

ност, задлъжнялост, ликвидност, постигната до-

ходност, реализирани парични потоци и ограни-

чаване на техните възможности за разкриване на

финансови измами и престъпления, осъществени

с недвижимите имоти на предприятието и др.

Начини за предпазване от финансови

измами и престъпления, осъществени с

недвижими имоти от предприятията

В повечето случаи при осъществяване на

финансови измами и престъпления с недвижими

имоти уязвимата страна, понасяща съществени

загуби на финансови средства е купувачът,

респ. наемателят. Обикновено той не е наясно

със собствеността на имота, с тежестите и възб-

раните върху него или върху земята, на която

той е построен. Затова един от начините за

превенция на финансовите измами и престъп-

ления, свързани с недвижими имоти е купува-

чът или наемателят, преди да пристъпи към

сключване на предварителен договор, респ. до-

говор за наем и да даде задатък (капаро), преди

съставяне на нотариален акт и окончателно раз-

плащане, задължително:

1. Да потърси услугите на адвокат, а не на

нотариус, защото адвокатът ще направи правен

анализ с цел ограничаване на рисковете, свърза-

ни с имота като:

а) изследва собствеността на имота като про-

верява дали съответният нотариален акт фигу-

рира в Агенцията по вписванията;

б) проверява уникалния номер на имота в ка-

дастъра;

в) проверява обстоятелства, подлежащи на

вписване в Имотния регистър или в Регистъра

за особените залози за наличието или липсата

на съдебни дела, свързани с имота, на реститу-

ционни претенции, на ипотеки, възбрани, наеми

и други тежести върху имота;

г) разглежда и анализира цялата строителна

документация и начините за финансиране на

новостроящия се недвижим имот;

д) проверява законосъобразността на отдел-

ните членове и клаузи, включени в предвари-

телния договор, в договора за прехвърляне на

правото на строеж, в договора за извършване на

строително-монтажни работи, в договора за

ипотека на имота, в договора за наем и в други-

те документи, отнасящи се до имота;

е) преглежда скиците на имота, оценки на

лицензирани оценители, становища на техни-

чески експерти за състоянието на имота и за на-

личието на повреди по него, решения на позем-

лени комисии за възстановяване на земеделски

земи и др.;

ж) проверява статута на имота - дали е в ре-

гулация или не, дали е общински или държавен

и др.;

з) проверява в Търговския регистър за нали-

чието или липсата на образувано производство

по несъстоятелност или ликвидация спрямо

продавача или строителя на имота и за т.нар.

кражби на фирми;

и) проверява достоверното определяне на

правата и задълженията на страните в предвари-

телния договор, респ. в договора за наем;

к) с цел превенция при опити за осъществя-

ване на сделки с недвижими имоти чрез използ-

ване на неистински документи за самоличност

да поиска проверка на автентичността на бъл-

гарските документи за самоличност на продава-

ча, респ. наемодателя чрез Системата за връзка

на нотариусите с Националния автоматизиран

информационен фонд за българските документи

за самоличност, проверка на удостоверението за

наследници чрез отдалечения достъп на нотари-

усите в националната база данни „Население"

по отношение на данните за всички живи нас-

ледници на починали лица, собственици на

имота, проверка в служба ЕСГРАОН относно

семейното положение и гражданското състоя-

ние на продавачите и т.н.

След изразяване на експертно мнение от

страна на адвоката, че документацията, свърза-

на с имота е законосъобразна и достоверна ку-

пувачът, респ. наемателят може:

2. Да сключи предварителен договор за по-

купко-продажба или за наемане на имота, в кой-

то да бъде отбелязан деня и часа на сделката, за

да му послужат като доказателство в съда за за-

щита на неговите интереси;

3. Да извърши плащане към продавача, респ.

наемодателя задължително по банков път с

вносна бележка или с нареждане за кредитен

превод, на които да бъде отбелязан деня и часа

на безналичния превод (вальора на платежния

документ), което ще му послужи като доказа-

телство в съда за защита на неговите интереси;

4. Да се подпише и изпише непосредствено

пред нотариуса трите си имена при изповядване

на сделката за покупко-продажбата на имота.

Това ще спомогне в случай на правен спор, да

се осъществи точна графологична експертиза на

почерка и подписа му.

Друг начин за превенция на финансовите

измами и престъпления, свързани с недвижими

имоти е разработването на специална система за

кибербезопасност, за да може превантивно да се

предпазват и продавачите, и купувачите от

имотните измами, кражбите на фирми и на са-

моличност.

Трети начин за предпазване от финансови

измами и престъпления, свързани с недвижими

имоти е създаването на Регистър на предвари-

телните договори, за да могат те да се третират

като тежест върху имота. Вписването на склю-

чения между продавача и купувача предварите-

лен договор в специален регистър ще предотв-

рати сключването на последващи разпореди-

телни сделки със същия имот.

Четвърти начин за предпазване от финан-

сови измами и престъпления, свързани с недви-

жими имоти е осъществяване на навременен

предварителен, текущ и последващ контрол при

издаване на разрешителни за строеж, при осъ-

ществяване на строителен надзор, при кредити-

ране на строителните предприятия от банките,

при финансиране от страна на държавния или

общинския бюджет и др.

Пети начин за предпазване от финансови

измами и престъпления, свързани с недвижими

имоти е всички разплащания по сделки с тях да

са безналични и да се осъществяват по банков

път. В момента само сделките, свързани с нед-

вижими имоти, които надвишават 10 000 лева се

осъществяват по банков път. Това означава, че

имоти с продажни цени под тази стойност се

разплащат все още в брой. Разплащането между

купувача и продавача може да се осъществи и

чрез специална сметка на нотариуса, който из-

повядва сделката. По този начин ще се обяви

пред нотариуса и действителната цена на про-

давания имот.

Шести начин за предпазване от финансови

измами и престъпления, свързани с недвижими

имоти е да се въведе в България информационна

система, която да регистрира така нареченото

„последно" пълномощно и пълномощни, касае-

щи извършването на банковите операции.

Седми начин за превенция на финансовите

измами и престъпления, осъществени с недви-

жими имоти от предприятията може да бъде ре-

ализиран чрез пълното съдействие и подкрепа

от страна на дипломираните експерт-

счетоводители, регистрирани одитори. Те при-

лагат специфични подходи и одиторски проце-

дури при осъществяване на независим финансов

одит по Закона за независимия финансов одит,

(ЗНФО, 2021) за навременно разкриване и пре-

венция на тези финансови измами и престъпле-

ния и подлагат на одиторска проверка:

а) вярното и честно представяне и оповестя-

ване на активите, пасивите, собствения капитал

и финансовия резултат от дейността в Отчета за

финансовото състояние /Баланса/, на приходите

и разходите в Отчета за печалбите и загубите и

другия всеобхватен доход /Отчета за приходите

и разходите/ на предприятието;

б) движенията на входящите и изходящите

парични потоци и нетния резултат от тях в От-

чета за паричните потоци на предприятието;

в) състоянието и размера на основния капи-

тал, на собствените капиталови резерви и на

постигнатия финансов резултат в Отчета за

промените в собствения капитал /Отчета за соб-

ствения капитал/ на предприятието. Одиторите

трябва да положат всички разумни усилия, за да

направят правилно предположение за наличието

на измамни действия от страна на ръководство-

то и на лицата, натоварени с общо управление в

одитираното предприятие по отношение на

осъществените сделки с неговите недвижими

имоти. Очакванията на обществото, в ролята на

ползвател на финансовите отчети на предприя-

тията, от регистрираните одитори е те да спаз-

ват Международния етичен кодекс на професи-

оналните счетоводители. Те трябва да предста-

вят информацията за разкритите финансови из-

мами и престъпления, осъществени от предпри-

ятията с недвижими имоти изчерпателно, неза-

висимо и безгрешно, като спазват основния

принцип за вярно и честно представяне на ин-

формацията във финансовите отчети на предприя-

тието.

Регистрираните одитори трябва да подложат

на проверка капитализираните разходи в стой-

ността на инвестиционния имот, които според СС

40, (2008) водят до:

а) увеличаване на полезния срок на годност

на инвестиционния имот;

б) увеличаване на използваемостта на инвес-

тиционния имот;

в) подобряване качеството на инвестицион-

ния имот;

г) разширяване на възможностите за ползва-

не на инвестиционния имот;

д) съкращаване на разходите, свързани с ин-

вестиционния имот.

Споделяме мнението на Р. Иванова, че „При

всички случаи инвестиционните имоти са носи-

тели на наемни приходи за предприятията ин-

веститори." (Иванова, 2018, с. 277). Затова ре-

гистрираните одитори трябва да подложат на

проверка и реализираните приходи от предприя-

тията от отдаването под наем на инвестиционни

имоти - дали са достоверно отразени и оповесте-

ни във финансовите отчети на предприятията и

дали не са получени в следствие на финансови

измами и престъпления, генериращи значителни

печалби за тях.

Заключение

Рисковете и несигурностите, възникнали в ре-

зултат на обявената пандемия от COVID 19 при-

нуждават ръководствата на предприятията да

планират, обмислят, инициират и предприемат

адекватни мерки, за да могат да адаптират бизне-

са си към новите условия на извънредна епиде-

мична обстановка. В стремежа си да се справят с

кризата, умишлено или непреднамерено те осъ-

ществяват финансови измами и престъпления

при сделките с недвижими имоти. Разкриването

и превенцията на финансовите измами и прес-

тъпления, свързани с недостоверно, неточно, не-

законосъобразно, изкривено, подправено или не-

оповестено представяне на финансовата и нефи-

нансовата информация за притежаваните недви-

жими и инвестиционни имоти във финансовите

отчети на предприятията е от изключително зна-

чение за обществото. Ролята на дипломираните

експерт-счетоводители, регистрирани одитори е

активно да подпомогнат процеса по разкриване и

превенция на финансовите измами и престъпле-

ния, осъществени с недвижими имоти от предп-

риятията.

.

Автор: доц. д-р Мая Начкова, УНСС, Дипломиран експерт-счетоводител, Регистриран одитор

 

 

.

Начало на блога

Обратно към всички статии и предавания за имотни измами

-