Защо съдиите смятат, че продажбата на чужда вещ не е нищожна?

Бърз отговор: Защото не познават закона, в т.ч. и върховните съдии. По-долу е обяснено подробно. Накрая има и извод.

-

Начало на блога

Този материал е част от Съдебна практика - гражданско производство

-

Тази статия е публикувана на 07.08.2019, посл. актуализация на 18.07.2021 с добавяне на ТР 1/19 за евикцията

-

В множество съдебни решения можем да прочетем, че "продажбата на чужда вещ е валидна правна сделка", "в разпоредбата на чл.26 от ЗЗД изчерпателно са посочени основанията за обявяване на един договор за нищожен", "продажбата на чужд имот не е посочена като основание за нищожност на договор, като в тази насока е и константната съдебна практика по този въпрос."

    Коментар. Вярно е, че в закона не е изрично е посочено, че продажбата на чужда вещ е нищожна, но в чл. 26, ал. 1, пр.2 ЗЗД ясно е посочено, че  договорите, които накърняват добрите нрави, са нищожни ("Нищожни са договорите, които противоречат на закона или го заобикалят, както и договорите, които накърняват добрите нрави, включително и договорите върху неоткрити наследства") За добрите нрави има даже и тълкувателно решение, в което много добре е обяснено, цитирам ТР № 1/2009 г. от 15 юни 2010 г. на ОСТК към ВКС: „Добрите нрави са морални норми, на които законът е придал правно значение, защото правната последица от тяхното нарушаване е приравнена с тази на противоречието на договора със закона (чл. 26, ал.1 ЗЗД). Добрите нрави не са писани, систематизирани и конкретизирани правила, а съществуват като общи принципи или произтичат от тях, като за спазването им съдът следи служебно. Един от тези принципи е принципът на справедливостта, който в гражданските и търговските правоотношения изисква да се закриля и защитава всеки признат от закона интерес." Тук може само да се добави, че добрите нрави са много древни правила и не са само неписани, доколкото в 10-те божи заповеди черно на бяло е записано "Не лъжи", "Не кради", "Не убивай" и т.н.

        -
       Освен на осн. чл. 26, ал. 1, пр. 2 ЗЗД (накърняване на добрите нрави), продажбата на чужда вещ може да се прогласи за нищожна и на осн. чл. 26, ал. 2, пр. 3 ЗЗД (липса на предписана от закона форма). Разсъждава се така - 574 ГПК забранява извършване на нотариални действия относно противоречащи на добрите нрави сделки (ГПК - Законосъобразност на нотариалните удостоверявания, Чл. 574. Не могат да се извършват нотариални действия относно противоречащи на закона или на добрите нрави сделки, документи или други действия.). Цитираният член 574 ГПК е сред изрично изброените в чл. 576 ГПК (Нищожни нотариални удостоверявания) и неспазването му влече нищожност на нотариалното удостоверяване на сделката по продажба на чужда вещ и оттам - нищожност на самата сделка поради липса на форма (липса на законосъобразно нотариално удостоверяване) Няма значение, дали нотариусът е знаел или е можел да узнае, че вещта е чужда. Във всички случаи, щом по гражданското дело се установи, че продавачът не е собственик, съдът следва да прогласи нищожност на сделката на едно от двете основания - накърняване на добрите нрави при договарянето между страните или липса на форма пак поради накърняване на добрите нрави, но този път при нотариалното удостоверяване на сделката (изповядването на сделката).    

      Опитах се да намеря информация кога и как е възникнала константната съдебна практика, че продажбата на чужда вещ не е нищожна, но така и не успях. Ако някой от вас знае, моля да добави коментар.

-
Ето едно типично произнасяне на върховните съдии, че продажбата на чужда вещ не е нищожна:
Решение №483 от 15.07.2010 год. на ВКС по гр.дело №991/2009 год., І г.о., ГК

"По въпроса нищожна ли е сделката, с която един от наследниците се е разпоредил с целия имот, включително и с частите на останалите наследници не е допуснато касационно обжалване. Съдебната практика е непротиворечива относно това, че продажбата на чужда вещ не е нищожна сделка, а не поражда вещно транслативно действие. Без значение за действителността на сделката е, че е извършена с документ с невярно съдържание, при съставянето на който е извършено престъпление."

          Коментар. Вярно е, че съдебната практика е непротиворечива относно това, че продажбата на чужда вещ не е нищожна сделка, но не поражда вещно транслативно действие. Вярно е и че всички съдии повтарят този оксиморон, без да се замислят (оксиморон е вид абсурд, напр."В близката далечина черна точка се белее, до нея стои млад старец, той мълчи и пее.). Абсурдно е да се твърди, че продажба, която не поражда вещно транслативно действие, е продажба. В действителност, истинската продажба (действителната продажба) винаги поражда вещно транслативно действие. Това е смисълът на продажбата, нейната същност - ти продаваш имота си, аз го харесвам, плащам ти, изповядваме сделката и твоят имот става мой.
     Да, ама не, както казваше покойният Петко Бочаров. Имотът не става собственост на купувача в деня на сделката, а 5 години по-късно (при действителна сделка) или 10 години по-късно (при нищожна) - чл. 79 ЗС ("Правото на собственост по давност върху недвижим имот се придобива с непрекъснато владение в продължение на 10 години. Ако владението е добросъвестно, правото на собственост се придобива с непрекъснато владение в продължение на 5 години."). Чл. 79 ЗС е във вр. с чл. 70 ЗС ("Владелецът е добросъвестен, когато владее вещта на правно основание, годно да го направи собственик, без да знае, че праводателят му не е собственик или че предписаната от закона форма е била опорочена.") Купувачът на крадения имот, разбира се, ще претендира, че е добросъвестен владелец - има нотариален акт за покупко-продажба и нищо друго не го интересува. Дори да му е продаден чужд имот (действителна сделка според константната съдебна практика), след 5 години става пълноправен собственик и никой повече не може да го изкара от имота, стига само истинският собственик да не се усети навреме. За щастие на такъв купувач, продажбата на краден имот по правило става зад гърба на собственика и той рядко научава за имотната измама в 5-годишния давностен срок, а и да научи, адвокатите обикновено завеждат иск за разваляне на договора по ЗЗД, т.е. такъв иск, който не прекъсва давността и докато делото тече, давността изтича, така че купувачът на крадения имот си остава собственик. За купувачите на крадени имот щеше да бъде много по-зле, ако съдиите прогласяваха нищожност на сделките с крадени имоти. Тогава придобивната давност щеше да бъде двойна по-дълга и шансът на истинския собственик да си върне имота - двойно по-голям. Оттук логично следва изводът, че непротиворечивата константна съдебна практика е от полза за купувачите на крадени имоти. А действителните собственици нямат право да искат прогласяване на нищожност, дори сделката да е извършена с документ с невярно съдържание, при съставянето на който е извършено престъпление - вж цитираното по-горе Решение №483 от 15.07.2010 год. на ВКС по гр.дело №991/2009 год.    

    Дълго време си мислех, че несправедливата съдебна практика по продажбата на чужда вещ е създадена, за да може изгоненият купувач да си иска обратно парите, възползвайки се от облигационните си отношения с продавача на крадения имот, които според константната съдебна практика се запазват. Наскоро обаче попаднах на едно решение на ВКС, от което става ясно, че изгоненият купувач може да си иска обратно парите и при нищожна сделка, т.е. и без да се запазват облигационните му отношения с продавача. Единствената разлика е, че ако сделката е прогласена за нищожна, може да иска повече пари (за по-дълъг период). Оттук логично следва изводът, че непротиворечивата константна съдебна практика е от голяма полза и за "продавачите" на крадени имоти (спестява на измамниците връщане на пари).  
  - 

          Ето как разсъждават върховните съдии по иска за връщане на парите от продажба на чужд имот и как накрая присъждат на купувача 10 000 лв. по-малко, защото  основанието за плащане по сделката не било липсвало, а било отпаднало впоследствие - чл. 55 ЗЗД (Който е получил нещо без основание или с оглед на неосъществено или отпаднало основание, е длъжен да го върне.) Пояснение - основанието щеше да липсва, ако сделката е била нищожна, но в случая изгоненият купувач е договарял с продавач-несобственик и значи съвсем основателно си е дал парите, понеже според съдиите продажбата на чужда вещ не е нищожна и т.н.
 Решение №270/06.07.2015 по дело №5923/2014 на ВКС, ГК, IV г.о.:  
"Неправилно е определен фактическия състав на иска за връщане на неоснователно получената по сделката продажна цена и конкретно, че в случая, сключеният между страните договор за продажба не е нищожен, поради което не е приложима хипотезата на чл.55 ал.1 предл.1-во ЗЗД - дадено при начална липса на основание. Както се изясни в отговора на правния въпрос, касаещ задължението на съда на определи приложимата материално-правна норма и да даде правилна квалификация на иска, с оглед заявените в исковата молба обстоятелства, твърдения и петитум, договорът за продажба на една вещ, сключен с продавач, който не е неин собственик, не е нищожна правна сделка. Тя обаче, е непротивопоставима на действителния собственик на вещта, който винаги може да установи и защити правото си собственост с иск срещу купувача, защото по неговата сделка права не са транслирани - никой не може да прехвърли това, което не притежава. Договорът с несобственик обвързва страните и в случай на неизпълнение на основното задължение на продавача - да прехвърли правото на собственост - се ангажира договорната му отговорност за евикция, независимо дали тя е осъществена, или предстояща /чл.189 - чл.192 ЗЗД/.
           Поради това, изводът на въззивния съд, че разглежданият договор за продажба е нищожен, тъй като с прогласяването нищожността на първата във веригата прехвърлителни сделки, отпадат правата на праводателя на продавачката и това влече нищожност на последващите разпореждания, е неправилен. Като следствие от това, в нарушение на процесуалните правила, въззивната инстанция е възприела дадената неточна правна квалификация на спора от първоинстанционния съд - че връщането на сумата от 70 000 евро се дължи при начална липса на основание за получаването й - чл.55 ал.1 предл.1-во ЗЗД, вместо да определи правилната хипотеза на състава по иска с правно основание чл.55 ал.1 ЗЗД- тази по предложение трето - връщане на неоснователно полученото на отпаднало основание. Това е така, защото сключеният с несобственик договор за покупка на недвижим имот не е нищожен и продължава да е действителен до развалянето му по съдебен ред. Такъв иск обаче, не е бил предявен от ищеца нито в отделно производство, нито по настоящото. В исковата си молба дружеството се е позовало на влязлото в сила съдебно решение за отстраняването му от имота от действителните собственици и е претендирало направо връщане на платената без основание цена от продавача. В задължителната съдебна практика се поддържа и становище, според което при реализирана евикция, договорът за продажба следва да се счита развален по право, с влизане в сила на решението за съдебно отстранение на купувача, като в тези случаи не е необходимо да се предявява иск по чл.189 и сл. от ЗЗД /напр. - Опр. №765/07.11.2012г. по гр.д.№631/2012г. ІV г.о., постановено по реда на чл.274 ал.3 ГПК/.
                 С оглед на изложените факти, обстоятелства и петитум в исковата молба, съдът се е произнесъл в рамките на предявеното за защита спорно право и в съответствие с цитираната по-горе задължителна практика. Приетото от съда се основава на фактически заявеното от ищеца, че с влизане в сила на решение №205/11.04.2012г. по гр.д.№212/2012г. на РС-Казанлък, с което е евинциран от имота, договорната връзка с ответницата е прекратена и плащането на цената за извършено без правно основание. Крайният извод на съда, че при това положение се дължи връщане на платената цена, е правилен. Неправилно е само приетото, че като получена без основание, сумата от 70 000 евро се дължи при начална липса на основание - чл.55 ал.1 предл.1-во ЗЗД, а не в хипотезата на отпаднало основание - чл.55 ал.1 предл.3-то ЗЗД. Неточното посочване на фактическия състав за връщане на полученото без основание, не налага касиране на решението по главния иск, тъй като постановеният резултат - осъждането на ответницата да заплати неоснователно получената сума - е правилен. Допуснатото процесуално нарушение във връзка с правомощията на въззивната инстанция да определи приложимата материалноправна норма, като посочи точната правна квалификация /т.2 от ТР№1/2013г. на ОСГТК/ и я укаже на страните, в случая е несъществено, доколкото неправилното квалифициране касае конкретната хипотеза, от уредените три състава на иска по чл.55 ал.1 ЗЗД"

-


              Извод. Съдиите смятат, че продажбата на чужда вещ не е нищожна, защото се позовават на неизвестно как възникналата "константна съдебна практика", вместо да прилагат закона - чл. 26, ал. 1 пр. 2 ЗЗД ("Нищожни са договорите, които противоречат на закона или го заобикалят, както и договорите, които накърняват добрите нрави). Или пък не знаят какво означава "добри нрави" - не са чували нито за 10-те божи заповеди, нито за ТР № 1/2009 г. от 15 юни 2010 г. на ОСТК към ВКС (или пък смятат, че последното важи само за търговски дела). Цитирам пак ТР № 1/2009: " „Добрите нрави са морални норми, на които законът е придал правно значение, защото правната последица от тяхното нарушаване е приравнена с тази на противоречието на договора със закона (чл. 26, ал.1 ЗЗД). Добрите нрави не са писани, систематизирани и конкретизирани правила, а съществуват като общи принципи или произтичат от тях, като за спазването им съдът следи служебно. Един от тези принципи е принципът на справедливостта, който в гражданските и търговските правоотношения изисква да се закриля и защитава всеки признат от закона интерес."

-

Още по темата:

За 24.10.2019 г. е насрочено Тълкувателно дело № 1/2019 г. на ОСГТК към ВКС на тема "Евикция", което трябва да даде отговор на противоречиво разрешавания въпрос "Договорът  за  прехвърляне  на  вещни  права  върху  чужд недвижим имот разваля ли се по право по силата на влязло в сила решение за съдебно отстранение срещу приобретателя на имота, или е необходимо предявяването на иск по чл. 189, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 87, ал. 3 ЗЗД?" Проф. д-р Поля Голева вече е дала становище, че не се разваля по право, а изгоненият купувач трябва да заведе иск. Ако и ВКС реши така, никой купувач вече няма да може да си иска парите по бързата процедура (с издаване на изпълнителен лист и съдебен изпълнител), а ще трябва да води дело по общия исков ред. Разбира се, тя също повтаря, че продажбата на чужда вещ не е нищожна (понеже има предмет, доколкото имотът съществува, твърди тя, а аз смятам, че макар и да не е нищожна поради липса на предмет, продажбата на чужда вещ е нищожна поради накърняване на добрите нрави). Очакват се още становища и сигурно всички ще повтарят, че  продажбата на чужда вещ не е нищожна (бел. блогър, 08.08.2019).

-

Актуализация, 18.07.2021. Както се и очакваше, на 02.07.2021 ВКС реши, че договорът  за  прехвърляне  на  вещни  права  върху  чужд недвижим имот не се разваля по право по силата на влязло в сила решение за съдебно отстранение (евикция), т.е. никой купувач вече няма да може да си иска парите по бързата процедура (с издаване на изпълнителен лист и съдебен изпълнител), а ще трябва да води дело по общия исков ред:

.

 ТЪЛКУВАТЕЛНО РЕШЕНИЕ 1/2019 от 02.07.2021 год. на ОСГТК към ВКС 

"Р Е Ш И:  
Договорът  за  прехвърляне  на  вещни  права  върху  чужд недвижим имот не се разваля по право по силата на влязло в сила решение за съдебно отстранение срещу приобретателя на имота и иск по чл. 87, ал. 3 ЗЗД е допустим."

Начало на блога

Този материал е част от Съдебна практика - гражданско производство

-


No TrackBacks

TrackBack URL: http://softisbg.com/MTOS-4.32-en/MT-5.2.10/mt-tb.cgi/1922

Leave a comment

About this Archive

Find recent content on the main index or look in the archives to find all content.